李宇嘉：从“金九银十”褪色看地产转型

（原标题：从“金九银十”褪色看地产转型）

李宇嘉专栏

作为楼市传统旺季的“金九银十”，今年的成色不足铁板钉钉，但降温之快超出预期。克尔瑞统计，9月28个一、二线城市新房成交量同比下跌41%;打折促销成为近期楼市主题，恒大全国楼盘折扣营销，商办低至6折;万科厦门项目启动实质性降价销售;各地新盘去化普遍降至60%，西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住房市场，9月出现“量价齐跌”的迹象。上海二手住房成交连续3个月下跌，二手住房价格指数连跌9个月，深圳报价下跌的二手房源占比55%。

同时，对未来市场走势，开发商近期突然悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福、泰禾等在内的龙头房企，纷纷表示要收缩战线，或者退出四线城市，或裁撤部分事业部、区域公司，或者叫停拿地和开盘。近期，在万科秋季例会上，作为主题的“活下去”刷爆会场。

疑惑的是，相比此前三轮回调期，即2008- 2009年、2012年和2014-2015年上半年，当前开发商面临的市场形势好得多。首先，尽管商品房交易增速下滑，但销售面积和金额依然保持正增长，今年1- 8月销售额同比增长高达14 .5%。而此前三轮回调期，均出现了销售负增长;其次，2018年前三季度，T O P20房企销售额同比增速高达35%，千亿房企有18家;最后，今年上半年上市房企迎来史上最好半年报，135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%，1/3的利润翻番。

同时，近期国家出台了一系列政策，鼓励基建投资“补短板”，激发居民消费潜力，房贷利息税前扣除明年起实施;尽管棚改降速，但并未叫停，只是货币化渐进退出。此外，在固定资产投资和消费增速创新低的情况下，国家对内需无比重视。无论是新型城镇化，鼓励农民进城，还是基于满足美好生活诉求，在衣食住行方面的改善等，都将是扶持政策的着力点。

综上，我们就需要甄别，近期楼市回调是短周期的，还是趋势性的?房企看淡后市，是真看空，还是策略为之，意在为低价“捡漏”铺垫?笔者认为，自2016年9月底开启新一轮调控以来，特别是去年7月开启“去杠杆”以来，楼市传统的“金九银十”已褪色。今年7月31日，政治局会议明确“遏制房价上涨”，8月11日住建部沈阳会议再启“约谈问责”，意味着调控继续趋严，房价管控进一步严格，楼市下行期到来，9-10月楼市回落在情理之中，但整体上还在高位。

开发商之所以悲观，一是开发商已达成共识，政策不再支持楼市了。过去，房价普涨、市场升温，调控如影随形，但大家普遍认为，后续政策一定会松绑。也就是，政策和市场是“周期性”或“钟摆”式的。而现在，除非经济断崖式下滑，否则调控将一以贯之，即持续紧缩;二是市场化进入纠偏阶段。当前，无论资金脱实入虚、系统性风险预期，或资产泡沫和贫富差距，还是科技实力暴露出来的短板，甚至内需不振，大家认为，都是地产惹的祸。

楼市成为“众矢之的”，政策开始全面纠偏过去20年住房过度市场化。比如，土地不再单纯“招拍挂”，限价、配建、自持常态化;政策更强调住房保障、租赁培育、产城融合等，严厉打击炒地、炒房;楼市交易摩擦越来越大、房价不允许上涨，以让利于民，楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。同时，尽管近年来各大开发商纷纷转型，但无论转向房地产上下游、还是跳出地产，都未探索到明确的、匹敌地产的盈利模式。龙头树大招风、船大难掉头，压力也越大。

笔者认为，楼市回调是缓慢的，“高位平衡”乃大趋势。因为，与10年前相比，楼市体量上了几个台阶。对投资、金融稳定、地方财政、民生和舆论等，影响不可同日而语。特别是，经济全局开始从“稳中向好”转向“稳中有变”，对楼市稳定的诉求强烈。因此，棚改、租赁、城镇化、产城融合等都会对冲楼市下滑，政策也鼓励合理住房需求，楼市会在高位平衡，回调是小幅度的。对开发商而言，告别跑马圈地的转型确实是阵痛，但能将人、产业、地产、城市融合起来，建有人住、买得起，有实体运营的房子，就有未来。

(作者系资深地产研究人士)