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深圳案例表明:打破束缚 业主自治才会走得更远

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媒体报道,全国第一张登记在业主大会名下的“停车场许可证”近日在深圳颁发,以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦,成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区。社区治理专家认为,主管部门第一次将小区停车场的行政“许可权”,登记在了小区业主大会名下,这样的试点探索对全国明晰小区共有产权,化解社区矛盾,解决业主自治实际困难,提供了新的路径,具有标志性的示范意义。

当下对很多小区业主来说,停车甚至是一个比买车更头疼的问题。而业主为停车而头疼,可能因为停车难,也可能因为停车费。

近年来,物业管理公司与小区业主之间的纠纷呈上升趋势,其中相当一部分就是因收取小区停车费而引发。以深圳为例,相关部门提供的数据显示,在一年400起左右的物业管理投诉中,停车场收费纠纷占到了近一半,成为业主投诉的最主要问题。

现在,以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦,主管部门第一次将小区停车场的行政“许可权”,登记在了小区业主大会名下,使景洲大厦成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区,自然使人振奋。这一案例既让公众看到业主自治可以达到什么样的水平,也透露了政府部门对业主自治持积极开放态度的信息。

但是,如果像一些解读者认为,全国第一张登记在业主大会名下的“停车场许可证”的颁布,代表着停车费纠纷的彻底解决,其实存在着一定的偏差。

深圳景洲大厦的“停车场许可证”能够登记在业主大会名下,有着一个重要的前提条件。相关报道中披露,早在2002年初,当时的深圳市规划国土局(现深圳市规土委)已经依据《深圳市土地转让条例》等相关规定,确认景洲大厦停车场属小区全体业主所有,开发商最后放弃了景洲大厦停车场争议,景洲大厦业主委员会成功将小区停车场收归全体业主所有。易言之,正因为景洲大厦停车场不存在产权争议,才会有今天这样一张登记在业主大会名下的“停车场许可证”的颁发。

与景洲大厦停车场产权归属明确相比,现实生活中多数小区停车场的产权则要复杂、暧昧得多。根据《物权法》等法律法规,小区的停车位因其性质不同,归属也不同,应当区别对待。但也正是因为这种复杂性,使得现实生活中不少物业公司打起了“擦边球”,从而进一步激化了物业与业主的矛盾。

从这一角度出发,借鉴景洲大厦的案例,那么彻底解决停车费纠纷就有了一个显而易见的思路:借全国开展不动产登记的契机,尽快明晰各种停车位的产权,以确权来止纷。

景洲大厦的全体业主早在2002年就被确认拥有停车场的产权,何以直到现在其管理权和收益权才正式获得行政许可?原来这是受到了旧的规定中“业主委员会不得从事经营活动”等条款的限制。景洲大厦的案例表明,只有打破束缚,业主自治才可能走得更远。

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