揭秘！香港和深圳都盯上了这个区域 大湾区最被忽略的洼地来了！

前段时间，著名设计师陈可石在深圳提出了“四湾一河”概念：前海湾、深圳湾、深圳河、大鹏湾、大亚湾。

陈可石PPT原文

我们惊讶的发现一湾中居然有一个临深城市——大亚湾。

而且大亚湾的定位非常高，堪比澳洲凯恩斯+泰国普吉岛，未来会成为生物科技谷、设计之都。

作为最早参加粤港澳大湾区规划的设计师，陈可石曾做过第一张提出湾区经济的图；同时在2017年，他提交的深圳湾超级总部建筑设计方案获得第一名。

陈可石可以说是湾区规划的权威人士，在他眼里大亚湾俨然是深圳的一部分，也是湾区时代不可或缺的重要城市。

不仅是深圳，香港和大亚湾也有千丝万缕的关系，从地缘关系、经济依存度、买房热情上看，临深城市中，大亚湾和香港联系最深。

可以预见的未来是，香港和深圳面临着一个大问题：地域小但是发展需求大。

而大亚湾已经被两大湾区核心城市盯上了！大湾区最被忽略的洼地来了！

2018年是港人置业高峰

大亚湾将成香港后花园

粤港澳大湾区的主要任务是让香港融入内地，但我们发现，香港在对接上是有偏向的：整个香港上至政府下至投资者，都对惠州、尤其是大亚湾有着巨大的兴趣。

1）

今年香港特首林郑月娥来惠州，提到：

“惠州地域广阔、交通便利，希望借助惠港共建产业园、香港城市大学惠州校园项目落户潼湖生态智慧区的机会，进一步抓好落实，推动香港医疗、教育等优势产业落户惠州，促进两地共同发展。”

大家知道在深圳龙岗有一个香港中文大学深圳校区，但是很多人不知道，惠州这边将来要做一个香港城市大学惠州校区。同时香港和惠州现在也计划要在惠州建一个港惠科技产业园。

2）

作为大湾区中的两个重要城市，“香港+惠州”潜力无限。

目前，旅居香港的惠州籍乡亲达100多万人，在惠州居住工作生活的港胞及家属有5万多人。

香港是惠州最大的外资来源地，惠州累计批准设立港资企业8561家，占全市外资企业比重77.8%，从业人员近40万人；合同利用外资274.3亿美元，占全市比重63.2%；实际利用外资178.5亿美元，占全市比重61.3%。

香港是惠州最大的出口地，2017年，惠州对香港的出口额663亿元，占全市出口总额的29.7%。

3）

香港提出过可能要在大湾区一小时生活圈内租借30公里土地，给香港兴建新区，预计可容纳60万港人居住，这块土地就有点类似于深汕合作区，这块土地交给香港去做管理，然后在上面建很多的产业和住宅，来容纳香港人的居住。

当时有几个猜测，一个说是在中山，另外一个很重要的猜想是在大亚湾。当然这些东西可能在未来几年之内会慢慢地做一些推进。

（李嘉诚大亚湾地产项目）来源：大亚湾在线

4）

2018年，李嘉诚惠州第一个地产项目落地，就在大亚湾！同时，李嘉诚也是惠州湾的大股东。

李嘉诚从内地房地产撤资套现，却布局大亚湾，眼光不得不说非常独到。

实际上，2018年是港人置业大亚湾的高峰期。

前不久香港做了一个市场调查，香港人现在买房投资最感兴趣的地方，排名第一的就是大湾区。包括香港特首的老公，最近两年也是在大湾区的一些城市买房置业，这也很能说明问题。

特别是深圳二手房三价合一后，很多港人都来大亚湾买房。

比如：4月份的时候，位于惠州大亚湾中心区域的一个楼盘，一位香港的买家，一次性刷走了15套房产。来大亚湾买房的80%都是来自于港深的投资者。

淘房志创始人顾洪波认为，粤港澳大湾区时代，大湾区的这些城市由原来的互相的竞争和互相的分割的状态，会慢慢地转成一种融合的状态，而其中香港、深圳、广州、惠州、东莞等等城市都会有自己的定位。

而大亚湾很有可能要承担起为香港和深圳做人居配套的责任，大亚湾将成为香港后花园！

深圳越近的土地越有爆发价值

大亚湾最可能复制深汕合作区模式

深圳的视野一直是向外伸展，盯上了临深的地块。深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵提到，深圳的东进战略分为大东进”和“小东进”。

“大东进”，指的是在深莞惠、汕尾、河源3+2经济圈范围内推进功能和公共服务的共建共享，高标准建设深汕合作区，才是构建深圳大都市区的总体发展战略精髓。

所以，深圳创造性打造了成功的飞地模式——深汕合作区，深汕合作区现在已经成为大湾区建设非常重要的经验，并且是一个多方共赢的经验。

去年，深汕合作区的GDP同比增长超过70%，这是非常恐怖的一个数据。

这意味着什么？深汕合作区的先进经验是有可能会被推广的。

深圳在临深拿地又有了新动向，今年4月份的时候，深圳、东莞、惠州的领导在河源开了一次会，要借鉴深汕合作区的成功模式。

可能要在深圳、东莞和惠州交界的地方，大家都拿出一些土地，要做一个深莞惠试验区。

这其实是我们接下来非常值得关注的一个点，因为这个合作区如果成立的话，就意味着深莞惠交界处、尤其是大亚湾的土地价值，会发生非常重大的变化。

我们相信，大亚湾最可能复制深汕合作区模式！未来可能用一套大亚湾的房子，换来的是深圳户口！

重要的是，大亚湾的房价不高，整个大湾区，香港是最高的高点，现在香港最贵的住宅价格已经到了100多万港币一平米，从香港往深圳辐射，现在深圳最贵的是20多万、30万，这中间有几倍的差距。

现在在整个大湾区紧邻深圳的地方还能买到2万左右的房子，这其实和整个大湾区最高点相比有50倍的差距，从中长线来看，一定会出现一个上涨的过程。

龙光城13米高4层小洋房产品横空出世，容积率约0.9，湾区独一无二！

那么，大亚湾买房哪里比较好呢？我们认为，建面达500万平米是大亚湾当之无愧的代表大盘，而且是离深圳最近的楼盘之一。

项目配套齐全：拥有26万平的航母级商业，规划了15所学校，尽享6万平龙光湖的生态风景！

目前，龙光城即将推出的龙公馆项目，将打造13米高4层小洋房，更少的住户，更高的得房率，放眼整个湾区独一无二，给人耳目一新的感觉。

项目有三大优势：

一是超低的容积率。

龙公馆作为非别墅项目，容积率约为0.9，这是非常罕见的！

早些年，低容积率是豪宅的金指标，比如波托菲洛、水榭花都、香蜜湖一号等，容积率都不高。

一般高层的容积率在3.5-4.5之间，而洋房的容积率则多在1.2-2.8之间，而龙光城·龙公馆洋房的容积率仅约0.9，容积率低小区就会拥有宽敞的楼间距，密度的降低就可以拥有更多的绿化。

这是个什么概念？也就是从现在开始，大家一定是建百米高楼，或超高建筑！尤其像这种紧挨着深圳的核心地段，不可能再有低密度的产品！

为什么容积率低受到热捧呢？

1、买房说到底是买土地，而容积率越低，意味着你这套房子占有的土地面积越大。

2、容积率跟建筑密度息息相关，容积率越低，往往居住舒适度越高，不会那么压抑，心情也更舒畅。

3、不动产权证会登记占有的土地面积，而且拆迁补偿是根据土地面积补偿的。

去年，深圳出了最新的城市建设“密度分区和容积率修订”计划，整个深圳的建筑密度都大幅度提高了！

最新的建设密度规划示意图

未来深圳90% 以上的新建成区，住宅最低建筑容积率是3.2倍 ，部分住宅可以达到6倍，城市更新项目甚至可以达到8倍容积率！

很明显，低容积率的住房都将极其稀缺，低容积率新项目开发的概率几乎为零！

随着土地调控的深入，像临深龙光城这种容积率0.9的产品，未来在整个大湾区也会成为变得稀缺。

二是品质标准按豪宅档次打造。

就拿铝板来讲，以往只有像香港的天汇、深圳湾一号、上海的汤臣一品这些顶级地标豪宅外立面才会用到铝板，品质感和设计感强，不仅有金属贵气。

而且颜色可以保持几十年不变色，还不容易留下斑渍，好看又好用当然成本相当高，所以一般项目产品基本不会采用。

三是空间感强。

1）

据了解，项目楼体高度约13米，共4层，每户层高3.3米。

提醒各位要买房的朋友们，舒适才是王道！奢阔的3.3米层高，这种空阔的视觉效果可以淋漓尽致的体现出来，而且这样住起来也比较舒服，即使人很多也没关系。

2）

1梯两户，电梯入户。

出于对舒适的坚持，龙公馆区别于高层住宅，打造市场少有的4层电梯洋房。

具体说，项目洋房一个单元1梯2户，共也才8户，1楼不需要使用电梯，也就是说一部电梯只有6户人用。

但是一个单元33层的高层，常见2梯4户，一共128户，平均下来一部电梯都要64户人用，光电梯看出来的居住体验就跟项目差了10倍以上。

所以洋房私密性和舒适性是远远高于高层住宅，居住的人群更加纯粹，让自己的生活更加品质化。

3)

龙公馆整体采用纯板式结构设计，公摊面积小，得房率高。南北通透的奢阔户型。

我们知道，现在高端人群或者是改善性购房者对于空间要求非常高，首选的必然是纯板楼，追求南北通透的舒适性住宅。

四是改善型户型，居住舒适性高。

另外，户型方面，改善型户型重点在于居住舒适性。龙公馆推出户型面积约109-143平3-4房，满足深圳改善型客户群体的生活需求。

户型方正，前厅后院设计，前后花园，南北通透，采光非常明亮。二到四层为空中平墅，三阳台设计也是惊喜满满。

综合来说，大亚湾地理位置、政策红利以及软硬件配套上的优势，临深房价长线看好。

龙光城龙公馆在大亚湾中别具一格，低密花园绝无仅有，很适合改善型购房者作为资产保值及第二居所使用。