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限贷限售挡不住惠州楼市 上半年销售新房8.4万套

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行至7月,2018年惠州房地产市场正式进入到下半场。回顾上半年市场格局,常态化的楼市调控势头仍占据主流,尽管个别房企仍在销售中出现不和谐声音,但大环境市场向好,这意味着在前期调控政策的持续发力和深化背景下,惠州楼市正进入价稳量稳的新常态。

限贷限售挡不住惠州楼市 上半年销售新房8.4万套

 1上半年销售商品房8.4万余套

近日,惠州中原等多个行业监测机构陆续发布半年度的楼市成交数据统计榜单。以中原数据为依据可见,在2018年上半年,惠州3县4区共计销售商品房源达到84304套,销售面积达到876万平方米,同比实现35.45%的涨幅行情。在销售金额表现上则首度突破千亿,达到1007.1亿元,同比上涨6.64%。

关注到动态市场,尽管信贷持续收紧,但供需仍然表现活跃,交易量始终保持高位稳定,惠城仲恺、惠阳大亚湾等区域则更是出现局部的供不应求。与此同时,各县区之间也出现了明显的差异局面。

对比半年度的市场供给和交易数据表现可发现,在半年交出84304套房源的交易规模答卷背景下,该周期内市场供应房源数量仅为80411套,接近4000套房源为既有的市场存量房源。

值得注意的是,这一供需不均衡的局面在各县区迎来差异。在交易较为热门的惠城仲恺和惠阳大亚湾,市场交易房源和供应数据分别为20374套、43946套,17108套、40118套,分别将多出3266套和3828套,市场供不应求明显;而在博罗、惠东和龙门三县,总交易量和供需套数分别为19981套和23185套,供应房源将多出交易房源3204套,市场供需较为宽松。

  2前十房企交易规模接近400亿元

随着近几年规模型房企的集中进驻布局,多家企业开发的楼盘项目陆续推出市场,“强者恒强”趋势明显。

依据统计数据,在全市范围内,排名销售榜单前列的几家企业与2017年差异不大,但销售规模和占比明显强化。位列前三位置的分别为碧桂园集团、新力地产和雅居乐地产,销售金额分别达到了181亿元、43.89亿元和27.4亿元。其中碧桂园表现最为抢眼,不仅仅是销售表现突出,更是因为企业在惠城、惠阳、大亚湾等各个县区全线发力和突破。

聚焦到排名前10的开发企业,共有7家企业半年销售金额均突破20亿元,除了前三位之外分别是:中海地产23.23亿元,星河地产22.9亿元,富力地产21.9亿元,以及中洲控股取得的20.51亿元。此外,龙光地产、海伦堡和荣盛发展则分别取得19.6亿元、17.76亿元和17.6亿元的成交表现。

值得关注的是,10家房企总销售规模达到395.8亿元,占全市总销售规模的四成左右,市场集聚程度正在加强。在惠城区域该局面同样明显,共计170.7亿元的销售规模,中海、碧桂园、中洲、新力等前10房企销售额就已达到约115亿元,占比则达到67.4%的历史新高。

记者注意到,若统计范围继续扩大至榜单的前20名房企,房企聚合表现的形势将更加明显。在全市范围内仅有新荃湾实业和隆生地产两家本土企业入围,其余均为全国或区域布局的规模型房企。惠城区域同样如此,仅有方直旗、鹏达、丽日和丽景等少数几家企业入围,且都居于榜单的末尾位置。

“行业巨头扎堆无疑是有效推动着惠州市场价值提升和风险的下降,但对于消费市场来说压力也将越来越明显。”某位要求匿名的市场评论专家认为,中小企业现在有项目卖就还在,卖完了就基本被清出了市场,市场成了房企“大鳄”们的角斗场。对于惠州市场而言这有效解决了困扰多年市场准入门槛低、运行风险较大的局面;但对于市场需求而言,大企业占据主导的话语权,议价空间收紧,购房压力也将明显增大。

  3 惠阳大亚湾区域最受关注

再回看各区域市场表现和楼盘项目销售情况,记者注意到,尽管在暖市环境下全线市场向好发展,但区域间的不平衡发展仍然明显。其中,最受关注的无疑是惠湾地区,惠阳和大亚湾分别交易房源面积188.17万平方米、262.69万平方米,比增94%和53%。

在具体的楼盘项目表现上同样如此,作为对接深圳的“第一站”,楼市的“传统豪门”,惠阳大亚湾在一线房企的耕耘下越来越受到泛区域的购房需求关注。碧桂园集团在该区域开发的润杨溪谷、深荟城、翡翠山等均取得破20亿元的销售额,润杨溪谷更是取得41.1亿元的销售表现。

作为城市主城区的惠城仲恺区域则持续表现出稳定,尽管在粤港澳大湾区发展进程下,轨道交通规划建设逐步完善的背景下购房者仍在持续涌入,但随着市场调控的持续发力,市场量价平稳,147万平方米和70.2万平方米的销售面积均取得10%以上的增幅。

此外,在县域市场,紧临惠城的博罗市场继前两年回暖后,作为刚需置业的低洼市场,2018年度再度迎来发展,销售规模突破123万平方米,涨幅达到了23.67%。而惠东县和龙门县则出现回落,在前期市场旅游度假产品以“黑马”姿态大获关注后,当前市场显得较为平静,销售规模均出现一定幅度下滑,分别只有55.7万平方米和28.46万平方米。

对比往年的市场,传统的优势片区市场不单是在暖市环境下扮演着市场“急先锋”的角色,在此前的平静销售周期同样也成为行业的有力支撑。与此同时,跟随不同市场阶段特定产品的大热,特定片区也通常迎来阶段性的大爆发,成为市场“黑马”。俄罗斯世界杯8强已经出炉,巴西、法国、英格兰、俄罗斯等球队即将开启战幕,我们将惠州楼市也进行一番有趣的对比。

  惠湾楼市持续火热,销售金额占比近六成

  楼市片区:惠阳、大亚湾

  类比对象:巴西、法国

  雷同属性:豪门

关联理由:尽管并非城市核心区,但惠阳和大亚湾源于临深的区域在过往市场里一直备受关注,有效承接着深圳等大城市的外溢住房需求。类似于当前世界杯8强重点五星巴西和高卢雄鸡,虽然偶尔会有起伏,但豪强的姿态从未落幕。

区域分析:虽然在2014年世界杯遭遇德国血洗,但随着卫冕冠军小组淘汰,当前的巴西已然成为了夺冠最大热门,传统豪门五星巴西也正走在六星的路上。高卢雄鸡法兰西同样如此,齐达内时期的辉煌尚未褪去,新人王姆巴佩带领下的法国已成为当下“桑巴军团”的最大对手。

延伸到惠州楼市,惠阳大亚湾一直都是市场最特别的存在。虽然行政区划在惠州境内,但地缘连接和客群来源则更为靠近深圳。一直以来都是作为对标深圳楼市的价格低洼地,长效吸引着深圳溢出的购房需求。

记者注意到,这种长效性、持续性的置业需求也使得该区域的销售长期处在高位,今年上半年分别达到188.17万平方米、262.69万平方米的销售面积规模,比去年再度上涨94%和53%,而共计450.86万平方米的销售面积更是占据了全市876万平方米的一半以上规模。在销售金额上同样抢眼,作为惠州房价的高位区域,450万平方米房源共取得580亿元的销售业绩,接近全市的六成。

在房企表现上,大肆布局惠州全境的碧桂园无疑最为抢眼,181亿元的销售业绩绝大部分也得益于此,其中在惠阳取得86.8亿元,大亚湾取得63.95亿元。在单个楼盘表现环节,区域市场前几名几乎全被碧桂园占据,润杨溪谷、深荟城、翡翠山均取得超过20亿销售,另有一席则被雅居乐花园占据,销售20.1亿元。

而星河地产、新力地产、荣盛发展、龙光地产,以及汇景丰房地产等房企悉数发力,取得乐观交易表现。

回看市场,持续性的供需两旺带来了市场的局部波动,源于房企、中介和微信公众号端的市场谣言不断出现带来市场恐慌,但得益于不断强化和规范化的市场调控,市场也有效恢复平稳。此外值得关注的是,随着万达广场、龙光商业广场,以及北大培文学校等商业教育配套设施的完善,区域市场的发展也有望得到进一步完善。

  惠城仲恺交易稳定,多企业破10亿成交额

  楼市片区:惠城、仲恺

  类比对象:乌拉圭、比利时

  雷同属性:劲旅

关联理由:惠城仲恺作为惠州的主城区,区域的房地产市场无论环境冷暖都是市场最为基础的支撑。作为城市的文化经济行政中心,交通设施、生活配套都最为完善,市场表现稳健。而对于乌拉圭和比利时来说,一个是世界杯史上首个冠军获得者,一个则被称为“欧洲红魔”,强队特质毕显。

区域分析:尽管距离世界杯元年(1930年)已略显久远,但首冠得主乌拉圭绝非仅仅是挟历史的余威,15届美洲杯冠军也使得强队的气质持续延续。当前在球星苏亚雷斯、卡瓦尼的带领下正在朝着第三座大力神杯奋进。“欧洲红魔”比利时在被亚洲独苗日本逼出了洪荒之力后,两球落后绝境逆转挺进八强,强队的底蕴一览无遗。

再关注到惠城仲恺楼市的表现,优势太过明显。虽然无法像惠湾市场一飞冲天般豪气,但胜在旱涝保收,得益于配套、交通以及居住的舒适度,作为城市刚性居住的核心区域,长期以来市场表现平稳。

跟随当前的大湾区发展进程,高铁、城际和地铁等轨道交通的持续利好,近两年来也越来越受到深圳等临近大城市外溢需求的关注,市场需求旺盛,但受制于主城区开发较为充分,市场供应应对激增的市场需求则稍显不足。在今年上半年市场,惠城和仲恺分别取得了147万平方米、70.19万平方米的房源销售;但同在该周期内房源供应数量则仅为138.5万平方米和47万平方米,虽然均取得超50%的同比涨幅,但缺口仍然明显。

市场需求旺盛局面带来了区域耕耘企业销售的高涨。据惠州中原发布数据,中海水岸城、凯旋城,以及碧桂园珑誉等项目均迎来爆发,中海地产、碧桂园、中洲控股、新力地产和隆生企业均取得破10亿成交,分别达到23.23亿元、16.1亿元、15.1亿元、14亿元和10.72亿元。

值得注意的是,随着下半场市场的到来,区域也将迎来新意。随着马安水口、惠博沿江路等城郊区域多个项目陆续推入市场,有望一定程度上缓解市场供需紧张局面。相关观察人士则认为随着市场调控定价区域精准化,未来市场将更好的引导市场需求实现分散,助力区域市场的平稳发展。

  轨道建设带来新发展,市场供需稳定

  楼市片区:博罗

  类比对象:克罗地亚、英格兰

  雷同属性:白马

关联理由:在地域关联上,博罗县与惠城唇齿相连,常被作为惠城市场的有效补充。其中,惠博沿江路作为博罗的重点供应区已然成为大量城市刚需置业的选择标地,这也让区域市场表现强劲。克罗地亚和英格兰同样如此,一直表现强劲,但一直无法将强劲化成账面上的成绩,而这次,双双杀入八强,显然有备而来。

区域分析:若关注当前的世界杯赛就会注意到,克罗地亚的突围显得特别自然,没有半点风雨。这支队伍加入国际足联的历史并不长,上世纪90年代初才从南斯拉夫独立出来加入足球世界杯,但一登场就再也无法忽视。英格兰从来不缺球星,一直被球迷期待但一直难以突破。

回看博罗市场,作为相对于惠城市场的“价格洼地”,在过去几年的暖市进程里承载了大量的城市刚需置业需求。聚焦到当前则是步入了春天,赣深高铁、广汕高铁的规划定点和动工建设,博罗成为了新一轮轨道交通布局的最大受益者,高铁新城的规划建设,以及地缘区位的拉近让区域市场备受关注。

记者注意到,数据显示,在上半年市场,博罗销售房源的总面积规模就达到了123.42万平方米,同比涨幅则达到23.67%,已经成为了城市内部和大湾区区域住房配置的重点区域。而不同于其他区域楼市供需紧张,博罗同时段139.7万平方米的新房供应较为充足。

在南方日报记者调研过程中,该县房管局局长叶志斌就表示,业主置业博罗应该理性考虑切实的需求,无需跟风入市,因为区域的市场供应较为充足,能够有效满足市民的住房需求。

与此同时,跟随该县房地产市场调控“一镇一策”,精准化施策,博罗惠博路、县城、园洲、石湾、龙溪等镇街市场均取得有效发展。在区域房企销售表现上,位于园洲、石湾的名巨地产取得14.07亿元业绩排名第一,县城的佳兆业地产则取得12.24亿元销售,中洲控股、三盛实业、王府置业等则通过深耕惠博沿江路市场取得有效成交,县域市场呈现出百花齐放的局面。

  优质山水资源为惠东、龙门市场带来长效动力

  楼市片区:惠东、龙门

  类比对象:俄罗斯、瑞典

  雷同属性:黑马

关联理由:尽管翻看当前惠东、龙门的销售数据并不亮眼,但作为旅游度假型地产项目的代表,一个有海滩一个有名山,并在区域乃至全国市场打响了知名度,市场黑马只待一场东风。与卫冕冠军魔咒一样,东道主显然自带“福星”,斥巨资举办杯赛的俄罗斯作为最大的“黑马”正在刷新着自己的最好成绩,而瑞典的最好成绩同样也是自己在1958年作为东道主的时候。

区域分析:这届足球世界杯,卫冕冠军德国回家了,冠军大热门“斗牛士”也回家了,经历劫难的潘帕斯雄鹰也并未重生,但来自于斯堪的纳维亚半岛的瑞典正在守卫着“北欧之光”。东道主俄罗斯正在重拾过往的英勇。

聚焦到惠东和龙门的市场,好山好水好风光,没有被开发的时候无人问津,但当前随着大量一线企业的进驻开发,资源的稀缺性正在吸引着全国各地的享受型置业需求者前来。

结合当前楼市正在经历着的常态化调控环境,购房需求过度分散的旅游度假型产品无疑最受影响。这一局面在数据表现上也尤为明显,在其他个县区市场供需两旺的背景下,两县域市场逆势出现显著的滑落局面。

数据显示,在2018年上半年市场,惠东和龙门销售房源面积分别为55.73万平方米、28.46万平方米,同比分别出现19.42%和4.88%的滑落。在及时的新房供应上则分别达到66.1万平方米和27.84万平方米,同比推售的规模也出现收紧。

在企业销售榜单上则不出意外地出现大幅下滑。其中,在惠东县,富力地产、碧桂园和金融街分别取得6.82亿元、5.52亿元和4.4亿元分列前三,而在去年同期则早已出现破10亿元的销售规模。在龙门则更为集中,富力和碧桂园依托温泉项目分别取得11.12亿元和8.68亿元成交占据整个县区近2/3的交易金额。

(来源:南方日报 张峰)

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