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东莞出台指导意见稳定工业厂房租赁市场秩序

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厂房涨租,企业苦不堪言,近来东莞不少镇街出现了“二房东”扰乱市场哄抬租价等乱象,阻碍了实体经济的健康发展。昨日上午,东莞市政府常务会议审议通过了《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》(下称《指导意见》)。接下来,东莞将从提高镇村厂房物业交易准入门槛和加大事中监管、事后追责等方面出台新措施,严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为,稳定工业厂房租赁市场秩序。

防范炒作

房产中介不得参与竞投

昨日,东莞市政府常务会议审议通过的《指导意见》提出,要通过堵与疏结合,突出源头治理防范二手房东炒作。

首要就是提高准入门槛。明确镇村厂房物业一律进入镇级交易平台进行交易,采取公开竞价方式交易的,不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投,原则上不得转租分租。实施租税联动,在镇村厂房物业租赁交易中,各镇街(园区)要明确进驻企业的产业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求,提高招商引资质量。

此前,东莞市农业局农资办主任尹效良接受媒体采访时就坦言,存在二手房东扰乱市场的一个重要原因就是:管理部门没有专门就转租分租问题制定相对应的政策。

而新政策除了就转租分租进行事前规范外,还针对事中监管、事后追责提出了完整的方案。《指导意见》提出,各镇街(园区)政府(办事处、管委会)要牵头建立多单位协同监管机制。镇街(园区)要在今年底前组织一次专项检查,同时各镇街(园区)专门设立违规转租分租的举报电话和受理机制。对违约违规转租分租过程中的恶意操纵、敲诈勒索、以及包庇纵容等行为,列入涉黑涉恶的专项打击范围。

如若镇村厂房交易出现违约转租分租,违约成本也将大大提高。《指导意见》提出,在镇村厂房物业交易合同中依法约定禁止转租分租条款和履约保证金条款。对违约转租分租的单位或个人,依法追究责任,并列入交易平台信用风险警示名单,3年内不得参与全市镇村厂房物业承租。

此外,市、镇街(园区)招商部门要完善工业厂房数据库和信息平台,动态掌握工业厂房利用情况,为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑,并减少企业对二手房东的依赖。

“绿色通道”

重点企业承租续租有保障

如果是重点企业承租、续租工业厂房,还可走“绿色通道”。

《指导意见》提出,各镇街(园区)要动态梳理建立重点企业名录,为重点企业承租、续租工业厂房提供“绿色通道”。重点企业承租镇村厂房物业的,可参照公开竞价的市场行情适用磋商交易程序。允许重点企业在租约期满前1年内提出续约申请,符合有关要求的,按程序审查准予续约。

尹效良分析,旧政策没有“重点企业”的概念,新政策提出“重点企业”可由镇街园区自行定义,并在租赁集体厂房物业时适用“绿色通道”,极大鼓励实体经济和优质企业的发展。

除了重点企业,特殊项目也有“特权”。《指导意见》提出,允许特殊项目转租分租。对镇村厂房物业,仅限经市有关部门或镇街(园区)认定的科技企业孵化载体、中小微创业基地和专业园区开发商、平台运营商,可在承租前向属地镇街(园区)提出统租改造后转租分租的申请。

申请须经所属镇街(园区)审查,并在合同文本中作出明确约定,且转租分租期限不得超过原合同期限,村组集体厂房还须经集体经济组织民主表决同意。转租分租的改造方案须事先报经安监、消防、环保、住建等技术审批。对业已承租镇村厂房物业且存在分租转租行为,但不符合上述条件的承租方,在不违反原合同约定的前提下,原则上不接受其续约申请。

企业因经营规模收缩等特殊情况,确需转租分租的,租期、租金、分租转租改建方案、分租转租新增租户数量等,必须与业主单位协商一致,草拟补充协议,由业主单位报请所属镇街(园区)批准,村组集体厂房物业还须经集体经济组织民主表决同意。

物业升级

鼓励多渠道改造镇村厂房

《指导意见》还要求抓现有、强供给结合,提升厂房物业档次水平。

强化工业保护线内土地的用途管控,在工业保护线内的厂房、仓储等设施,必须依照相关规定用于承接生产制造业等,除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、租赁型人才住房和保障性住房等公共利益需要外,严格限制线内工业用地调整为其他用途。

同时,切实提高供给水平。加快推进“工改工”,通过改造升级一批、拆除重建一批、产业置换一批,提高厂房物业供给规模。

并鼓励通过财政直投、镇村联合改造、村组集体自行改造、引入社会资本等多种方式,改造镇村厂房物业,扩大高品质、低成本的产业空间。鼓励有条件的镇街统筹村组集体厂房物业,通过财政直投或引入战略合作伙伴的方式对统筹的物业进行修缮改造、优化配套服务后重新推出市场,租金价格增值部分,可事先与村组集体约定分成比例。

《指导意见》也考虑到了镇村综合效益。鼓励优质税源型项目承租镇村厂房物业,在保障租金收益的基础上,推动项目产生的税收留成实现镇街、村组共享。

此外,还明确由各镇街(园区)政府(办事处、管委会)负责摸查辖区内镇村所有厂房物业、企业所有厂房物业的租赁情况,并形成监测报告,定期向社会发布。

现状

二手房东哄抬租价,有厂房涨租50%以上

农村集体厂房物业是东莞市农村集体经济组织的重要收入来源,是提高农村居民收入、维护基层稳定的重要保障,也是全市实体经济的重要载体。

然而,近年来,个别地方出现了“二手房东”扰乱市场哄抬租价、厂房物业产业集聚引领作用不明显不充分等现象,不利于非公实体经济的健康发展。

从今年下半年开始,南都记者就曾接到多位东莞中小企业主的反映,称二手房东从本地房东手中以低价整体租来厂房之后,再以高价分租出去;并且又以分摊公共面积的方式,赚取高额的租金差价。不仅增加了中小企业的负担,还引发不少断水断电的纠纷。

针对该现象,11月9日,南方都市报以《二房东推高园区厂房租金平均上涨50%》为题,报道了东莞中小企业主们的心声。南都记者走访调查发现,自2015年开始,随着深圳客涌入,进入普涨模式的,除了东莞的商品房,还有厂房。一些中介凭借敏锐的市场洞察力,纷纷进军东莞工业地产,做起了二房东。

南都记者随机走访了长安、厚街、万江、道滘、寮步等多个镇街的工业厂区,发现从去年下半年开始,厂房租金普遍上涨,平均涨了50%以上,而临深片区更是涨了一倍以上。以长安、塘厦、凤岗等为例,厂租价格大多在30元/平方米左右。而松山湖,最高已超过35元/平方米。

有东莞基层社区负责人证实,自己曾遇到或听过不少拿着湖南、江西等地身份证复印件的人,进军东莞工业地产。他们大多没有实体企业,而直接从村委会或者本地人手中低价租来厂房,然后再高价转租给中小微企业。

针对厂房涨租乱象,东莞也在着力解决。11月14日举行的2018年东莞非公经济工作会议上,正式发布了《东莞进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策》,即“非公经济50条”,其中第二十三条就明确提出稳定村(社区)集体工业厂房租赁市场,严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为。

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