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凯德并购已超300亿 深耕城市综合体全产业链

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中国房地产市场进入调整周期,出现了很多收并购机会。

除了万科、保利这类资金充裕的大型房企、央企外,具有新加坡国资背景的凯德也开始逆势扩张。11月12日,凯德以逾127亿收购了上海上港集团旗下一商业项目。至此,过去一年内,凯德收并购金额已超过300亿。

今年初,凯德曾向印力商业出售了20个购物中心,退出了许多三四线城市;而诸多的收购动作,则聚焦一二线城市。通过对资产组合的优化,凯德正进一步巩固在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”,以释放全产业链价值,提升多元业务的协同和规模效应。

超大型综合体的运营离不开资金的支撑。依靠其地产+基金模式,以及在海外市场的资本运作,凯德在中国的发展采用多渠道融资、并购的方式。

此外,凯德也在改进和升级传统的商业开发模式,拥抱“互联网+”,搭建大商业平台。凯德对新商业模式的长远规划,包含了楼宇建造、商业运营和客户互动等层面,集成了全产业链的产品与服务。

大手笔收并购

作为进入中国市场较早的外资集团,凯德近年来常被指在华发展步履缓慢。2018年初,凯德集团首次提出2020年管理资产达1000亿新元(约5000亿人民币),每年通过优化资产组合新投资30亿新元(约150亿人民币)的发展目标。此后,凯德明显加大了在中国内地的投资力度。

11月12日晚间,据上港集团公告,凯德集团旗下来福士基金携手新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMOND TWO PTE. LTD.,以127.86亿元收购上港商业项目,刷新了凯德在华单体项目收购金额纪录。

该项目名为星港国际中心,由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成,计划打造为上海第三座来福士综合体,预计总投资约200亿。凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤透露,该项目预计于2019年下半年分期开业。

凯德在广州也不断寻找机会。同日,凯德旗下的广州市凯科星贸房地产开发有限公司以底价8.82亿元摘得位于广州科学城核心区的KXC-I1-3地块,面积4.74万平方米。

该项目预计于2019年动工、2022年建成,将被打造为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。

此外,近一年来,凯德在广州已新增6个项目;4月,凯德在浙江-新加坡经贸理事会上签署中新(宁波)智造产业园战略合作协议;6月,收购重庆两江春城项目。

据凯德集团透露,从2017年11月至今,集团在中国的投资、收购金额累计超过320亿人民币(约64亿新元)。

“目前楼市下行,国企不敢买写字楼,民企没有钱买,外企投资人不太会买,而凯德旗下的来福士中国、新加坡政府投资公司(GIC)都有大量人民币资金和贷款能力。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

加码一线城市背后,是凯德早已确定的战略调整。2016年5月24日,凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受21世纪经济报道记者专访时表示,凯德的策略是聚焦一二线,深化综合体战略。

“凯德抓住了一线城市未来商业地产发展的机会”,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,以股权收购形式获取项目,项目落地成本相对可控,体现了凯德的灵活投资思路。在上海复制来福士品牌,也符合凯德商业地产深耕的导向。

凯德在二三线城市的“退”与在一二线城市的“进”,也是战略调整的体现。

今年1月,凯德将旗下20家购物中心以83.65亿人民币出售给印力商业集团,20个项目除一个位于北京外,其他全部位于二三线城市,如重庆、成都、南昌、佛山、东莞等。

彼时凯德回应称,将在出售成熟物业释放投资收益的同时,再投资至增长性物业,进一步深化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局。

战略调整后的凯德,综合体进入爆发期。去年凯德在华新开业六大综合体,是新开综合体最多的一年。今明两年,还将有上海凯德晶萃广场和重庆来福士等项目亮相。

凯德方面表示,未来将继续通过资产收购和积极的资产管理,在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围,保持并强化在北京、上海等核心市场的优势。

布局全产业链

能擎起超大型综合体运营的大旗,正得益于凯德创新的金融模式、资本运筹。

作为亚洲最大的房地产基金管理者之一,凯德旗下共管理六只房地产投资信托(REITs)和17只私募基金,其中涉及中国业务的信托有2只,私募基金有13只,“地产+金融”的凯德模式已形成。

基于这一模式,凯德践行“多元化资本平台+全面高效的运营机制”的思路做商业地产。罗臻毓曾指出,随着市场逐步成熟,商业地产正趋向更专业化、更细分化、更金融化。

具体的运作方式是,凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里,资金回笼后再投入新的项目。而其他综合体或是长期持有的物业,凯德则通过不同的私募基金进行运作。

截至目前,凯德在中国的总开发规模约2200万平方米,管理的总资产超过2000亿元人民币。

有了优于其他房企的金融化模式,深耕中国商业地产24年的凯德,继续在全产业链布局赛道上角逐。

大体量、多业态是国内综合体的普遍特征。在来福士品牌30周年之际,凯德启动来福士品牌升级,由“城中之城”升级为“乐享其城”,由关注建筑转向关注人性和体验,打通线上线下驱动体验升级。

这一品牌升级伴随着产业链的持续优化,凯德打出了“实体+科技”的组合拳。凯德星生态圈便是依靠互联网工具搭建O2O与电子商务平台,做活会员激励计划,把凯德体系内覆盖商场、办公楼、住宅、服务公寓、仓储等超过10亿人次线下互动串联起来。

凯德集团还与人工智能领域的“独角兽”旷视科技展开了围绕人脸识别技术在智慧综合体通行管理、零售系统和综合管理等层面的合作。2018年5月,位于上海杨浦区凯德·国正中心的第一个C3开业,便采用了旷视科技的人脸门禁识别方案等多项高新技术。

“面对创新浪潮和科技的发展,凯德将积极探索智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公等。”罗臻毓表示,今后将进一步结合旗下多元业态,促进中新合作,打造国际化智能城市生活。

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