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长租公寓类REITs实践:房企融资创新的机遇和挑战

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自去年10月新派公寓类REITs获批之后,监管层不断释放鼓励信号,长租公寓资产证券化产品一直创新不断。第三方机构统计数据显示,2012年至今,长租公寓国内融资规模达到170亿元人民币。

克而瑞副总裁张兆娟分析认为,今年上半年,公寓股权融资创新高,并呈现单笔大额、向头部企业集聚的趋势。据克而瑞统计数据显示,今年上半年公寓股权融资共有14笔,融资规模达到76亿元,达到历史最高水平。单笔融资最大金额5.36亿元,也高于去年同期的1.39亿元。

今年4月份,中南菩悦浦寓类REITs获深交所评审通过,成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs;自如首次以房租分期为底层资产,成功发行第二笔ABS。

对此,桐领资管董事长高炜在克而瑞全国产城运营商论坛上分析指出,从全球经济发展的规律来说,REITs是大势所趋,中国也不会例外,从资产类别上区分,长租公寓可能会成为这个领域中第一个取得突破的项目。

安间资产的创始人兼董事长程远指出,长租公寓类REITs业务不是以规模取胜,它的本质更接近于一项投资业务,这意味着业主需要对每一个资产负责,与分布式公寓需要前期迅速扩大规模的业务逻辑不一样,资管业务不要求规模,但要确保每次投资的IRR。

“在资产证券化项目中,寓见的主要收入来源就是资产增值部分。比如上述中南-寓见这个项目起初的物业资产是2.16亿,当我们发行REITs时资产估值已经是3.6亿。”程远透露。

上海力度

房企积极探索长租公寓类REITs的金融创新,源于自持纯租赁用地的出让日渐增加。来自克而瑞的统计显示,在前30强房企中,有2/3就涉足了长租公寓业务,1/2将之提升至战略层面。这些房企深耕重点城市、以白领公寓为主要产品,分别设立中长期目标。一线城市中,深圳成为房企首选,二线城市中的武汉、南京、杭州、苏州为热点城市。

2017年7月至今,全国多地投放100%自持纯租赁用地59块,全国出让土地建筑面积超过367万平方米,平均楼板价5684元/平方米。这其中,长三角租赁用地投放总量排名前三,上海以32幅、总建筑面积204.2万平方米总量遥遥领先。据悉,上海在2018年1月以8幅租赁用地出让达到高峰,南京在2018年2月出让了5幅,杭州在2018年4月出让5幅。

反观上海土地市场,7月12日,上海杨浦区的江浦社区02-03地块和定海社区H3-6地块均以底价被杨浦区国资企业卫百辛集团竞得。根据上海链家市场研究部监控的数据显示,杨浦区今年以来已陆续成交4幅租赁住房用地,其中有3幅都位于杨浦的滨江区域,而这3幅地块均为卫百辛集团摘得。

今年以来,上海已陆续有13幅租赁用地出让,总规划建筑面积达64万平方米,遍及杨浦、静安、宝山、松江、青浦、徐汇、崇明七区。

业内人士指出,早在去年,资本已经涌入长租公寓领域,行业资源整合日新月异,发展也呈现开放多元。房企也不断试水金融创新,尤其是在上海,金融行业活跃度非常高,因此长租公寓资产证券化空间也得以逐渐开拓。

金融创新

程远指出,从金融角度分析,长租公寓的资产变现操作方式还处于摸索阶段,很有可能两三个月后还会推翻现在的体系和做法。而REITs如何让房地产流动性盘活?以上述中南菩悦浦寓类REITs为例,第一个阶段是资产孵化。首先,发现价值被低估、值得被投资的一栋资产,然后中南菩悦购买该不动产,成为原始权益人。第二个阶段是资产改造,寓见通过对资产进行改造、运营,产生不错的现金流,然后将资产打包设计成类REITs产品。第三个阶段,才是资产发行,将产品发行上市,卖给金融机构。

由于继承了长租公寓“寓见”此前2万多间分布式和集中式公寓的用户运营经验,安间最大的优势便是其精细化的运营能力。一方面,根据物业类型和地理位置匹配不同产品和差异化定价,为公寓持有方带去稳定的现金流;另一方面,通过打造智能公寓节省人效,帮助提升运营效率。此外,寓见自建的楼宇租金数据库能快速帮助预测一栋楼的租金水平,以及未来的现金流。

据程远介绍,寓见今年一季度已签约17个资产项目,总资产规模在68亿元左右。2018年寓见已启动3个类REITs新项目发行的工作。未来,寓见的业务模式将更多转向类REITs等资产端。

相较于此前单一的运营商角色,安间将更多从资管角度考察项目。首先,安间将从买楼阶段,甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计;其次,其对于物业的改造将更加复杂,除了内部装修外,还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等;最后,REITs的发行,涉及银行券商等机构联动、公募退出、二级市场资产处置等一系列专业性极强的操作。其中,每一个环节都对安间团队的能力边界提出了更多更高的要求。

面对ABS和类REITs的产品不断推出,证监会已经明确了四种类型的资产包,其中就包括商业地产、商用地产、产业地产、办公楼。REITs产品能够起到去存量、去杠杆的作用,把债转变成股,而很多公募基金、社保基金、养老基金、企业年金等,都要求投资上要配比另类资产进行长期避险。

因此,高炜认为,长租公寓类REITs的前提是有合格的资产管理人,他们专业去服务于金融资本的资产管理,要体现的是综合能力。要在全周期中为投资人服务、为资产端全生命周期的资产增值起作用,必须从选址拿地、产业定位、规划设计、招商销售、物业管理、客户服务整个产业链都能参与。“对于合格的资产管理人来说,他要能够为投资人定策略、定标准、定指标,包括对资产的投资是否长期持有提出专业意见,对融资、物业建设标准、改造标准等都能够提出好的建议。”

需要指出的是,这类投资目前已有失败的案例。由于恺信亚洲陷入资金危机,其上海分部托管的海珀旭辉酒店式公寓,超过100名业主自2017年7月至今均无收到租金,总计超过3000万元,目前正谋求新股东入场解围。

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