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东莞:律师违规见证宅基地买卖 被判存重大过失

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外地居民王先生想买一块宅基地建房,跟沙田镇一户村民签订了转让土地使用权协议书,还找一家律师事务所来做见证。没想到报建手续办不下来,部分转让款未能退回。王先生遂将该户村民及律师事务所告上法庭。日前,市第二人民法院审结此案,认定转让协议违法无效,村民应退回剩余转让款10万元并支付转让款的相应利息,律师事务所明知转让协议违法还作见证,应对这户村民的还款责任承担补充清偿责任。

/ 案情 /

转让宅基地给外地居民

因无法报建惹官司

沙田镇某村村民黄阿婆名下有一块集体土地的使用权,土地用途为住宅。

2017年6月7日,来自广东省徐闻县的居民王先生跟黄阿婆及其丈夫、儿子签订了一份《土地使用权转让协议书》,约定黄阿婆一家三口将其拥有的上述面积120平方米的土地使用权转让给王先生使用,转让价158万元,签订协议时支付128万元,余款30万元在黄阿婆家完成报建时付清,若因黄阿婆一家的原因不能报建,需双倍返还王先生已付款项。

签订协议书时,东莞一家律师事务所为他们作了见证,并约定合同需经律师见证后生效。该律师事务所收取了由案外人雷某支付的见证费2000元。

协议签订前,王先生向黄阿婆家付了定金15万元。2017年6月13日,王先生又付了113万元,合计128万元。同日,黄阿婆找来案外人雷某帮忙报建,给了报建费13万元。但报建手续一直未办下,王先生买地建房的愿望也落了空。

2018年4月12日,王阿婆退给王先生115万元,后现金还款3万元,尚余10万元未退。双方为此发生纷争。

2018年5月,王先生将黄阿婆一家三口以及某律师事务告上法庭,要求四被告退还定金10万元及其利息、支付资金占用费128万元的利息5.9万元及双倍赔偿金25.6万元。王先生认为,黄阿婆一家明知转让的土地无法报建,欺瞒真相仍然转让,该律所作为专业的法律服务机构,仍对协议进行了见证。根据协议约定,四被告应双倍返还已付款即256万元,王先生自愿按已付款的20%计算即25.6万元。

黄阿婆家认为,他们已给了13万元报建费给案外人雷某,并认为王先生跟雷某是一伙的,拒绝退还余款10万元。无法报建的原因不在于自己,自己没有违约,无需赔偿。

律师事务所则称,在对上述协议进行见证前,该律所曾跟双方谈话,明确只对协议书中签名的真实性进行见证,不对其他事项的合法性、有效性承担责任。

/ 判决 /

协议无效卖家判退款 律所违规见证也担责

法院经审理认为,本案为合同纠纷。案涉协议书转让的是宅基地使用权。根据国家有关规定,宅基地使用权是指依法审批由农村集体经济组织分配给其成员,用于建造住宅及从事一般生产劳动的,没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地的所有权属于集体,分配的本村村民只享有宅用地使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租,而城镇居民更不能到农村购买宅基地。王先生并非涉案转让土地所属的集体村民,案涉土地使用权转让协议书应属无效。

根据《中华人民共和国合同法》规定,因合同无效取得的财产,应互相返还。黄阿婆家收了王先生转让款128万元,应予退还,已退118万元,还需退款10万元。黄阿婆家称,已付报建费13万元给案外人雷某,且王先生与雷某是一伙的,以此为由拒退该10万元,但未提出证据证明雷某与王先生存在委托代理关系或其他关系,应承担举证不能的不利后果,法院对黄阿婆家的上述主张不予采纳。若黄阿婆家认为雷某侵害其合法权益,可另案向雷某主张权利。王先生诉请的利息属于法定孳息,属于合同无效后返还的财产范围,依法计算支持。王先生诉请的资金占用费实为占用土地转让款128万元期间的利息,属于法定孳息,也应一并返还。因涉案协议书无效,双方约定的赔偿金亦无效,王先生要求双倍赔偿于法无据,不予支持。

王先生作为一个缺乏法律知识的普通人,所作购买决定一定程度上是出于对该律师事务所见证意见的合理信赖。该律师事务所明知转让行为明显违法,仍约定经律师见证后生效的条款,并出具律师见证书,存在重大过失,其过失与王先生受到侵害之间存在一定因果关系。律师事务所称,见证前已对各方当事人谈话,只对其签名真实性进行见证,以此主张免责,违反《律师见证业务工作细则》规定,属于无效,法院对此不予采纳。

王先生自身对农村宅基地转让法律问题没有充分注意,其损失应先由黄阿婆家承担,律师事务所为间接责任人,应在黄阿婆家不能履行的情况下承担补充清偿责任。

2018年6月,法院作出一审判决,判令黄阿婆家向王先生退还转让款10万元及其利息;支付占用土地转让费128万元期间的利息;上述律师事务所对黄阿婆家的上述债务承担补充清偿责任。

判决下达后,各方均无上诉。日前,该判决已生效。

/ 法官说法 /

律师违规作见证

律所承担赔偿责任

承办本案的市第二人民法院沙田法庭副庭长林健华法官称,律师见证是指律师应客户的申请,根据见证律师本人亲身所见,以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。

根据《律师见证业务工作细则》规定,承办律师在出具《律师见证书》前,应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审查。作为提供法律服务的机构,律师事务所如果明知事项违法,还进行见证并出具律师见证书,显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符,未能尽到合理的注意义务,存在重大过失,应当对客户承担相应的赔偿责任。

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