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市场与哄抬叠加影响 东莞厂房租金上涨

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从三年前的十多元一平方米,涨到去年的二三十元一平方米,此番东莞厂房租金的疯涨模式,到底经历了什么?东莞厂房租金的疯涨到底是市场行为,还是人为哄抬?东莞多位工业地产的行业人士以及专家学者均认为,此番东莞厂房租金上涨,既有深圳产业转移外溢的市场原因,也有一定程度的二手中介恶意哄抬炒作原因。

A

经历了什么

在疯涨模式下变得没有标准

李明(化名)从2016年进入东莞工业地产市场,曾担任东莞一著名工业地产运营商的相关负责人,他对东莞近年的工业厂房租金变化感受颇深。他表示,厂房租金逐年递增,原本是行规,一般每三年增长10%的租金,房东和承租人都会在协议中注明。厂房租金出现明显上涨始于2016年下半年,此前东莞厂房租金一般不超过10元每平方米,2016年下半年开始,涨至11元-12元每平方米,2017年到2018年进入疯涨模式,尤其是临深片20元-30元每平方米不等。

二房东的问题,李明认为,创业热潮下,中小微企业对厂房有需求,二房东的出现正好满足需求,中小微企业也愿意分摊。关键是如何涨的问题,当前二房东赚钱主要有两个途径,一个是电费,一个是公摊面积,原本加25%面积的标准,在疯涨模式下变得没有标准。

东莞市委党校经济学教研部副教授江炎骏说,具体在二手中介恶意哄抬方面,因为现在炒房行为被抑制住了,很难再有空间,部分二手房东就开始瞄准工业厂房。不可否认,东莞这波厂房租金上涨潮有资本的因素,但其实不仅是东莞,包括在武汉、上海等内地和沿海地区都存在炒工业厂房的情况。

江炎骏认为,从纯市场的角度来看,高端物业涨租,对企业、业态本身就有一个倒逼产业升级的作用。如东莞的天安数码城、高盛科技园等,这是市场行为,没必要干预。而二手中介恶意哄抬租金,导致短期内东莞厂房租金一下子涨至二三十元,这对东莞实体经济发展非常不利。

B

厂房租金疯涨

深圳等地二手房东随外溢企业到东莞炒作

“厂房租金上涨,有市场的原因,深圳外溢效应,也有炒房的原因,深圳等地二手房东,在深圳尝到中间差价的甜头,跟随企业转移到东莞。20多元每平方米的价格,让原本活跃在东莞本土的二房东都不敢轻易承租,而豪气的外来炒客就觉得便宜了”。东莞工业地产市场业内人士李明表示。

合一城市更新集团董事总经理罗宇分析,东莞工业厂房租金上涨,主要还是深圳效应溢出,东莞自身的标准厂房少、低效利用、承载能力低,造成了供需矛盾。至于社会热议的“二房东”推高厂租的问题,罗宇认为要分开来看,要承认的是二房东在承租后,将旧厂房升级改造,提供标准更好的厂房,租金上升,这是正常的价格上升。但是,如果出现恶意控盘,通过暴力方式如增加面积、增加水电费等方式来变相涨租,那就是不合理,这需要政府主动作为。价格涨跌本身是市场行为,但是价格涨跌以外的问题就要严格管控了。

此外,根据市场来看,“一个点涨了,周边也会跟涨。如同拍卖土地,出现地王,那么周边的价格也会上涨”,罗宇表示,这也是市场价格变化的现象,至于“二房东”这部分的原因还是市场本身原因占比,很难判断,需要具体案例具体分析。

东莞市委党校经济学教研部副教授江炎骏则分析,总的来说,此次东莞厂房租金上涨既有市场行为,也有二手中介的恶意哄抬。首先,需要界定,厂房物业分为低端厂房物业和高端厂房物业两种。当前,东莞厂房租金上涨其实也有高端物业的行为。包括现在也会有深圳乃至其他地方的高端物业和平台过来东莞。厂房物业升级后,要素、内核、质量都有一定提升,厂房租金自然也会上涨,这种则属于市场行为。

中山大学教授、东莞特聘专家林江分析,东莞这波厂房租金上涨潮,既有市场行为,也有二手中介恶意哄抬。从东莞厂房供给的情况来看,当前东莞厂房数量不会出现大幅增加。而在供给没有大幅增加的情况下,需求突然在短期内增加,也会导致租金上升。所以,这当中也有市场供求关系的因素。

但也不排除存在二房东炒厂房的行为。有企业租不到厂房,也有村民的厂房租不出去,这时候就出现了中介投机炒厂房。所以企业就会感觉到,厂房租金短期内在快速上升。从在商言商的角度看,如果中介愿意出更高的价格租厂房,村民也会愿意把厂房租给中介。“所以我也担心政府的好意,最后究竟收效如何,目前我还是持观望的态度。”林江表示。

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指导意见出台后

还要加快市场供给减少审批流程

李明表示,当前东莞80%的厂房掌握在二房东手里,20%掌握在一手房东。《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》发布已一个月有余,确实起到了效果,“身边不少朋友已不敢承租了,关键是政策两方面的要求,一是要求竞拍企业是实体企业,二是税收,这两个条件出来遏制住二房东。起码我知道的,政府和集体手上的厂房是管住了”。现在受益的是一手房东,二房东出现亏损了,如早前还是15元-16元每平方米拿厂房,可以以20元每平方米出租,但是现在价钱控制住,租金回到18元每平方米,已经有二房东转移到佛山、广州等地。

同时,李明也表示需要警醒厂房空置的问题。他补充道,在公开竞拍门槛提高后,中小微企业如何拿到厂房的问题值得关注,虽然大企业到来能带来大的效益,但是同时也需要中小微企业丰富产业链,否则也是对实体经济的一种伤害,因而在厂房转租分租这一个问题上需更多关注。

当前东莞出台相关的政策,采取上平台公开竞拍的方式,罗宇认为“只能说是管住了一部分,还有一部分如私人厂房,如果私人厂房被二房东改造升级,厂租上涨,那么周边的属于村集体厂房也会跟随上涨”。

罗宇强调,关键还是加快市场的供给,减少审批流程,加快对旧工厂区升级改造。且再从另一个层面来说,当前东莞不少早期厂房是不能满足高新技术企业的生产需求,如制药、电子信息等企业需要高标准的厂房,建实验室、建无尘车间,难以满足要求。因而,如果东莞要承接更多优质资源,还是需要进行旧厂房的改造,加大优质厂房的供给。

如今,《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》发布已一个月有余。这段时间关于“厂房租金上涨”的声音小了很多,厂房租金上涨的势头可以说是被遏制住了,而且效果很好。东莞市委党校经济学教研部副教授江炎骏说,《指导意见》把二房东炒厂房的口子给堵住了,起到了引领作用。但也要注意区分高低端物业,不能“一棍子打死”,这点很重要。众所周知,实体经济是现代化经济体系的基础。要稳增长、稳经济,就要把环境维护好,其中降成本非常关键。

在有效遏制囤积厂房、哄抬租金等违规行为方面,林江觉得最重要的是,政府要紧盯长安、虎门等主要镇街的村集体,不要加入到炒厂房这一行径当中去,保证厂房的供给,这样二房东才会停手离场。

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