房企曲线圈钱虚实难辨 多笔住房租赁债被叫停

前期绿灯大开的住房租赁资产证券化或已不再是房企融资的避难所。近日，花样年和富力发行的住房租赁专项公司债券分别被中止和终止，向行业发出一个信号。

房企融资今年分外艰难。行业融资向来上半年轻松，但同策研究院数据显示，今年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。

在融资渠道收缩、传统融资成本上涨的情况下，住房租赁因受政策鼓励，不少房企借道住房租赁通过发行资产证券化产品融资，这些房企中甚至存在没有开展任何长租公寓业务的情况，更遑论物业能产生持续、稳定的现金流。

8月，长租公寓先后受推高房租、使用金融产品不当、甲醛污染等多个危机事件困扰，一时间从风口变成刀口。结合种种迹象来看，房企借住房租赁资产证券化圈钱的最好时刻或已过去。

房企正设法自救。8月的融资数据显示，房企正寻求创新型融资方式进行融资，拓宽融资渠道，但个别房企的借款利率已高达9.5%，而高息续命，将逐渐吞食股东净利润。

房企借住房租赁融资

住房租赁资产证券化有过大开绿灯的时候。

2017年2月，国内首单公寓行业ABS发行，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，把在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模为3.5亿元人民币。

此后，2017年8月，自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其底层资产一为预付房租，二为自如长租公寓衍生服务收入。

2017年10月，新派公寓发行ABS；同月，保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在上交所获批通过；2017年12月，旭辉的领昱【N】号资产支持专项计划也在上交所获得通过；同月，龙湖公开发行2017年住房租赁专项公司债券，募资50亿元。

第一财经发现，以住房租赁的名义融资，初期是一些长租公寓运营商以发行资产证券化产品的方式进行，但到了2017年年末及此后，多家开发商蜂拥至此，它们的融资方式变成公开或非公开发行住房租赁专项公司债券。

仅上交所，从2018年初至今，便有绿城、世茂、首创、保利置业、合生创展、北京鸿坤伟业、奥园集团、广州城建、中城联盟、宋都基业、龙光、富力地产、花样年、融信、葛洲坝等15家房企发行住房租赁公司债，融资规模共计571亿元。其中，合生创展单笔融资金额最大，为100亿元。

一家大型银行的相关负责人对第一财经表示，“应该警惕住房租赁已成为开发商的新型融资工具”。

而需要警惕出现这个结果的原因和逻辑不难理解。2016年10月，是房地产融资政策的分水岭。随着境内去杠杆、境外美元进入加息通道，房企融资环境面临进一步收紧的压力，企业过去依赖的发行公司债、定增等传统融资模式受限。到了2018年，开发商融资情况有紧无松，举步维艰。

融资环境改变，房企拓展更多融资渠道，一定程度上是个被动选择。而2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。

种种因素综合作用，住房租赁ABS或发债等创新融资方式无疑成为房企流动性的补充。

开发商自救指南

但值得注意的是，上述借道住房租赁融资的房企中，有多家房企并无布局长租公寓的实际行动。

今年5月24日，首创置业通过非公开发行2018年住房租赁专项可续期公司债券，以募资50亿元的申请得到上交所的通过。但首创旗下的长租公寓品牌“和寓”却计划在今年9月左右才开业。

合生创展也试图通过公开发行2018年住房租赁专项公司债券融资100亿。但公开信息中，合生创展没清晰公布过其布局长租公寓的计划。与之情况类似的还有富力，富力也没有公布过其涉足的长租公寓项目。

而《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》要求，发行住房租赁资产证券化产品应当符合这些条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流。

虽说房企发债与发行资产证券化产品不尽相同，但从实际需求出发，支持住房租赁事业发展的精神内核理应一致。然而，一些房企却借住房租赁之名行地产开发之实。

近日，长租公寓行业发展一波三折，先后受推高房租、使用金融产品不当、甲醛污染等多个危机事件困扰，一时间从风口变成刀口。从监管层面的动作看来，房企借住房租赁融资的口子正在收紧。

上交所信息显示，8月30日，花样年发行规模达50亿元的2018年非公开发行住房租赁专项公司债券处于中止状态。而富力发行的60亿元的住房租赁专项公司债券已经在8月29日被终止。

更早前，8月3日，广州城建发行的一笔20亿元租房租赁专项公司债券也被中止。7月至今，北京鸿坤、合生创展的租赁专项公司债券中止至今。而朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划也被中止了。

8月，房企融资总额在5月震荡下跌后缓慢回温，目前还处于V字形的艰难爬坡期。同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额共计602.73亿元，环比2018年7月的541.21亿元增加11.37%。

其中创新型债权融资200.56亿元，占比融资总额33.28%，成为8月房企主流融资方式，环比大幅增加155.46%。

8月，包括万科、招商蛇口在内，有5家房企共发行了6笔超短期融资券；泰禾通过应收账款收益权转让及回购方式向兴业国际信托有限公司融资；金科股份以10亿元交易对价向中信信托转让特定资产收益权。

需要指出的是，荣盛发展及其下属子公司向关联人荣盛控股和荣盛建设分别借款50亿元和20亿元，这种内部互相输血的融资方式，利率已高达9.5%。

另一方面，目前房企海外发债的渠道被进一步压缩，境外融资难度系数加大。8月，40家典型上市房企的外币融资金额大幅下降68.88%，仅占融资总额的13.7%。

同策研究院研究员陈朦朦认为，在传统融资渠道受限的情况下，房企可通过寻求创新型融资方式进行融资，拓宽融资渠道，提高融资额度。但从目前看来，至少从住房租赁融资的角度上，开发商融资已不再那么自如了。