与城市全联接：房地产下半场的智慧选择

按照华为的最新预测，到2025年全球个人智能终端将达到400亿台，企业和机构的人工智能利用率将达到86%，数据利用率将达到80%，智能将像空气一样泛在。那么，届时我们的城市和生活将变成怎样

10月10日，作为中国城市更新领跑企业，绿景集团受邀参加2018华为全联接大会。绿景集团副总裁、深圳房协城市更新专业委员会主任郭鹏生作为这届大会智慧园区专题特邀嘉宾，分享了《房地产的科技进化之路》。郭鹏生提出：房地产的科技进化势在必行。

图说：2018华为全联接大会现场图

“智慧”这个概念已经泛滥，科技的发展是没有边界的。房地产的转型，“不是说出来的而是做出来的” 。传统地产的时空体验正被科技颠覆。传统房地产是切割空间的艺术与技术，空间是为了让人更好地消费时间，人的体验使空间更具价值，但是我们正在经历的智能时代，衣、食、住、行、学的科技体验正逐步替代实体体验。“所以说，智慧城区是房地产转型进化的‘金线’。”中国房地产下半场的路径之一，正是从大规模的城市更新与高强度的城市开发，逐步转型智慧城区的平台搭建与运营，从而基于数据，产生全链条的价值。使得城市空间的开发，受惠每一个人。其中，城市更新与高强度开发会成为未来下半场长期态势，而在这两点上积累优势的企业才具备跨越房地产“金线”的基本条件。

与其它企业强调产品科技不同，绿景的科技重心放在了城市更新，从整个城市板块价值进化的角度，开展科技布局与实践。过去十年，大规模的城市更新无疑是中国大城市尤其是一线城市持续增长的重要动力之一，但与此同时，城市更新也留下了许多城市后遗症，例如城市文脉的断层、高密度新城区配套的滞后、原居民的迁移与安置等等。这些问题，仅用房地产的纬度，已经无法破题。

因此，此次看到了绿景与华为在“智慧城区”领域的深度合作与尝试，联接城市的各层数据，来服务于人，建立数据信用满足丰富需求，用科技来实现城市更新的记忆传承与人文艺术，这是城市更新的创新，更是对于未来城市发展的先行。以“智慧城区”的理念向下延展，搭建智慧园区的数字化平台，各类型的衍生平台可以用于管理、运营、安防、生活服务等，这些不仅仅是创造丰富多样的空间体验，同时也为房地产行业带来一个新的模式和新的价值。

关于“房地产转型”与“智慧城区”等热点，郭鹏生于10月11日接受媒体专访时分享了自己的观点。

图说：采访现场图

一、记者：当前有房企发出“活下去”的口号，您怎么理解?

郭鹏生：最近大家可能看到，有龙头房企反复强调，当前要务是“活下去”，背后的原因本质上是中国房地产市场正在发生变化。而绿景对未来房地产市场的理解是，在全球经济一体化的背景下，科技是城市发展迈向知识性经济体系的主要动力，也是解决高密度城市带来交通和环保问题的有力举措。未来的开发商需要展现更多的能力，既有开发能力，也有持续高效运营城市的能力，科技运用能力、数据化模式的能力等等。

房地产行业这个话题在我们可预见的未来是“永生的”，只要人的活动存在，就需要空间，房地产就是运营空间的，所以我理解的“活下去”是换一种方式活下去，而不是活不下去了。房地产过去十年，传统地产开发模式已经透支了市场、资金和社会的消费能力，因此，这其实是一个商业经营模式转变的命题。

城市更新与高强度开发会成为房地产行业下半场长期态势，未来各房企长远发展和转型的举措和路径，或许各不相同。

我认为未来房地产需要有可复制可持续发展的商业模式，才能让这个行业有活力。“科技+地产”是未来发展的必然趋势，以往房地产对于“智慧”这个概念的实施操作是“至上而下”的、单体局部的行为，现在需要市场的反馈，反过来促进“智慧”的进化。房地产要给人更好的体验，就必须与科技联接，科技能为联接世界提供背后的技术支撑。

二、记者：当前，“科技+地产”模式发展非常迅速，这对房地产开发商意味着什么?

郭鹏生：在绿景看来，房地产开发的未来有两条“金线”。首先是从过去简单的“开发售卖”转变为“全链条的价值管理”，从简单的“开发商”变为“运营商”。其次是“智慧化”在房地产的应用从从简单的“智能化产品应用”升级到智能生态系统的服务。用户所关心的不是技术的难度和复杂度，更多是在空间中的体验感、舒适度，所以“科技+地产”是未来发展的必然趋势，并不仅仅是噱头。房地产负责场景的创意和联接，科技负责背后的技术方案和支持，两者结合才能为人们提供足够好的生活服务体验。

中国地产高速发展的二十年，最重要的是充分利用了各种“杠杆”，包括金融杠杆、政策杠杆、管理杠杆，也包括需求杠杆。但到现在，这些“杠杆”都出现了局限性，甚至扭曲。目前，传统地产的时空体验正被科技颠覆，“科技杠杆”将是中国房地产下半场的重要工具，可以提升各种效率和质量。传统房地产注重的是空间的提供，忽视了空间服务的价值，现在这部分的价值体现愈发显著，通过经营物业，体验服务可以对房地产的空间价值起到保值、增值作用，从而产生衍生价值。

绿景在2018HC大会提出了“数据的马斯洛金字塔”。科技改变人们的生活方式和需求，随着社会发展，数据需求也会迭代升级。未来界定人们社会能力的标准可能是个人的数据占有能力、数据交换能力、数据支配能力。这些反应到房地产领域的启示就是根据用户对“科技”、“数据”的需求来对应提供服务。

三、记者：绿景为何与华为“牵手”，打造智慧城区标杆?

郭鹏生：未来更好的空间体验，需要用技术手段来更新。传统的空间服务缺乏与世界的联接，是不能满足人们未来生活和办公的需求，科技的介入是必然的趋势。如何高效、优质、持续地为人和城市提供更好的空间体验，是房企接下来需承担的责任，也是房产市场的核心命题之一。

科技进步给房地产行业带来了很多可能性，与华为的合作并非一开始就形成的，首先我们是在核心城市、核心地段有大型综合体项目，这样超大型的项目给我们带来了高强度、高负荷度和内在变数的极大挑战，而这些问题是传统开发模式所不能解决的;再者，是对地产开发数据再利用和延伸的思考。

2008年IBM最早提出“智慧地球”，坦率地讲，“智慧”这个词现在有些泛滥。最初我们跟IBM、艾森泽、腾讯等国际龙头企业都谈过相关合作，最终还是选择华为。我们对“智慧城区”的理解是要在这样的项目中给人提供各种活动场景的体验，需要更注重顶层设计，其实是一个高强度、高密度、高负荷度开发下的综合解决方案。这不是房产企业所能独自实现的，需要强大的技术支持，对于华为，所有的技术也需要转化为场景。

目前很多应用场景其实是分散独立的，数据之间难以打通整合。当我们讲“万物相联”的时候，实际是数据与数据的相通才能“相联”。所以，我们希望寻求一家科技企业，它能具备以下特性，1是在系统运营上有持续进化能力和专业运维能力;2是平台，打造一个可接入各种应用的复合平台;3是建立统一的数据标准，兼容各项功能模块;4有打造成熟产品的能力。技术迭代革新速度非常快，而华为在智慧城市实际建设中提出“智慧城市神经系统”概念，通过技术与城市场景进行深度融合，同时把“智慧城区”作为企业重要的发展战略方向，这就使技术研发和进化有了保障，让“智慧城区”项目的核心运营永远是与时俱进的。

在“智慧城区”项目中，我们是提供人与人之间互动的场景服务，华为在其中提供技术支持，未来其它技术合作公司也可以根据一个技术标准来进行叠加，提高技术活跃度。

我认为“智慧城区”在中国的出现是恰逢其时的，它需要有足够的规模、足够的技术以及足够庞大的信息量才能产生最好的价值。项目体量越大、越复杂，对“智慧园区”技术价值的体现会越高。打造智慧城区，建立智慧生态，单靠技术是无法形成系统与场景的有机结合。智慧城区是空间场景体验与虚拟科技体验的交互融合，前者是房地产公司的优势，后者是科技公司的强项，智慧城区建设正是绿景与华为在各自领域发挥优势的完美交汇点;这既是绿景大型城市更新项目面向未来运营管理必要的选择，也是绿景自身信息化发展的重要契机，更是集团与合作伙伴们对城市未来负责任的表现。在稳健的开发战略之下，绿景将积极探索智慧化的实践，建立稳定的、可复制的“地产+科技”开发模式。

从趋势上来说，城市资源是有限的，尤其是一线城市核心的土地资源，而未来高效、优质并持续的运营这些城市空间，需要在此基础上，构筑一套可持续发展的智慧城区生态系统。这是我们理解的“地产+科技”的本质，也是我们与华为携手，应对未来房地产市场需求变化的方式。

我们始终相信，不断让技术赋能，不断增强多元化的能力，是房企发展的必然，也是对实现未来城市价值开发与运营的必然。

四、记者：双方的合作模式是怎样的，将会产生怎样的化学反应?

郭鹏生：对于我们而言，愿意与全球所有价值观趋同的、掌握核心科技的伙伴公司一起，分享我们深耕城市的价值，引入全球领先的相关技术能力，来服务我们未来的城市和城市居住者。这是此次绿景与华为合作的初衷，也是绿景对于智慧城区的主张。

绿景智慧城区将借助华为ICT技术，通过数字化虚拟城区的生态系统实现实体城区的万物相联。华为“平台+生态”的战略，以空间数据构建可视化的管理平台，实现实体城区数字化，从而解决绿景在空间服务上面临的系统、平台、标准的问题。

作为全球500强企业和中国科技企业的龙头，华为的品牌使命、企业文化都是绿景学习的标杆。目前我们与华为的合作，侧重阶段性的智慧城区顶层设计，结合绿景大型旧改项目，梳理智慧城区整体框架、应用场景等。具体来说，我们将共同对虚拟空间系统平台架构的构建、数据应用的标准化、治理方案的制定等课题展开深度合作研究，优选华为产品助力绿景开展大规模城市更新项目，希望可以为房地产行业带来新的变革。

华为伙伴公司为我们提供的技术解决方案，可以让我们站在一个全新的角度来理解和运营城市更新，它可以让未来的城市变得安全、高效同时富有乐趣，更重要的是，科技是为人的服务的，所以会让未来城市区域的居民，更便捷、人性化的享受城市发展的红利，享受城市人文和艺术之美。而引入虚拟空间系统平台、数据应用标准化等等技术方案，则可以让我们运营城市的效率进化到一个全新阶段，并且持续为居住者优化生活方式。

在绿景超级旧改航母项目的开发建设过程中，由华为提供智慧技术，双方将就项目“智慧城区”的虚拟空间搭建、架构设计、系统落地、数据应用、治理方案的制定等展开深度合作。在智慧城区的运营管理中通过物联感知设备建立联系，并逐一渗透至住宅、商业、商务、酒店、公共交通等各功能类型的多种场景。借用地产及科技优势，绿景和华为将实现优势互补，共同打造智慧城区标杆。也借此完成我们在所谓房地产下半场的探索和实践。

五、记者：科技能力如何服务于城市更新，“智慧城区”打造，面临对城市的更新重塑，不少人担心未来场景对于文化和传统的冲击，请问这一块技术上是否会进行考虑?

郭鹏生：目前“城市更新”是未来地产开发的主流方向，是唤醒城市活力的重要举措。因为人的经济流动，核心城市高强度、高密度地开发在节约土地、保持城市生态平衡、提高城市效率方面都是一个必然趋势。科技是为人的服务的，所以让未来城市区域的居民，更便捷、人性化的享受城市发展的红利，享受城市人文和艺术之美，这是我们和华为一起打造智慧园区和城区的最大动力。

人文艺术是智慧城区建设的终极价值，对于城市更新项目而言尤其意义深远。例如，我们用科技传递情感、传承记忆，比如利用VR记录和再现城市更新前的历史，让在这里生活的每一个城市人，都看到自己未来的家，甚至跨越时空进行建筑和人文的对话等等，这些通过数据和技术，都能够有温度、有情感地呈现。这也是我们希望看到的智慧应用。

注重人的空间体验和感受，提升生活效率，在衣食住行、健康、医疗、安全、交往等各个维度上实现科技带来的优质体验。这才是地产企业的科技进化之路，这也是在未来绿景的大型城市更新项目中能够率先看到和体验到的。

在城市重建过程中，我们常面临一些困惑，比如城市的记忆可能会随着拆除重建不可避免的消失，在“拆”与“不拆”之间存在艰难的选择。但科技的进步给我们提供了很多保留城市记忆的工具和方法。一方面，我们可以通过“虚拟空间”来对新建筑进行数据验证，另一方面，可以用虚拟空间对拆除的老建筑进行数据留存。未来信息整合后的智慧城区，会使建筑和人的“数据”得以永生。智慧城区绝不只是冷冰冰的数据，人文艺术才是智慧城区的永恒价值。智慧城区的指向，不应只是现实功利的价值，还应用科技传递情感、用科技传承技艺、用科技凝聚社会。

绿景将以科技传递情感、传承记忆为主旨，打造一个拥有历史人文艺术气息、活力丰富的生活空间，满足未来大城市的人文居住需求。我们这次和华为的合作，只是一个开始，智慧与智能，更好为城市和人服务，这才是我们的愿景。

小结：

地产行业的产业升级及转型的转折点，比想象中来的更加迅速，而机会只留给做好准备的企业。“智慧城区”是未来重要的发展方向之一，打造出可复制的“智慧城区”标杆，要实现这样的目标或许还有一定距离，但是绿景携手华为，给了我们很重要的信号，那就是一个基于科技与数据的城市更新模式正在建立中，我们的城市也有望从过去的“被动更新”到“适度进化”，这对于当下的中国城市和中国房地产，都意义深远。

绿景接下来的重点发展方向，是持续提升城市区域和生活价值，增强城市综合运营能力，通过科技在城市更新项目上的持续实践，打造出可复制的“智慧城区”标杆。这样的实践值得期待，相信也将是行业内的创举。