王振华港股记 私有化后分拆物业上市里的资本棋子

（原标题：王振华港股记 私有化后分拆物业上市里的资本棋子）

先有九龙仓后有碧桂园，分拆物业上市近年来似乎成为了不少房企热衷的“玩法”。最近这幕剧的主角换成了王振华。

7月7日，新城控股集团董事长王振华在常州的发布会上透露，公司旗下物业管理公司新城悦正在申请到香港上市，未来公司亦会分拆更多业务上市。

观点地产新媒体从公开资料中获悉，新城悦由王振华家族“私人”持有。

更为有趣的是，新城悦上市首选并非香港。去年，新城悦曾向证监会报送了创业板上市的招股说明书，其计划发行4000万股，不过证监会并未放行。

去年底，证监会官网发布了对新城悦招股文件的合规性和信息披露问题提出了补充说明的要求，但此后新城悦未更新招股说明书，直到这次另辟新路，落子港股。

新城悦“港-A”之选

即将赴港上市的新城悦，在两三年前有着另外一个名字，叫江苏新城物业服务有限公司。

2016年4月1日，富域香港投资有限公司以3.2亿元，从香港上市平台新城发展手中收购了常州创悦咨询管理有限公司的全部股本权益。

根据资料显示，常州创悦咨询管理有限公司手中唯一的资产为新城物业服务93.75%股权。而买家富域香港投资有限公司，是由王振华以其家族成员为受益人所设立的Hua Sheng信托及王振华之子王晓松实益拥有。

或许也正是新城悦这两年的利好势头，让王振华下定了上市的决心。据了解，在2015年至2017年三年间，新城悦的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元，年增长率为47.1%。

截至2017年底，新城悦签署的物业管理服务合约面积为6780万平方米，在管总建筑面积3630万平方米。业务范围包括常州、上海、南京、无锡及苏州等49个城市。

与彩生活、绿城服务和中海物业等从房企内部剥离出来的物业公司所走之路类似，王振华将新城悦的上市地点转道在了港交所。

对此，国泰君安分析师刘斐凡指出，如今港股的地产和物业之估值和A股差别不大，同时上市的流程相对简单，加上已有中海物业等分拆上市的成功案例，上市的阻力也会比较小。

观点地产新媒体了解到，在港上市的物业公司今年以来股价表现皆有佳绩，中海物业、绿城服务、彩生活等公司均保持着上扬的势头。据资料，彩生活的股价年内已累计上涨64%；中海物业、绿城服务今年累计涨幅也在20%以上。

“相比之下，A股目前的审批越来越严格，而香港的物业逐渐形成了一个版块，估值方面也不错。”刘斐凡表示，包括此前碧桂园放弃在A股上市的“前车之鉴”也证明了这一点。

一边是通道紧缩，早有房企碰壁前例，另一边则是流程简便，成功案例颇多。不需太多权衡，A股还是港股，这笔账王振华自然算得门儿清。

王振华的资本经

在刘斐凡看来，物业公司上市对于新城而言是件好事。“物业的做大，对于房企本身来说就是一大优势。而且，上市后还能借此进行一些融资活动。”

显然，港股中的物业板块逐渐得到了投资者们的认可，也是王振华转而选择港股的重要原因之一。假如此次新城悦赴港上市成功，王振华旗下将拥有包括新城发展、新城控股和新城悦在内的三个上市平台。

继“私有化”风云之后，物业上市的消息再次使大众关注到了王振华在资本市场的举动。而就在不久前，他的几个资本动作颇耐人寻味。

今年6月以来，王振华连续五次出手增持新城发展股份。在短短不到一个月的时间里，共增持新城发展405万股，涉及资金约2714万港元。

对新城发展的连续增持，不禁让人想起了去年王振华计划新城发展私有化一事。

2017年7月10日上午8点，新城发展发布停牌公告，并宣布“将根据公司收购、合并及股份回购守则发出有关可能私有化本公司及属内幕消息的公告”。

据当时业内人士分析，港股向来的低估值是其私有化的原因之一。停牌前一个交易日，新城发展报收2.81港元每股，总市值为158.99亿港元，而这一价格远远被新城A甩在身后。

有市场人士认为，从长远看，新城发展股价至少应该在7港元以上。在每股2.81元时将新城发展私有化，或许也反映了王振华一定程度上对于公司未来发展前景的乐观。

假如王振华的心思真如分析所说，那不得不对他的资本眼光点赞。一年过去，根据其最近几次增持的情况来看，新城发展平均价格已经升到了每股7港元左右。此前6月15日，股价更是达到了每股7.73港元的峰值。

在最近一次增持的公告中还透露，王振华对新城发展的发展前景充满信心，并表示在符合适用的法律及监管要求下，不排除将来会在适当的时候继续增持公司股权。

虽然新城发展的股价与一年前相比有了大幅提升，但与王振华手中另外一个“新城系”上市平台新城控股相比差距仍然不小。