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新西兰出台新政 将禁止外国人购买二手房

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又一海外楼市加入了对外国人限购的队伍,且力度极强。新西兰政府上周在争议声中通过了“外国人买房禁令”,?非该国公民和居民将无法购买该国的二手房

据海外房产平台居外网统计,过去三年以来,加拿大两个最大的省份,澳洲8个州中的6个州及澳洲政府推出了针对外国人的买房新税种及限购举措。

而就在新西兰“禁令”消息传出后,加拿大、英国方面有声音建议应该学习新西兰的措施。

新西兰祭出二手房禁令限制外国人购买

2016年6月,悉尼所属的澳大利亚新南威尔士州推出了4%的外国人买房税,同年7月,墨尔本所在的维多利亚州将外国人购房税由3%上调至了7%;同年,加拿大温哥华开征15%的外国人购房税。2017年,新南威尔士州又将税率上调至了8%,同年,加拿大第二大城市多伦多也推出了15%的购房税。今年2月起大温哥华地区将附加税上调至20%,并扩大了征收范围至五大区域。澳大利亚当地银行自2016年上半年起更是陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策,海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。

这些针对外国人的调控政策大多声称基于以下思路:通过限制外国人的需求来调控房价,从而使更多的本地人承受得起房价。

“禁止外国人购买现房的法案已通过三读和终读,这是本届政府兑现‘让更多新西兰人实现买房梦’承诺的里程碑。不论是美丽的湖边小屋,还是海滨别墅,新西兰人都有机会拥有。本次新法将使新西兰楼市回归为本土市场,而非国际市场。”新西兰财政部副部长David?Parker在8月15日发布的声明中称,新法将在总督批准后两个月内实施。

和其他推出限购措施的市场一样,新西兰新政也遭到了不少的质疑,反对者们称外国购房者并不是推高房价的主因,不应拿外国人“开刀”,这样的举措“治标不治本”。

新西兰官方数据显示,过去10年该国房价平均上涨60%,最大城市奥克兰均价翻了一番。新西兰房地产协会15日公布的数据显示,目前该国房产中位数为55万纽元(约合人民币250万),奥克兰房产中位数为83.5万纽元(约合人民币380万)。

近年以来,全球多个市场出现房价大涨的现象,背后共通的一大推手正是长期的超低利率环境。

“新西兰房价大涨、住房拥有率下降的主因是自1990年代以来骤降的抵押贷款利率,导致了包括房产在内的所有资产价格的大涨,另外,在1990年代推出的纳税政策又对房产投资者相当利好,这也是推高房价的原因之一。”西太平洋银行新西兰首席经济学家Dominick?Stephens对21世纪经济报道表示。

官方数据往往显示,外国买家在当地楼市当中的占比很小。根据新西兰统计局数据,截至今年3月份的一个季度,新西兰有3.3%的房产所有权转让给外国人。

“我们预计‘外国人买房禁令’将对新西兰楼市造成一定的打压,关键问题是多大幅度。由于外国买家所占的比例很低,因此我们主要的预期是禁令带来的直接影响会较小,也较为短期。不过,鉴于目前楼市中存在一些负面因素,因此禁令可能会对市场带来一定的不确定性,产生的影响或超出我们的预期。”?新西兰澳新银行资深经济学家Elizabeth?Kendall对21世纪经济报道表示。

奥克兰等外国人热门选择地料影响较大

但进一步细分数据来看,会发现外国买家集中于某几个热门市场,新西兰统计局数据还显示外国买家最为集中的地方为皇后镇湖区(同期该区9.7%的房屋所有权转让给了外国人)和奥克兰(7.3%的房屋所有权转让给外国人)。因此相关分析也指出,对这些热门区域来说,限购措施将带来一定的影响。

“几年前,多伦多开始对外国买家开征15%的印花税,据说这个政策已经将外国买家拒之门外了。在印花税开征后,当地的房价随即跌了6%。对于新西兰的奥克兰和皇后镇来说,这是一个可以参考的案例,‘外国人买房禁令’可能会带来类似的效果。‘禁令’将改变热门市场比如奥克兰和皇后镇的楼市结构,预计外国人将被推入期房市场,因为这是他们唯一被允许购买的房产类型。而新西兰人料被挤出期房市场,转而进入二手房市场。对于新西兰其他地区来说,禁令的影响将比较微小。”Stephens说。

让我们看一下那些早于新西兰推出限购政策的市场后来怎么样了,加拿大的温哥华和多伦多在推出外国购房税后,外国买家的交易占比出现大跌,据多伦多所属的安大略省公布的数据显示,在2017年5月,外国买家的购房交易占整体的7.2%,而近期该数字下降到了2.5%。另据温哥华所属的BC省近日公布的数据显示,今年上半年温哥华都会区等区域,外国人参与的房产交易的占比下降至了1%,去年同期为3%。

“我们认为禁令可能将对奥克兰地区带来的影响最大,尤其是以公寓房为主的奥克兰市中心。禁令生效后,如果本土买家没有及时填补,那么该区域的房价预计会出现下跌。另外皇后镇和汉密尔顿可能也会受到一定的影响。不过对于其他地区来说,房价可能不会受到很大影响。”?Kendall说。

有中国人考虑赶在禁令实施前在新西兰买房

尽管外国买家在多个楼市整体中所占比例较低,但在外国买家中,中国买家是个不容忽视的团体。以新西兰为例,据新西兰土地局(LINZ)公布的数据显示,长期来看,只有3%的购房者为海外纳税居民,其中中国纳税居民长期位居第一,占比约3成,澳大利亚买家排第二。

此次禁令的通过也对他们的购房需求产生了影响,有新西兰当地华人中介对21世纪经济报道表示,手上有三个国内客户想赶在二手房禁令实施前在奥克兰买房。另据居外网提供的数据显示,该网站上的新西兰询盘量在2017年第四和2018年第一季度环比增长后,在今年的第二季度环比下跌了31.4%。

“可能会有外国买家赶在禁令生效前买房,那么后期禁令生效后,销售量预计会下跌,市场的波动性随之上升。”?Kendall说。

除了海外楼市的调控政策外,中国的外汇政策也正在影响中国人海外买房。业内人士认为,相较酝酿近一年的“外国人买房禁令”,对中国买家影响更大的是新西兰的反洗钱法和中国国内的外汇管制。“反洗钱法要求明确证明每笔资金来源,而国内有些买家甚至花2-3个月才把首付款汇过来。”前述华人中介表示。

据国内一位海外房产中介向21世纪经济报道透露,目前只有确认客户在境外有资金,才会开展工作。“之前协助过客户‘蚂蚁搬家’,但后来遭到了警告,就注销了香港的账户。至于境外贷款,许多客户存在避税的问题,因此操作也比较困难。据我了解,仍有人利用地下钱庄,他们通常在境内、境外都有资金头寸,在境内支付人民币,境外的资金之后到位,并不是真正意义的资金汇出。”该中介透露。

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