万科网红盘贷款门风波:深圳不少楼盘购房者跟进维权

（原标题：万科网红盘陷“贷款门”风波 不少楼盘购房者也欲争取利率优惠）

南都报道。

万科方面针对“贷款门”前后发布两份说明。第一份说明(上图)发出不久即撤回。再度公布的说明(下图)中将“最低按揭利率调整为基准上浮10%”改为“具体协商”。

与深圳的气温一样，深圳楼市也在这个岁末因一场房贷利率标准之争(详见南都12月3日报道)陷入“高温”状态。在网红盘万科星城之后，深圳平湖佳兆业、星河天地、华润城润府三期等多个楼盘，也出现购房者争取利率优惠的呼声，甚至有杭州等地的购房者也在线上与万科星城购房者“抱团取暖”。

开发商对利率是否有话语权？房贷利率跟开发商回款又有何关系？连番问题的答案目前尚未有定论，截至记者发稿，已有相关楼盘的购房者开始相约到新的楼盘看房。

复盘

万科星城：利率不变

12月3日晚间，万科发公告回应“贷款门”，却又在几分钟后撤回，再度公布的说明中将“最低按揭利率调整为基准上浮10%”改为“具体协商”。在部分购房者看来，终版公告虽未言明利率可以下调到10%，但也间接默认了利率存在“调整”的空间。而接下来，12月4日上午，有购房者在万科星城项目现场向驻场银行工作人员求证发现，并未收到按揭利率下调的通知，该楼盘六家按揭合作银行最低利率仍为上浮15%。

一些业主“萌生退意”，小任正是其中之一，小任说，12月1日项目方曾向购房者承诺交首付、办按揭可以延期到7日，“加上销售也没来催，我就没去交首付”。但另一方面，记者从销售现场获取到的消息则显示，12月4日到万科星城项目现场交首付的购房者并不算少，有购房者向记者表示，现场已有三四百人交付首付。

星河天地：购房者跟进争取优惠

虽然如此，这股由万科星城购房者掀起的“房贷利率标准”之争并未就此止步。

据网友爆料，12月2日，在星河天地业主答谢宴上，有星河天地购房者现场表达质疑。购房者提供的一份名为《关于反对深圳星河天地楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》上显示，该楼盘购房者的诉求与万科星城购房者一致，均直指开发商为提高放款速度，完成回款指标，与个别银行统一利率为上浮15%。

而万科的官方回复公告成了房企危机公关的“范本”。12月5日，在万科星城发布公告的次日，星河天地也在其官方微信“深圳星河天地”“官宣”应对质疑。对于利率问题该公告与万科“口径一致”，同样表示按揭利率是由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定，请客户向各银行确认相关按揭政策。

平湖佳兆业：僵持与沟通

与此同时，同样仍在销售的平湖佳兆业广场也经历了一个“不眠之夜”，“万科星城上浮利率15%都能维权，平湖佳兆业上浮利率20%又能怎么办？”对于这个最低按揭利率统一在基准上浮20%的楼盘来说，向有关部门投诉、联系银行房贷经理询问是否有降利率的通知、找开发商表达有关利率的质疑要求“降利率”……都成为其购房者表达诉求的途径。

据购房者刘先生回忆，第一次得知自己的房贷利率为基准上浮20%是在11月24日交定金的时候，“当时曾收到中介转发自楼盘代理的微信通知，但由于自己一直在售楼处跟销售当面沟通，根本没有注意到，直到交完定金回家后才发现”。在刘先生出示的这份通知上记者看到，对于贷款按揭进行了如下说明：需要贷款的按揭银行为开发商指定符合准入条件的银行，目前根据银行政策首套房利率上浮20%，二套上浮25%(以银行最终审批为准)。

南都记者了解到，在购房时收到含有参考利率的通知者并不是只有刘先生一位，但同时也有购房者出示了未包含参考利率版本的通知。无论是购房时已经“无奈或不慎”接受20%利率的前者，还是直到付首付办按揭时才知道的后者，均表示了强烈的不满，而万科星城的“利率标准”之争将会以怎样的趋势发展，则成为了平湖佳兆业广场的购房者重要的参考依据。

佳兆业方面在回复南都记者时称，在销售过程中，现场公示的销售风险提示及认购须知均提示过购房者贷款利率将以办理按揭时银行具体批复为准。对于争端的焦点———房贷利率，佳兆业方面表示，银行利率实行浮动定价，利率随着银行贷款额度及客户资质情况调整是正常的市场行为，实际利率都以客户的征信、资质等相关的个人信息为基准，最终由银行审批决定，我司无权单方面承诺客户下调银行利率。就业主提出的质疑，佳兆业将积极与合作银行展开沟通，同时持续与客户保持沟通，积极答疑解惑，做好服务工作。和银行一有新的沟通结果，第一时间会进行公示。

华润城润府三期：风云再起

除却目前在售的楼盘，两次入市均引发数千人认筹的网红盘华润城润府三期住宅，在售罄几个月后也被业主推入了本次房贷利率之争中。

12月5日，一份署名华润城润府三期全体业主致华润置地及按揭贷款银行的公开信在网上流传。该信中提到，在华润城润府三期今年6月份及9月份两次开盘时，华润置地均单方面要求购房者在指定的银行申请按揭贷款，且利率远超当时的市场水平，侵犯了购房者自由选择的权益。为此，华润城润府三期全体业主要求华润置地及当时的项目按揭贷款银行将贷款利率统一下调，即首套房调至基准利率上浮10%，二套房调至基准利率上浮15%。

南都记者随后就此事联系了华润置地相关负责人，但截至发稿时，华润置地方面尚未有明确回复。

广东华商律师事务所律师周争锋指出，如今润府三期已经销售结束数月，业主也已就按揭贷款、抵押等签署了相关的合同协议并开始执行，一般来说很难再更改。“除非有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危情形下所订立的合同可以申请法院撤销，但抵押贷款合同应该没有上述情形”。

梳理

复盘此次“利率标准”之争，开发商对利率是否有话语权？房贷利率跟开发商回款有何关系？成为了几方争议的焦点。对此，南都记者联系多位深圳房企相关部门负责人及业内人士，发现对于开发商而言，销售量比放款速度更为其看重。

A 开发商对利率是否有话语权？

某品牌房企营销负责人：一楼一策，开发商谈的空间不大

深圳某品牌房企营销负责人向南都记者表示，房贷利率可能会因为产品类型比如公寓、住宅的不同有变化，大部分项目都是一致的，不会差太多。而且房贷利率主要由银行来决定，开发商谈的空间不大，至于房贷利率跟开发商回款的关系，也没有很大的关联。销售之前，项目的财务会负责跟银行谈房贷利率，比如给周边同类项目的房贷利率是多少，给本项目客户的房贷利率是多少，所以基本各个项目都差不多，“至于万科的这个事，也不清楚是不是和银行谈判的结果，不作评论”。

另有地产行业人士向南都记者直言，“比起回款，开发商更在意业主，退房对于资金流伤害更大”。该人士表示，房贷利率完全是由银行方面定价，对于与开发商合作为购房者提供贷款时所指定的利率更是有着“一楼一策”的行业规则，开发商对此并没有太大的话语权。而相比利率，对开发商更重要的是业主是否能够顺利完成购房过程，“如果发生退房就不是回款速度慢而是回款直接‘消失’了，因此即便站在回款的角度，开发商也是希望能够达到业主对于下调利率的诉求，避免出现退房的情况”。“如果能有房企跟银行沟通成功，对于房地产行业将具有示范意义”，该地产行业人士表示。

B 利率跟开发商回款有何关系？

某银行高管：开发商年底抓回款是通过冲销量实现

深圳某银行高管向南都记者介绍，房贷利率确实是由银行制定的，大致标准由各总行依据政府部门指导方向并结合各行手中资本而确定，各银行分行有一个可弹性调整房贷利率的区间，但浮动有限。银行是否会为了得到更高的利率收益而加快对开发商的放款速度？该银行高管表示，银行审批按揭额度是与开发商的信用与楼盘位置等具体条件相关，在审批贷款时首先考虑的也是其需要承担的风险而并非收益，“开发商对于利率并无太大话语权，一楼一策的贷款利率制定规则是一直以来的规则”。

但对于万科星城与华强城存在的利率之差，该银行高管表示，可能存在开发商为平衡各个银行利益，照顾利率定价高者而统一利率，同时也避免购房者在买房时比较利率，加快项目签约推进速度。他介绍，在楼盘建设前期，开发商需要向银行贷款用于项目建设，故而需要对这些银行在购房者办理按揭时予以均衡利益。同时，该银行高管也坦言，开发商年底抓回款是通过冲销量实现的，而并非通过提高利率让银行加速放款。