进入调整期的昆明楼市：正在消失的投资客

11月23日，在昆明最大的热点开发区域巫家坝周边，好几个在售楼盘门可罗雀。据某盘销售人员介绍，价格已经从7月份高峰期的1.6万元/平方米均价，调整至1.4万元/平方米，但价格一直保持比周边竞品略贵。

昆明楼市进入下滑通道，源于7月1日开始，昆明市政府出台了限购政策：在昆明无房的外地人在昆明只能购买一套房。此外，支付门槛抬高也将部分置业客户，比如公积金原来在保证连续缴存12个月的前提下，首付款提取原来是每人40万，夫妻一共80万;现在需连续缴存18个月，单人只能提取30万，夫妻双方只有60万。

同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析认为，昆明市场目前处于调整下行趋势，但其影响不会如东部市场那么厉害。相对来说，过去五六年，昆明市场已经历过大幅调整，因此政策会比较谨慎，市场趋于稳定、轻微下滑。

进入调控周期

去年到今年上半年拿地的房企，最近进入了项目集中取证的节点，而此时市场又恰好进入一个临界点。通过梳理公开信息，此前拿地的成本在1300万元/亩-1800万/亩之间，预计销售单价在2万元/平方米左右才能回本。而最近的一个月以来，房价已经回落到1.4万元/平方米-1.5万元/平方米。

巫家坝某项目营销经理刘敏(化名)对记者说，降价是正常的。自去年下半年昆明房价开始飙涨，但刘敏认为昆明房价涨幅不属于过激，“更像是一轮补涨”。

政策调控与大环境的不景气，被昆明业内人士认为是此轮降价的主要原因。但昆明的城市利好很多，旅游、一带一路、西南桥头堡等概念，加上昆明城市更新基础设施导致城市形象提升，内生需求也相继产生。2012年开始，外来房企陆续进入昆明市场。

此外，泛亚高铁自2014年开工，根据规划，泛亚高铁纵贯东南亚，从昆明出发，在云南境内有东、中、西线三条支线，分别到达越南、柬埔寨、泰国、马来西亚，抵达新加坡。铁路商业地产操盘手、北京锐而威商业管理有限公司总裁胡骏分析认为，云南泛亚高铁的开建，对于提升其作为西南门户的战略影响有深远意义。作为国家推进一带一路的发展和建设，为从大西南向东南亚国家延伸的跳板，泛亚高铁具有不可替代的重要枢纽作用。

胡骏同时提醒，目前为止，中国所谓的高铁新城开发还没有成功案例，已有项目没有做好的最主要原因是只有项目思维。他认为高铁产业新城，要有产业集群和产业IP的导入，运用平台思维、系统思维、生态思维去运营。

另类的土地市场

由于大量土地资源集中于本土地产商手中，因此外来房企通常采取与本地企业合作的方式进入昆明市场，这里面主要有两类合作方：比如云南城投、鑫海汇等;过去五六年昆明进行了大量旧城改造，但目前大量项目进展停滞，这些项目都集中于本土小开发商手里。因此，张宏伟认为，昆明市场还是需要新鲜血液进入，本身缺乏好产品，需要有经验的大开发商进入提升城市能级。

巫家坝片区是昆明新规划的CBD，政府曾有意抬高进入的企业门槛，比如土地拍卖设置世界500强之类的条件。中铁建、绿地进入昆明的首个项目便落子巫家坝。

除了万科、绿地、保利等大房企，红星美凯龙家居集团董事长兼CEO车建新也表示看好昆明的市场前景和投资价值，计划再投资200亿，在官渡区和呈贡新区建2个家居Mall和2个爱琴海购物公园。据不完全统计，目前红星地产在昆明南市区有两三幅储备用地，在谈的还有好几块。

谈及外来开发商进入昆明市场，不得不提昆明市鑫海汇投资发展有限公司(简称“鑫海汇”)。此前有媒体报道，鑫海汇在昆明负责大量一级开发的土地。鑫海汇在一二级联动开发上，采取与其它开发商合作方式进行。以昆明南市区为例，该区域有38幅大型土地，其中鑫海汇拥有28幅，而万科、红星地产、金科等均采取与其合作的模式开发项目。与鑫海汇开发模式类似的还有云南城投。

巫家坝片区目前土地公开出让占比不足1/10。该地区商业用地成本在1800万元/亩，纯住宅用地则在2500万元-3000万元/亩。这样的土地成本相比其他片区略高，大房企看好的同时也保持着理性观望。