经适房项目违规收248户订金 购房者未中签多人举报

日前，澎湃新闻质量报告投诉平台接多起投诉，投诉人举报西安“航天星苑”经适房项目开发商“西安城苑房地产实业有限公司”（以下简称“城苑地产”），违规收取248户每户30万元不等的房屋订金，签订协议并承诺在购房摇号时“保中”。

西安市房管局在其官网发布“2018年已作出行政处罚决定的项目名单（第十四批），西安城苑房地产实业有限公司开发的“航天星苑”项目因未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房，罚款341万元；城苑地产违规收取购房款，涉及违法金额高达4263万元。

认购协议书中，城苑地产承诺路明获得此套房屋。

多位投诉人称，今年9月3日，由西安市住房保障和房屋管理局组织对该楼盘摇号选房，结果提前向开发商缴纳定金的248户购房者未被摇中。

9月4日，西安市房管局发布通告，认定城苑地产违反经济适用住房有关规定，违规销售经济适用住房，并对该公司做出一系列处罚决定。随后，西安市房管局、西安国家民用航天产业基地管理委员会、公安航天分局成立联合处置组，处置此事。

据投诉人提供的盖有西安市房管局、西安民航基地管委会、城苑地产公章的一份“航天星苑群访问题处理方案”显示，拟安排该批缴纳订金购房者可以在“航天星苑”筹备建设中的4、5号楼优先选房购房，销售价格和一期1、2、3号楼审批价格一致，为4014.88元每平米。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）就此事致电城苑地产一位王姓工作人员，他说，已经有人接受此方案，其他人还在犹豫，工作已经在推进中，目前接受安置协议人员的数据由联合调查组公布，企业不对外接受采访。

248名购房者交订金内定经适房，公开摇号未中签

购房人路明称，2014年5月至2017年9月期间，他分多次向城苑地产开发的“航天星苑”项目支付经适房订金计30万元，和对方签订了《“航天星苑”经济适用房认购协议书》，选取了其中一套建筑面积约86平米的房子。

路明提供的协议书中，双方明确了房号、面积、订金、交房条件等信息。城苑地产承诺在取得预售许可证后，路明可获得预定房屋的购买权，并顺利成交该房。

2017年9月15日，交够30万元的路明和城苑地产签订了《预交房协议》。

该协议再次明确了所选房屋信息，同时指出，“为不影响项目整体竣工验收及买受人确保获得出卖人所承诺的房源，买受人有义务对此次预收房进行保密，不能将收房行为通过微信、QQ、各种媒体的任何形式进行宣传。”

城苑地产还给了路明房屋钥匙。

今年7月21日，西安市房管局发通告，让已通过资格审核并取得有效的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》，且愿意在“航天星苑”经济适用住房项目购买经济适用住房的申请人前去登记。销售基准价格4014.88元每平米。

9月3日，由西安市房管局组织，一次性摇出所有购房人选房顺序号，并按照顺序号依次进行选房。按照此前公告，最终确认具有购房资格的报名者一共3564户，房源756套，中签率超过20%。

路明排在2695位，未摇中。与路明一样，交钱给城苑地产，但未按其承诺“保中”的购房者共有248户。

另一名购房者骆杰告诉澎湃新闻，他和路明遭遇一样，在2014年只交了10万元房款，2017年城苑地产让他们再交钱，称可享受房价优惠，他感到有问题，就没有交。

路明称，事发后大家跑去问城苑地产要房，未果。

根据西安市房管局11月12日下达的《西安市住房保障和房屋管理局行政处罚决定书》（西房执违处字【2018】30号）显示，城苑地产开发的“航天星苑”项目在未取得《商品房预售许可证》情况下，对外销售商品房并收取买受人购房款，被罚款341万元；城苑地产违规收取购房款，涉及违法金额高达4263万元。

路明提供的航天星苑群访问题处理方案显示，城苑地产涉及违规销售5千万。

房管局发公告，成立联合工作组处置

承诺“保中”违规销售经济适用房，路明等购房者还曾帮城苑地产瞒过房管局检查。

路明称，今年4月份，城苑地产一张姓工作人员告诉他们，最近查得严，如果房管局的人打电话问在“航天星苑”交的钱退了没，就说退了。“当时许多人照做了”。

澎湃新闻看到，今年4月14日，在“航天星苑”微信群里，一位名为“张畅”的人在群里发信息称：“有人说没退，还有的人金额对不上，太尴尬了。”

8月10日，西安市房管局在其官网发布“关于航天星苑经适房摇号销售有关问题的情况说明”。说明称，城苑地产在项目实施前期存在违规收取购房款问题，已责令开发企业向核查出的248户购房群众“退还了”购房款项。

其实，城苑地产压根没退钱，购房者担心拿不到房，帮着开发商瞒过了西安市房管局的检查。

到东窗事发，9月3日，摇号未中后，248户购房者开始举报城苑地产。

9月4日，西安市房管局在其官网又发布一则“关于航天星苑经济适用住房项目有关问题的通告”。

通告称，城苑地产违反经济适用住房有关规定，违规销售经济适用住房。决定暂停该公司所有项目的预售许可申请和网签备案等业务；暂停该公司及股东名下所有房产的交易业务；报送市社会信用体系建设领导小组办公室，由有关部门实施联合惩戒；对该公司违规行为进一步调查取证，并按相关规定查处；保留对该公司追究法律责任的权利。

根据《西安市住房保障和房屋管理局关于经济适用住房和限价商品房公开登记和摇号销售的通知》（市房发【2011】249号）规定，为了保证经济适用住房销售公平，所有新取得预售证的经济适用住房项目，必须按照公开登记和摇号方式进行销售。

经济适用住房、限价商品房建设单位，在未取得预售许可证前，不得从事任何预订、内部认购、排队选房等与经济适用住房、限价商品房销售有关的活动，待取得预售许可证后，应立即到与预售许可证审批部门同级或上级住房保障工作部门备案，申请公开登记和摇号销售。

9月5日、10月15日，西安市房管局连发两则通告，让未登记的涉案群众持本人有效身份证明、购房协议、缴款票据等材料前去登记。同时， 航天基地管委会、西安市房管局、公安航天分局已就此事成立联合处置组。

涉事购房者获优先选房权，律师指开发商或涉嫌犯罪

据路明提供的“航天星苑群访问题处理方案”，澎湃新闻看到，该方案中市房管局和航天基地管委会决定由城苑公司通过招投标选择国有大型施工企业作为施工单位，从监管资金账户拨付相当于城苑公司涉及违规销售等额度资金5000万元整，做为工程预付款，建设二期4、5号楼。

方案称，提前向城苑公司缴纳购房款的群众，违规销售时间节点资格有效的群众，可以在4、5号楼优先选房购房，销售价格和一期1、2、3号楼审批价格一致，为4014.88元每平米。

但路明等多位购房者未前去房管部门登记信息，表示对该处理方案不满意，“等了5年，房子没拿到，交的钱还要继续服务还没开建的4、5号楼，城苑地产已经失信，不同意此方案”。

北京德和衡（上海）律师事务所律师郭乘希认为，按常理，经适房摇号中签率很低，开发商在设计该“认购协议”时，利用购买经适房的消费者急于购房、急于摇号中签心理，设计了这份根本不可能实现的“陷阱合同”，诱骗消费者支付高额“订金”。

郭乘希告诉澎湃新闻，该案件表面上看是购房认购协议纠纷，但从城苑地产设计和操作这一非法套取购房者资金的行为方式和结果来看，该案有可能已经涉嫌“集资诈骗罪”或“合同诈骗罪”。

湖南金州律师事务所合伙人、律师邢鑫向澎湃新闻表示，城苑地产擅自向社会销售经济适用住房的行为，扰乱了房地产市场秩序，涉嫌违法违规。

邢鑫同样认为，从民事角度而言，该公司涉嫌合同欺诈，购房人与该公司签订的《经济适用房认购协议书》等合同应认定为无效合同，购房人有权要求该公司返还所谓摇号订金、购房款，并向该公司要求赔偿因此收到的损失；从刑事角度而言，如果该公司真实的或者主要的目的在于向社会公众非法筹集资金，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，可能构成非法吸收公众存款行为，将涉嫌非法吸收公众存款罪。