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房地产业将不再是货币蓄水池

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房地产业将不再是货币蓄水池

招商蛇口公司总部办公地,位于南山区蛇口兴华路6号南海意库。 深圳商报记者 傅盛宁 摄

深圳商报记者 傅盛宁

招商局蛇口工业区控股股份有限公司(股票简称招商蛇口,代码001979)今年业绩增长超预期的原因是什么?公司今年继续大手笔拿地,主要出于什么考虑?公司的拿地和运营模式有何独到之处?公司对未来5至10年房地产市场有什么样的判断……

带着以上问题,记者近日走进这家令人关注的企业。

业绩超预期缘于股权债权转让

二季报显示,招商蛇口在社区开发与运营行业营收176.70亿元,占主营业务比为84.20%;其次为园区开发与运营行业,占比14.55%。这两项业务的毛利率高达44.24%和33.42%。这家公司的股票9月17日至21日这一周涨幅达到12.32%,成交额多日排在深市前10名之内,被资金高度关注。

以房地产开发为主业的招商蛇口上半年净利润增长超九成。半年报显示,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%。公司实现签约金额750.96亿元,同比增长39.86%。

招商蛇口总经理许永军表示,上半年实现归母净利润增长超预期,主要有两个原因:双玺等高毛利项目进入结算周期,带动公司结转毛利同比增加约32亿元;报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。2017年11月,公司向Super Alliance Real Estate PartnersL.P.(公司持有其20%权益)转让上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦三项资产相关的股权及债权,今年一季度完成交割,可贡献处置资产收益39.8亿元,扣除企业所得税后对利润的贡献可达29.8亿元。公司一季度归母净利润就达57.8亿元,二季度净利润增长相对平稳。

今年继续大举收并购

就在上半年各地土地流拍近800宗,很多地产商拿地偏于谨慎的同时,招商蛇口的土地储备却在增加。据介绍,招商蛇口基于公司自身的优势,仍然看好公司未来在房地产开发上的前景,因此依然积极拿地,但拿地的方式与其他地产商有所不同。

今年上半年,公司保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积339.5万平米,总地价603.5亿元。拿地金额占销售金额的比例接近80%。公司充分发挥自身多元化拿地优势,加大兼并收购力度,特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。上半年公司收购招商局漳州开发区有限公司78%的股权,成为第一大股东。招商漳州拥有土地面积总计777.5万平方米,其中住宅用地约85.7万平方米,商业用地约95.6万平方米,港航物流用地约249.9万平方米,可复制招商蛇口“前港-中区-后城”经典模式。

公司新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市,其中湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时,补充了优质的土地资源。

招商蛇口2018年继续大举进行收并购,1月招商蛇口收购东风汽车下属公司东风房地产80%的股权;2月招商蛇口宣布收购浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权,从而进一步提升公司在相关区域的市场竞争力。

上半年整体来看,招商蛇口拿地呈高速扩张势态,非市场化拿地能力加速兑现。

与各地合作实现规模化扩张

招商蛇口在规模化扩张方面的特殊性更值得关注。2018年5月,招商蛇口以85.53亿元完成收购招商漳州78%股权,增加了丰富的园区资源储备。资料显示,截至2017年底,招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11662亩(其中双鱼岛3376亩)。

通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同,公司可以分享漳厦同城政策区位优势,提前锁定海西板块未来发展红利。

以蛇口为产业新城基地,公司招商蛇口上半年与地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目。报告期内,招商蛇口重点跟进10余个产业新城项目。其中,粤东新城项目取得重大进展;苏州金融小镇底价获取首期用地;常熟琴湖项目签订多层级合作协议推动项目落地;湛江智慧城项目完成前期研究,联合工作组的各项工作推进顺利。此外,公司协同拓展了以北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目、太原小店区项目为代表的数个产业新城项目。

在深圳本地,招商蛇口在太子湾、会展湾、前海三大重点项目稳步推进。太子湾片区,商务广场完成主要建设,预计下半年可以正式入伙;人才公寓处于主体施工中,预计下半年主体结构封顶;国际学校项目方案已经上报,等待审核批复。

多元化发展长租公寓等业务

公司不仅仅专注于房地产开发销售,逐步从销售模式向持有运营模式转型、从单一业态开发向综合开发转型。近年招商蛇口加快涉足长租公寓新业务。在精耕深圳市场的基础上,落地北京、上海、重庆、南京、杭州等8个一二线城市。

据长租公寓业务部门介绍,今年二季度,公司新增13个长租公寓项目(24.1万平方米/5134间),合计在全国布局长租公寓近2万间,管理规模总计约90万平方米。大健康脱孵入实,公司从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务,广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心,已于2月2日、3月30日相继开业。

另外,招商蛇口保持较强的融资能力。2018年上半年,招商蛇口继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级,顺利发行公司债券70亿元;近期陆续发行两期超短期融资券(270天和180天),总额合计40亿元。截至6月底,公司的综合资金成本为4.87%。

谈及行业的未来,招商蛇口总经理许永军表示:“未来房地产业将不再是货币的蓄水池,而是人民美好生活的承载者。这也正是市场对招商蛇口这家公司的期待。”

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