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进入调整期的昆明楼市:正在消失的投资客

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11月23日,在昆明最大的热点开发区域巫家坝周边,好几个在售楼盘门可罗雀。据某盘销售人员介绍,价格已经从7月份高峰期的1.6万元/平方米均价,调整至1.4万元/平方米,但价格一直保持比周边竞品略贵。

昆明楼市进入下滑通道,源于7月1日开始,昆明市政府出台了限购政策:在昆明无房的外地人在昆明只能购买一套房。此外,支付门槛抬高也将部分置业客户,比如公积金原来在保证连续缴存12个月的前提下,首付款提取原来是每人40万,夫妻一共80万;现在需连续缴存18个月,单人只能提取30万,夫妻双方只有60万。

同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析认为,昆明市场目前处于调整下行趋势,但其影响不会如东部市场那么厉害。相对来说,过去五六年,昆明市场已经历过大幅调整,因此政策会比较谨慎,市场趋于稳定、轻微下滑。

进入调控周期

去年到今年上半年拿地的房企,最近进入了项目集中取证的节点,而此时市场又恰好进入一个临界点。通过梳理公开信息,此前拿地的成本在1300万元/亩-1800万/亩之间,预计销售单价在2万元/平方米左右才能回本。而最近的一个月以来,房价已经回落到1.4万元/平方米-1.5万元/平方米。

巫家坝某项目营销经理刘敏(化名)对记者说,降价是正常的。自去年下半年昆明房价开始飙涨,但刘敏认为昆明房价涨幅不属于过激,“更像是一轮补涨”。

政策调控与大环境的不景气,被昆明业内人士认为是此轮降价的主要原因。但昆明的城市利好很多,旅游、一带一路、西南桥头堡等概念,加上昆明城市更新基础设施导致城市形象提升,内生需求也相继产生。2012年开始,外来房企陆续进入昆明市场。

此外,泛亚高铁自2014年开工,根据规划,泛亚高铁纵贯东南亚,从昆明出发,在云南境内有东、中、西线三条支线,分别到达越南、柬埔寨、泰国、马来西亚,抵达新加坡。铁路商业地产操盘手、北京锐而威商业管理有限公司总裁胡骏分析认为,云南泛亚高铁的开建,对于提升其作为西南门户的战略影响有深远意义。作为国家推进一带一路的发展和建设,为从大西南向东南亚国家延伸的跳板,泛亚高铁具有不可替代的重要枢纽作用。

胡骏同时提醒,目前为止,中国所谓的高铁新城开发还没有成功案例,已有项目没有做好的最主要原因是只有项目思维。他认为高铁产业新城,要有产业集群和产业IP的导入,运用平台思维、系统思维、生态思维去运营。

另类的土地市场

由于大量土地资源集中于本土地产商手中,因此外来房企通常采取与本地企业合作的方式进入昆明市场,这里面主要有两类合作方:比如云南城投、鑫海汇等;过去五六年昆明进行了大量旧城改造,但目前大量项目进展停滞,这些项目都集中于本土小开发商手里。因此,张宏伟认为,昆明市场还是需要新鲜血液进入,本身缺乏好产品,需要有经验的大开发商进入提升城市能级。

巫家坝片区是昆明新规划的CBD,政府曾有意抬高进入的企业门槛,比如土地拍卖设置世界500强之类的条件。中铁建、绿地进入昆明的首个项目便落子巫家坝。

除了万科、绿地、保利等大房企,红星美凯龙家居集团董事长兼CEO车建新也表示看好昆明的市场前景和投资价值,计划再投资200亿,在官渡区和呈贡新区建2个家居Mall和2个爱琴海购物公园。据不完全统计,目前红星地产在昆明南市区有两三幅储备用地,在谈的还有好几块。

谈及外来开发商进入昆明市场,不得不提昆明市鑫海汇投资发展有限公司(简称“鑫海汇”)。此前有媒体报道,鑫海汇在昆明负责大量一级开发的土地。鑫海汇在一二级联动开发上,采取与其它开发商合作方式进行。以昆明南市区为例,该区域有38幅大型土地,其中鑫海汇拥有28幅,而万科、红星地产、金科等均采取与其合作的模式开发项目。与鑫海汇开发模式类似的还有云南城投。

巫家坝片区目前土地公开出让占比不足1/10。该地区商业用地成本在1800万元/亩,纯住宅用地则在2500万元-3000万元/亩。这样的土地成本相比其他片区略高,大房企看好的同时也保持着理性观望。

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