深圳楼市“731新政”满月调查：开发商普遍不乐观

8月又到尾声，下周深圳楼市即将迎来传统旺季“金九”。近年来关于“金九银十成分不足”的新闻不在少数，今年也不例外。7月末出台的“731新政”犹如推动了多米诺骨牌，在深圳楼市掀起了一连串连锁反应。

回顾

早在新政出台前一周，早有风声传出，相关文件截图在网上流传，引起了行业热议。7月31日，“731新政”正式出台，明确规定“限售、限离、限企业购房”。8月14日，深圳规划和国土资源委员会印发了《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》，对于新政实施的标准进行了详细规定。

在新政出台之时，业内资深人士李宇嘉曾解读，深圳率先调控，反映了国家希望通过深圳调控，将一线城市反弹的势头压住，引导市场预期，给货币政策松绑创造条件。深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为限售的政策，将更进一步压抑房产的投资功能，回归居住属性。新政短期压抑成交，长期利于市场健康发展。

成交数据

8月新房供应减少 二手均价近七个月来首现下滑

规土委网站显示，截止至8月31日，深圳仅有3个项目取得预售批示，分别为位于龙岗中心城的远洋新天地、盐田的半山悦海花园以及罗湖的水贝珠宝总部大厦，仅两个为住宅项目。而过去的7月份及6月份分别有9个、11个项目获得预售证，呈逐月递减趋势。由此也可看出新政来袭开发商持观望的心态，入市意愿较弱。

新房成交方面，根据深圳中原研究中心统计数据，截止至8月30日，深圳全市一手住宅成交套数为3603套，环比增加4.10%。成交面积方面，本月成交34.56万平，环比上升1.00%，月成交量较上月稳中有升。8月深圳全市一手住宅的成交均价为54090元/平，环比微跌0.10%。

二手房方面，截止至8月30日，深圳二手住宅成交6874套，较7月前30天小幅上升2.4%，预计8月整月成交量破七千套，将继续创今年新高。受新政影响，二手均价近七个月来第一次出现下滑。截至30日，8月全市二手住宅均价为52953万/㎡，环比下滑0.14%。

从数据来看，新政后一二手房成交量反而有所上升，影响主要体现在新房供应量、二手房价格等。

如今，正值“731新政”满月之际，除了可见的“成交数据”外，深圳楼市在过去一个月内究竟发生了哪些变化，市场实际反应到底如何?对于购房者来说，是应该继续观望还是尽快下手?带着这些疑问，网易房产采访了多位深圳房产中介、开发商和业内专家。

01

开发商

新政首月深圳开发商普遍不乐观：房子真的不好卖

无间道里的台词说：出来混，迟早是要还的。

从目前731新政首月的威力来看，深圳开发商们的日子也着实不乐观。

有位于龙岗中心城的开发商就向网易记者表示：“新政之后，市场在不断冷却。八月份之前龙岗处于供应量极少的状态，而进入八月份尽管有几个项目推盘，但开盘去化率较为一般，目前龙岗大部分项目靠转介成交，肯进行价格让利及提高转介力度的项目成交较好。二手方面，新政出台后，市场大部分房源平均有约3-5%的报价下调。”

同样，有光明一手楼盘的开发商人士也对表示在新政出台的首个月份，监控到光明区域的一手楼盘上门量和成交量比上月均有下降。其分析指出，目前其所在的新盘项目仍未入市，预计市场对新政还需要有几个月的消化周期，待入市时候预计客户对新政的消极影响已经消化完毕，实际上刚需客户该买还是买。

(8月4日龙岗，新政后的首个新盘入市现场，开发商启动三级市场转介卖房)

“但投资客户数量，我们预计肯定会减少许多的，因为新政后对投资客的名额、持有成本、心理预期都产生了不小的影响。”

这一点，网易记者也从投资公司人士的回应得到了论证：“新政出来后，市场无论开发商还是购房者都是有点看低的，所以我们预计市面上追求整售的盘会更多，这对于投资公司来讲，就是可选择项更多，但新政后，我们拿盘也会更加谨慎了，因为房子真的更不好卖了。

“房住不炒”，731新政出台以来，深圳不少区域出现了了“零预售”的局面，对此，许多开发商均表示主要还是受限价影响。

“就当前来说，各家肯定突破不了区域最高价。新政发布前，几个大片区的新房限价在执行了一段时间之后，其实本出现了小幅执行上的松动。但出了新政后，政策执行再次开始严格，而且比限价刚出的时候给的价格更低。比如听说有个项目，此前六七月传言ZF点头的毛坯备案价为4.5万/平，但新政出台后，据说只肯给3.5万的毛坯预售价了!”

开发商们的悲伤或许还在后头，新政刚满月，传统“金九银十”迎面而来。

有开发商认为，新政的影响，预计会在接下来半年平稳消化完毕，各个区域的新房市场价格不再会出现涨幅，但是由于很多开发商上半年都没推盘，下半年如要推盘的话，主要也集中在金九银十这个时间段，今年估计会热闹一番。

但也有更悲观的开发商人士表示，或许本次调控最快也得持续到明年的三四月份，金九银十预计大概率不会再现，反而是年底回款压力较大，预计部分楼盘项目会在九月份开始顶不住资金压力，或许会有小幅的价格调整。

02

专家声音

深圳市房地产研究中心主任王锋：对商务公寓加强限制是规范市场

王锋认为，针对个人限售，国内50多个城市早就实施了，但深圳一直没有实施，因为普遍认为限购、限贷、限价这些“深八条”政策还是很管用的，但今年以来情况没办法控制，特别是二手市场的炒作转让比较明显，别的手段已经失效了，这种情况下需要限售打补丁政策出台。

针对公寓限售，他认为，这是一个比较狠的政策，大家都知道现在商务公寓比较火爆，因为住宅限购、限贷、限价，很多人没资格购房，而商务公寓没法进行宏观调控，所以成为投资者炒作的领域，商务公寓这几年无论是销售量还是价格都上涨很快，深圳商务公寓的发展一方面加剧了市场炒作，另一方面挤占了产业发展用地，我们对商务公寓加强限制也是保证了产业，另一方面也是规范市场。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄：不排除部分开发商以价换量

玉家雄指出，新政对购房者的影响是全面的。刚需购房者会考虑后期房价的变化，而对于投资者来说，更多考虑的是商务公寓市场。“因为过去一段时间深圳的投资客主要的投资对象都在商务公寓，这一次的新政也有针对商务公寓。所以这一类投资者就更犹豫了，因为毕竟资金抵押下去，可能要压个5、6年。”

玉家雄表示，不只是购房者受到新政的影响，对于开发商的推货节奏也是有一定影响的。“很多的开发商将全年的目标、任务指标等等工作都是压在下半年，特别是9月份以后的一段时间。我相信进入9月份之后，会有更多的开发商在营销手段方面会做出一些动作，希望在市场不是太景气的时候，保持一个好的销售量。所以不排除有个别的开发商可能出现以价换量的情况。”他认为，深圳楼市短期乃至明年上半年之前都将保持目前这种平淡稳定的状态，因此建议有需求的购房者可以借这个机会多看多挑，不要急于下决定。

中国综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁：市场热点从买卖转向了租赁

在宋丁看来，深圳楼市在“731新政”下的变化还是很明显的，成交和热度都有所下降。最明显的改变是市场从关注“买卖”转向了“租赁”。

而对于未来的楼市走向，宋丁表示下半年将是以稳为主。“如果一旦出现任何的不稳定因素，政府都会加码政策。但从目前来讲，我觉得加码的因素也不是特别强，因为市场基本上已经是自我冷却到基本上处于平稳的状态，所以我觉得应该加码的问题不大。”

针对新政能否有效遏制房价快速上涨的问题，宋丁认为新政有一定的作用，主要的遏制因素是限价政策以及国家提出的坚决遏制房价上涨的宏观政策。

03

房产中介：刚需购房者受影响较少

中介是最知市场冷暖的群体，网易记者为此走访了多家中介地铺。

(7月31日晚，龙华某中介门店的中介人员连夜处理客户需求)

多名中介表示，刚出政策的时候部分客户持观望态度，期许业主能降价。实际上从近一段时间来看，二手房价格基本上比较稳定，除了极个别业主外，未见大的波动。

布吉荣超片区一名中介人员告诉记者，“出了新政，对我们布吉二手房影响不大，该买房的还得买，能选我们片区的大部分客户基本都是首次置业”，他表示，布吉的某些业主甚至还出现反价现象。

相反，有些片区业主的心态却未必能保持冷静。“卖房的业主着急卖的就更着急卖了，有些甚至便宜市场价几十万。”罗湖翠竹片区一名中介向记者透露，“新政出来对二手房影响还是蛮大的，近一个月二手成交明显没有之前多。现在主要还是卖新房和商铺。”

7.31新政限制了部分炒房客，对于刚需群体来说，影响并不大。因一手二手房价格倒挂，购房者转向新房市场，中介向记者印证了这一点，“目前主要业务来自于新房和商铺”。观澜一名中介透露，有客户因离婚导致首付提高最终弃购，“我们组业绩(这一个月来)还行，但二手房成交比较不好”。

据中原地产龙华红山片区门店中介介绍，从龙华来看，被新政限制的客户多为购买二套或换房的置业者，刚需客户受影响不大。“从总价来看，350万元以下的客户还是不减，500-800万元的客户有缩水，毕竟首付3成和5成有差距，首付5成和7成也有差距。1000万以上的客户以前少，现在也少。”

“新政对我们业务的影响还蛮大的。”中原地产龙岗片区门店中介王小姐表示，新政后客户都不敢下手，都在观望。“都在观望，怕政策下来房价会跌。业主报价主动降价的也有，我手上有一个是131平4房单本证，从7月份460万降到400万，带装修还送家私电。同户型年初成交一套毛坯房的总价是390万。”

中介声音

731新政对正常买房的客户影响不大，主要对投资公司和小投资客有影响。业绩方面，上半个月有一点点，下半个月基本没什么影响。刚出政策的时候有一些客户会想着等等看会不会便宜点，客户过后发现没少就出手了。多数业主不着急用钱不可能降价多少，自己所在区域主要是学区房。

———中原翠竹苑分行房产中介

新政会有一点点影响，很多客户会觉得现在房价比较稳就慢慢看，但价格方面，也比较稳，基本没有涨也没有跌。还是会有成交，但比起前两个月来说，会低一些。业绩也没什么影响，跟之前差不多。

——中原布吉茵悦之生分行房产中介

客户首付都多出来好多，基本都要5成或7成。龙岗没降价，刚需不受影响。整体来看，新房卖得比较好。

———龙岗中心城房产中介

出了新增，对我们布吉二手房影响不大，该买房的还得买，能选我们片区的大部分客户基本都是首次置业。“布吉的业主挺*的，很多还反价呢!”

———布吉房产中介

现在新房成交还是挺火的，二手房比较新政策出来观望的比较多，但是刚需客要买的还是会下手的，影响不大。二手房观望，多数是等着看会不会降价。“我们组业绩还行，但二手房成交比较不好”。近期有客户因为离婚，首付变高，而暂时不买了，因此丢了一单，痛心疾首。

———观澜房产中介

影响还是蛮大的，很多要用公司名义进货的已经pass了，住宅三年限售，投资客只能转投公寓和商铺，其实新政策出来之后对二手房影响还是蛮大的，除了一部分的刚需客。近一个月二手成交明显没有之前多，卖房的业主着急卖的就更着急卖了，有些甚至便宜市场价几十万。

“深圳市场是不缺购买力，对刚需客来说，新政其实并没有影响，该买的还是要买，只是投资客这个时候就不会买住宅了，这样一来我们的业务范围就小了，业绩当然也有影响了”。

——“你们现在是都兼着卖新房吗 会不会卖新房会多一点?”

——“现在主要卖新房跟商铺”

———翠竹房产中介

价格平稳，对刚需影响不大。“受粤港澳大湾区红利，北方客户明显增多，绝大多数是一次性付款。通过学历转深户，父母出资的方式取得房票”

———龙岗南联房产中介