东莞城市更新：农村集体经济实现二次创业

（原标题：城市更新“点石成金” 农村集体经济实现二次创业）

仿旧的红砖、斑驳的白粉墙、现代化的店铺……城市里曾废弃的厂房经过改造，被打造成别具一格的文化创意产业园。2019年伊始，东莞主城区最大的文化创意产业园、东城重点文化项目——“33小镇”里人头涌动、热火朝天。

“33小镇”的前身东城主山社区“乌石岗工业区”，曾是诺基亚、索尼等国际品牌重要配件代工厂的所在地，随着这些劳动密集型产业的外迁，该工业区也渐渐没落。但通过城市更新“点石成金”，这里又焕发了新生机，成为全市的文化新地标。

农村集体经济是东莞经济的重要组成部分。改革开放以来，东莞的农村集体以土地等生产要素直接参与工业化过程，走出了“空间换增长，土地换租金”的发展路子，这被认为是东莞集体经济高质量发展的重要特点。

但随着时代的发展，农村集体厂房空间冗杂破碎、基础设施配套缺乏、利用绩效低以及品质不高等问题也逐渐浮现。近年来，东莞不少村(社区)在镇街的统筹下，与企业展开合作，为老旧物业注入创新元素，昔日的旧厂房通过“三旧”改造，变身高品质工业区、文创园和孵化器实现了二次创业，为东莞的城市更新和高质量发展注入了活力。

截至2018年12月初，全市约有121个村(社区)通过自行改造或合作改造方式参与“三旧”改造，共盘活集体旧村居及旧厂房用地约1.29万亩，初步预算总投资达775亿元。另外，全市批准过会的村自改和村企合作改造项目共177宗，占全市已过会项目总数的42%。

镇村企三方合作旧物业变新产业

2009年底，东莞市出台了《东莞市“三旧”实施细则(试行)》，将集体经济组织与企业合作改造作为主要的改造方式之一。近年来，越来越多的镇街、村(社区)与企业合作，引进新的业态，将旧的物业盘活成新兴产业。

东莞“33小镇”是其中的成功案例。东城街道主山社区党工委副书记邓贺球告诉记者，上世纪90年代，主山社区辖区内的“乌石岗工业区”是诺基亚、索尼等很多国际品牌重要配件的代工厂所在地，但随后渐渐没落。

“早在2015年，附近的星河城、万达广场已经成为全市高端人群的消费场所，并带动当地商贸业发展。”作为“33小镇”项目承接商，广东永正文化集团董事长刘森注意到了主山社区这33座旧厂房的新价值，希望将这里改造成为大型文化创意产业园区。而此前，东城乃至东莞全市都没有一个这样的文化园区。

2015年，主山社区与东城街道及企业合作，对辖区旧工厂进行统筹规划，推进了文化产业的迅猛发展。其中，“33小镇”就是重点规划建设项目。项目总投资6亿元，用地9万平方米，建筑面积11万平方米，建成后将成为东莞主城区体量最大的文化创意产业园。

邓贺球说，“项目的建成也给村集体经济带来了明显的收益。改造前，厂房月租金是7元/平方米，改造后，月租金上涨到10元/平方米，每月带来30万元的增收。”

樟木头镇的樟洋社区，同样也面临着低层次物业租赁无法适应高质量发展的问题。经过30余年工业化进程之后，社区内建设用地几乎耗尽，产业发展和生活改善的空间受到局限，而多数建筑年代较久，部分已经废弃，导致人居环境较差。这使得多年来樟洋社区产业发展乏力，部分厂房空置，产业也多为“三来一补”等低端制造业，进行“三旧”改造势在必行。

2013年9月，樟洋片区的“三旧”改造项目启动，连片综合改造面积315.17公顷，由樟木头镇政府、绿景集团和樟洋社区三方签订旧改框架协议。“绿景新城”项目投资达500亿元，总用地面积约332万平方米，是东莞市五个连片组团试点项目之一，也是广东省“三旧”改造重点项目。整个改造周期共计约10年。绿景佐阾购物中心则是首个启动项目。这个集餐饮、购物、娱乐休闲等为一体的现代化购物中心占地2万余平方米，建筑面积达6万余平方米，目前正在施工之中，预计将于2019年投入使用。

2018年12月，樟木头镇人民政府、樟洋社区和深圳绿景集团又共建了“樟洋产业育成中心”，并探索政企联合、产城融合的招商方式。三者合作建设的东莞“樟洋大健康产业新城”也同时拉开了序幕。樟木头镇委书记周伟森表示，希望通过优质项目打造成产城融合的新型城区，这对提升樟木头经济水平，实现产业转型升级，促进社会经济可持续发展具有重要意义。

强化镇级统筹改造保障项目发展目标

明亮落地窗后是舒适的办公区域，开阔的公共空间是休憩场所，在石龙镇西湖村的中心区域，中科信息港临东江而立，富有设计感的外形吸引着过往路人的眼球。去年下半年，俄罗斯广东商会等“一带一路”相关企业及组织的入驻，又让这里增添了不少国际色彩。中科信息港由石龙镇人民政府与东莞中国科学院云计算产业技术创新与育成中心共建，由镇属国企石龙工业总公司进行运营。

不熟悉的人可能不会想到，这栋充满现代感建筑的前身是一个制衣加工厂，2008年在国际金融危机后撤离，西湖村这栋4万平方米的厂房便一直闲置。

这栋旧厂房通过“三旧”改造变身国家级科技企业孵化器项目中科信息港，2018年4月一期投入使用，二期项目预计2019年改造完成并投入使用。中科信息港产业孵化有限公司副总经理李伟聪介绍，基于“一带一路”发展机遇和服务需求，中科信息港将重点面向云计算、大数据、智慧城市、电子商务、高端电子信息产业、现代服务业等新兴产业，集聚教育培训、众创空间、孵化加速等环节，努力打造成为国家“双创”基地和石龙城市更新的亮点品牌。目前，中科信息港已累计引进企业41家，包括俄罗斯商会在内的境外商协会18家，成为拓宽东莞开放型经济新格局的载体。

作为东莞东部产业园片区中心镇的常平也重点利用“三旧”改造推动科技企业孵化器建设，进而以科技创新推动全镇产业转型升级。东科集团在常平镇政府的支持下，对该镇石南浦村近5万平方米的红木家具旧厂房进行改造，建设了东莞首个“政企联合”的科技创新产业园区——常平科技园，该园区不仅是常平首个科技企业孵化器，也成为东莞镇街工业厂区“三旧”改造的试验田和新样本。

这些“三旧”改造的成功推进，均与镇街政府的统筹主导密不可分。业内人士认为，由于村(社区)管理人员对公司运营、现代管理等专业知识认识不深，也缺乏灵敏的商业信息渠道，由镇级政府牵头做好城市更新规划，并推动集体组织与经验丰富、实力雄厚的市场主体展开项目合作，有助于推动集体组织由初级物业租赁经济向高级物业租赁经济转变。同时，也实现了改造从市场自发、分散改造向政府主导、组团式改造转变，保证项目目标定位和产业发展符合全市及全镇总体发展目标。

大力推动“工改工”旧厂房变新厂房

东莞以制造业立市，全市工业企业数量超过15万家。在城市更新中，东莞进一步提出构建以实体经济为优先、全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系，坚持产业优先、实体为主战略。旧厂房变新厂房，旧工业园变新型工业园，也成为东莞农村集体“三旧”改造的重点内容。

汽车驶入莞樟路与G94珠三角环线交会处，占地172.9亩、由一栋栋农村集体老旧厂房组成的万荣工业区展现在人们的眼前。

“现在万荣工业区内的厂房都是上世纪八九十年代建成，厂房密度低、只有两三层。厂房内设施老旧，无法满足新型产业的发展。”寮步镇横坑社区党工委书记钟兆华告诉记者，“我们争取2019年完成万荣工业区地块报批，动工建设，坚持以高质高效的新型产业区承接新增量、培育新产业新业态、优化产业空间布局、增创发展新优势。

寮步镇横坑社区计划从2019年开始，投入13亿元，用两年时间对万荣工业区进行“三旧”改造。改造后，万荣工业区的租金收入将由现有的1400万元提升到1亿元。

临近深圳、产业配套齐全、交通便利的塘厦镇一直以来是深圳科技产业外溢和转移的热土。然而经过多年发展，塘厦土地的开发强度逼近极限，可用增量土地面临瓶颈，成为制约发展的短板。

塘厦镇林村也正在谋划利用“旧改”的方式，突破发展瓶颈。“我们打算将辖区内的两块地内的旧厂房和自建房用地统一规划，建成新能源汽车科技产业项目。”林村相关负责人介绍，“这个项目拟改造面积约56万平方米，计划固定资产总投资110亿元，年产值235亿元，税收贡献不低于每年21亿元。”

该项目将以引进德国新能源汽车研发、生产项目华南总部为契机，培育带动东莞在新能源汽车及自动驾驶领域的产业聚集，计划引进14个智能汽车产业研发、中试运营平台项目及150家上下游产业链的企业，并同步引进生产基地落户东莞。

1月8日召开的中共东莞市委十四届八次全会，提出今后三年全市将划定总面积3万亩的100个更新单元，通过简化审批程序、推进连片改造、完善收益分配等方式，尽快将改造潜力转化为看得见的改造成果。

这次会议也对农村集体“工改工”工作作出全面部署。会议指出，目前全市大量的镇村工业园，不同程度存在布局分散、管理较乱、手续不全、效益较低、环境安全隐患突出等问题。会议要求，要全面摸清底数情况，对符合条件的工业园集中补齐相关手续证件，鼓励村组集体通过自行改造、合作改造、政府主导改造等方式将工业园分类升级改造成满足企业不同需求的标准厂房、新型厂房，全面提升产出效益。

搭乘城市更新这台列车，东莞农村集体经济正在抓住重要机遇，向着高质量发展的目标不断前行。