房产抵押类理财自诩产品安全 律师：入坑需谨慎

看起来很安全的住房抵押类理财，有时并不像“钢筋铁骨”的房产一样坚实可靠。

“如您有闲余资金（50万元起），可以为您匹配有借款需求的个人，借款人会拿北京六环以内的房产做抵押，再由第三方担保公司根据《担保法》28法条一般担保，每月支付1%的利息，年化利率为12%”——日前，某财富公司人员付先生（化名）将上述信息发送至某聚焦各类金融机构资金和项目对接的社交平台，并表示，“产品安全、客户优质”。

《证券日报》记者随后调查了解到，上述财富管理公司的主业就是撮合此类融资和投资的需求，而类似的机构或平台还有很多，甚至于还有第三方平台专门集合此方面产品并进行推介。不过，资深律师提醒，此类理财同样“投资有风险，‘入坑需谨慎’”。

房产抵押理财自称低风险

所谓房屋抵押理财是一种以借款人的房产作为抵押担保，投资人享有固定收益的一种投资产品。

《证券日报》记者在付先生提供的一份房产抵押融资需求表上看到，北京市郊一套市价为750万元（评估价为640万元）的住宅正在寻求抵押借款，借款人65岁，借款需求是350万元，期限为6个月，月息为1%，每月付息，到期一次性还款，借款用于园林绿化项目资金周转，借款人共计可获得利息21万元。

“如果是多个人资金一起投资，我们的术语叫做联单，需要由一位投资者跟其他投资人签订委托协议，然后由被委托的人，到建委（住房和城乡建设委员会）办理抵押登记，房子按照出资比例共同抵押给上述投资者”，付先生表示。

同时，付先生强调，“我们的客户都是优质借款人，产品安全”。但是其未能明确回应《证券日报》记者关于“有抵押品的优质客户为何不寻求低息银行贷款”的问题。据记者了解，银行对于个人住房抵押贷款的利率多数在5.4%-6%之间，而付先生所推介的理财产品的年化利率为12%。

此外，有统计数据显示，P2P平台的房产抵押业务的年化利率一般在10%到15%之间。

《证券日报》记者还了解到，部分房产抵押类理财公司在合同中约定的争议解决方式是仲裁。如果出现借款人违约，纠纷会直接进入仲裁程序。民事仲裁采取“一裁终局”制，解决争议比较迅速。不过，仲裁机构对自己作出的裁决，无权强制执行，若当事人不履行，另一方当事人只能请求人民法院强制执行。

律师提醒“投资需谨慎”

《证券日报》记者检索房屋抵押类理财发现，该类产品的主要卖点包括“公证”、“银行监管”、“签署担保协议”等等。

因此，有观点认为，相对其他类型的理财产品，房屋抵押理财因为有实物资产为抵押物，所以在风险控制和资金安全方面具有较高保障。

但是，资深律师对《证券日报》记者表示：“所谓风险控制的关键在于房产的清算价值能否全额覆盖投资人的本息，并且拥有足够强的变现能力”。

过去，由于楼市火爆，尤其是北京这种一线城市的房价整体呈现上涨态势，因此房产变现能力较强。但是，在目前价格下跌和成交清淡的背景下，房产的变现能力大打折扣。

此外，关于抵押房屋产权的“坑”还有很多。例如，一旦房产涉及夫妻共同财产的财产，夫妻双方有权处分，借款人单方面的行为可能被认定为无效；如果房子是父母的遗产，遗产的其他受益人也可能有权处置房产，同样可能主张抵押行为无效；如果房产在此前已经处于抵押状态，那可能存在债权的优先受偿人，而其余投资者只能分享房产价值的剩余部分。

该法律界人士还提醒，如果借款人抵押的是唯一住宅，那么执行实践中的风险也会相对较高。因为，唯一住宅在强制执行环节可能会出现纠纷，最终间接导致债权人难以实现法律诉求。