2018深圳楼市：房价稳中有跌 二手房跌幅更明显

（原标题：2018深圳楼市：房价稳中有跌）

尽管刚刚过去的这一年受调控影响，深圳楼市由热转冷，但得益于四季度开发商冲量刺激市场，2018年深圳新房总体成交量和供应量反而比前一年增长了一成以上。

据深圳规土委官网数据统计，2018年深圳新房累计成交29311套，同比增长了13.52%，价格则稳定在54100元／平方米左右。对于接下来的楼市走向，市场观点普遍认为，2019年政策调控或会有所放松，但市场整体仍将以平稳为主。

整体成交量上涨

严厉的政策调控是深圳乃至全国楼市2018年的主基调。在这一年里，深圳首次推行了摇号选房，还提出住宅用地限售、二次房改，年初发布三价合一政策，年中则出台731新政，诸多政策影响之下，深圳楼市可谓变化纷呈，出现颇多关键词。

在限价及摇号的作用下，年中华润城三期、招商双玺等几个网红豪宅盘引来数千人排队摇号抢房，731政策后投资客被进一步挤压出场，令10月及11月新房成交一度跌至近两年最低点。但年末开发商为了缓解资金压力加大推货量和促销力度，刺激部分市场观望者入手，又令楼市出现了“翘尾”。

南都记者统计数据发现，2018年无论是一手房还是二手房，成交量同比2017年都有不同程度的上涨。

其中，新房成交29311套，同比增长约13.52%，成交面积约291.73万平方米，同比增长12.51%，而2017年该两项数据均同比减少接近四成。

此外，2018年的新房供应量也有较为明显的增长。深圳中原研究中心数据显示，与2017年新房供应约3.37万套相比，2018年深圳住宅供应套数达到4万套左右，供应面积335.1万平方米，尤其在第四季度，多个住宅项目扎堆获取预售证，11月中下旬，就有近万套新房源集中入市。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄分析表示，下半年开发商集中推货冲量，拓宽销售渠道同时加以大力度的优惠促销，是2018年新房供应和成交量增长的主要原因，另一方面，也不排除因为2018年备案速度加快，2017年末的部分销售合同延迟网签所导致。

二手房市场方面，成交量同比2017年也有微小的增长，2018年总成交套数64392套，增幅1.28%。

房价稳中有跌

与成交量增长不同的是，2018年深圳楼市房价，整体呈现的状态则是稳中有跌，且二手房的价格跌幅比新房更为明显。

虽然2018年深圳新房成交量几经涨跌，但受政府严格限价所致，每月新房成交均价始终保持稳定，2018年全年的新房成交价格仅从2017年的54445元／平方米略微下降至54113元／平方米。

二手房方面，2017年深圳二手房整体成交均价约为56868元／平方米，2018年上半年则为59688元／平方米，但进入下半年二手房的成交价格明显下降，期内单月均价最高的是7月份，仅53028元／平方米，此后每月均次第减少，年末仅52000元／平方米左右。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰指出，一二手市场抢夺的其实是同一批客户，下半年开始开发商普遍以折扣优惠的方式推出新房源，部分项目价格甚至比周边二手房的还低，价格倒挂导致更多的客户被吸纳到新房市场，使得二手房市场议价空间变大，有资金或换房需求的业主，在价格上做的让步也更大。

江少杰预计，在中央释放出的稳房价、稳楼市预期等信号下，2019年楼市调控或有些许放松，但为了保证楼市平稳，整体调控环境不会有大变化，预计2019年楼市成交量会继续与2018年保持平稳，房价则依然是稳中有跌。

对此，深圳中原二级市场董事总经理玉家雄也有类似的观点，在供应与需求严重不平衡的深圳市场，政府在价格方面的把控依然会很严格，2019年也基本不会有大的变化，但在贷款、调控执行力度等方面则可能有所放松，“政策不会撤销，但执行上会更为弹性。”

不过，南都记者了解到，12月中下旬开始，包括四大行在内，不少银行又接连宣布首套房贷利率降低至基准利率上浮10%，同时国内多个城市传出调控放松的信号，因此出现了2019年房地产市场将回暖的预期，深圳不少开发商更暗自宣布涨价。

值得一提的是，1月4日下午中国人民银行宣布，为支持实体经济发展将月内全面下调金融机构存款准备金1个百分点。有机构预计，本次降准将再度释放1.5万亿元。

业内人士纷纷表示，这意味着资金紧张的局面将会改变，无论直接还是间接，对楼市而言这都是利好的预期，在今年流动性将适度宽松的情况下，部分银行或将调整信贷政策，刚需购房者获得信贷的可能性也大概率会提高。

中原地产首席分析师张大伟更指出，降准之下，意味着本轮楼市调控可能将全面见底，房地产政策最严格的时期已经过去。

居住用地供应增加

美联物业全国研究中心数据显示，2018年全市共成功出让61宗土地（不含深汕特别合作区），总出让面积为145.51万平方米，同比上升20.3%；由于单宗土地成交总额不高，全年总出让金额同比下跌43.7%到449.26亿元。

上述成交的土地中，涉及居住用地的土地的仅10宗，却已经是近四年来深圳出让居住用地数量最多的一年。2015年和2016年，深圳出让的居住用地均只有4宗，2017年更是只有1宗居住用地出让。

而在2018年出让的居住用地中，除了6宗自租不售用地均由人才安居集团拿下外，另外4宗分别由金融街、华润置地、龙光、中海获得，其中金融街还是首次进入深圳。

需要注意的是，2018年深圳实际推出的居住用地有11宗，但位于宝安尖岗山的一宗商住用地因为出让门槛过高，加上限价等市场因素，竟无开发商参与竞拍，最终导致流拍。

美联物业方面指出，基于严厉的调控和大力发展租赁市场的政策导向，深圳出让的居住用地条件越来越严格，普遍加上了只租不售、限售3-5年、配建保障房等条件，预计2019年“自持租赁+限售”仍将会是深圳最主要的土地出让形式。