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2018深圳楼市:房价稳中有跌 二手房跌幅更明显

2019-01-05 09:06:38 来源: 南方都市报 举报
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(原标题:2018深圳楼市:房价稳中有跌)

尽管刚刚过去的这一年受调控影响,深圳楼市由热转冷,但得益于四季度开发商冲量刺激市场,2018年深圳新房总体成交量和供应量反而比前一年增长了一成以上。

据深圳规土委官网数据统计,2018年深圳新房累计成交29311套,同比增长了13.52%,价格则稳定在54100元/平方米左右。对于接下来的楼市走向,市场观点普遍认为,2019年政策调控或会有所放松,但市场整体仍将以平稳为主。

整体成交量上涨

严厉的政策调控是深圳乃至全国楼市2018年的主基调。在这一年里,深圳首次推行了摇号选房,还提出住宅用地限售、二次房改,年初发布三价合一政策,年中则出台731新政,诸多政策影响之下,深圳楼市可谓变化纷呈,出现颇多关键词。

在限价及摇号的作用下,年中华润城三期、招商双玺等几个网红豪宅盘引来数千人排队摇号抢房,731政策后投资客被进一步挤压出场,令10月及11月新房成交一度跌至近两年最低点。但年末开发商为了缓解资金压力加大推货量和促销力度,刺激部分市场观望者入手,又令楼市出现了“翘尾”。

南都记者统计数据发现,2018年无论是一手房还是二手房,成交量同比2017年都有不同程度的上涨。

其中,新房成交29311套,同比增长约13.52%,成交面积约291.73万平方米,同比增长12.51%,而2017年该两项数据均同比减少接近四成。

此外,2018年的新房供应量也有较为明显的增长。深圳中原研究中心数据显示,与2017年新房供应约3.37万套相比,2018年深圳住宅供应套数达到4万套左右,供应面积335.1万平方米,尤其在第四季度,多个住宅项目扎堆获取预售证,11月中下旬,就有近万套新房源集中入市。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄分析表示,下半年开发商集中推货冲量,拓宽销售渠道同时加以大力度的优惠促销,是2018年新房供应和成交量增长的主要原因,另一方面,也不排除因为2018年备案速度加快,2017年末的部分销售合同延迟网签所导致。

二手房市场方面,成交量同比2017年也有微小的增长,2018年总成交套数64392套,增幅1.28%。

房价稳中有跌

与成交量增长不同的是,2018年深圳楼市房价,整体呈现的状态则是稳中有跌,且二手房的价格跌幅比新房更为明显。

虽然2018年深圳新房成交量几经涨跌,但受政府严格限价所致,每月新房成交均价始终保持稳定,2018年全年的新房成交价格仅从2017年的54445元/平方米略微下降至54113元/平方米。

二手房方面,2017年深圳二手房整体成交均价约为56868元/平方米,2018年上半年则为59688元/平方米,但进入下半年二手房的成交价格明显下降,期内单月均价最高的是7月份,仅53028元/平方米,此后每月均次第减少,年末仅52000元/平方米左右。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰指出,一二手市场抢夺的其实是同一批客户,下半年开始开发商普遍以折扣优惠的方式推出新房源,部分项目价格甚至比周边二手房的还低,价格倒挂导致更多的客户被吸纳到新房市场,使得二手房市场议价空间变大,有资金或换房需求的业主,在价格上做的让步也更大。

江少杰预计,在中央释放出的稳房价、稳楼市预期等信号下,2019年楼市调控或有些许放松,但为了保证楼市平稳,整体调控环境不会有大变化,预计2019年楼市成交量会继续与2018年保持平稳,房价则依然是稳中有跌。

对此,深圳中原二级市场董事总经理玉家雄也有类似的观点,在供应与需求严重不平衡的深圳市场,政府在价格方面的把控依然会很严格,2019年也基本不会有大的变化,但在贷款、调控执行力度等方面则可能有所放松,“政策不会撤销,但执行上会更为弹性。”

不过,南都记者了解到,12月中下旬开始,包括四大行在内,不少银行又接连宣布首套房贷利率降低至基准利率上浮10%,同时国内多个城市传出调控放松的信号,因此出现了2019年房地产市场将回暖的预期,深圳不少开发商更暗自宣布涨价。

值得一提的是,1月4日下午中国人民银行宣布,为支持实体经济发展将月内全面下调金融机构存款准备金1个百分点。有机构预计,本次降准将再度释放1.5万亿元。

业内人士纷纷表示,这意味着资金紧张的局面将会改变,无论直接还是间接,对楼市而言这都是利好的预期,在今年流动性将适度宽松的情况下,部分银行或将调整信贷政策,刚需购房者获得信贷的可能性也大概率会提高。

中原地产首席分析师张大伟更指出,降准之下,意味着本轮楼市调控可能将全面见底,房地产政策最严格的时期已经过去。

居住用地供应增加

美联物业全国研究中心数据显示,2018年全市共成功出让61宗土地(不含深汕特别合作区),总出让面积为145.51万平方米,同比上升20.3%;由于单宗土地成交总额不高,全年总出让金额同比下跌43.7%到449.26亿元。

上述成交的土地中,涉及居住用地的土地的仅10宗,却已经是近四年来深圳出让居住用地数量最多的一年。2015年和2016年,深圳出让的居住用地均只有4宗,2017年更是只有1宗居住用地出让。

而在2018年出让的居住用地中,除了6宗自租不售用地均由人才安居集团拿下外,另外4宗分别由金融街、华润置地、龙光、中海获得,其中金融街还是首次进入深圳。

需要注意的是,2018年深圳实际推出的居住用地有11宗,但位于宝安尖岗山的一宗商住用地因为出让门槛过高,加上限价等市场因素,竟无开发商参与竞拍,最终导致流拍。

美联物业方面指出,基于严厉的调控和大力发展租赁市场的政策导向,深圳出让的居住用地条件越来越严格,普遍加上了只租不售、限售3-5年、配建保障房等条件,预计2019年“自持租赁+限售”仍将会是深圳最主要的土地出让形式。

练荣双 本文来源:南方都市报 责任编辑:郑帆_NO8685
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