佳兆业物业递交招股书 郭英成再拓“资本羽翼”

在产业布局方面有“八爪鱼”之称的佳兆业集团（01638.HK），看起来不会放弃任何一个可以让财富增值的机会。

6月22日晚，该集团突发公告，宣布建议分拆该公司附属公司佳兆业物业的股份在联交所主板独立上市。联交所已确认该公司可进行建议分拆，但上市形式及日期尚未敲定。

佳兆业物业披露的招股文件显示，佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益。按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。

在过去几年国内房地产市场高歌猛进的背景之下，物业管理面积增长和盈利增长的高度确定性，使得房企分拆物业被认为是房地产白银时代最受资本市场欢迎的资本故事之一。仅在一周之前，碧桂园服务以介绍方式分拆挂牌，上市首日录得超过50倍的市盈率，将物业股资本故事推向高潮。

对于近年来在资本市场上动作频繁的佳兆业来说，虽然旗下物业板块体量不大，但却绝不容错过这场资本的盛宴。

争抢万亿市场

当房地产开发行业逐步逼近天花板之际，资本的目光开始转向房地产延伸出来的物业服务。2018年以来，恒生指数走势低迷，从1月份的约33000点一路下探至目前的约28000点，下跌近15%。而物业上市公司却是一枝独秀，中海物业、绿城服务、彩生活、雅生活均保持着不断上扬的趋势，股价涨幅最低也有25%，高的则超过60%。

也因此，在平均估值只有10倍左右的港股环境里，港股物业公司的市盈率普遍高达30-40倍，中海物业、绿城服务、雅生活服务和彩生活基于2017年每股收益的静态市盈率分别为30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。上周二，碧桂园服务以最大体量物业服务公司分拆挂牌后的市场表现更为突出，市盈率一度超过50%，市值超过200亿。

同行的示范效应下，越来越多地产公司开始启动物业管理分拆上市计划。回看最新提交上市申请的佳兆业物业，其招股文件显示，截至2017年12月31日，佳兆业物业服务覆盖全国12个省、市和自治区的36个城市，合计在管建筑面积2400万平方米，合计119个物业，其中包括100个住宅社区和19个非住宅物业。2015-2017年，佳兆业物业经营收入分别为2.65亿、2.94亿及3.59亿。

营收规模上，佳兆业物业与碧桂园服务不可同日而语，数据显示，碧桂园物业截至2018年4月30日，该公司的合同管理总面积约3.654亿平方米，覆盖超过中国28个省、市及自治区的260多个城市，2015年-2017年的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元。

从目前的体量上看，佳兆业物业的规模大体与去年上市的祈福生活服务（03686.HK）相当。数据显示，祈福生活服务2015-2017年营业收入分别为2.61亿、2.9亿和3.67亿，总市值6.83亿。按照佳兆业物业当下规模，希冀通过物业上市实现大规模融资并不现实，但这并不影响佳兆业物业上市进程。因为获得这一上市平台，远比当下的融资规模更为重要，因为上市或许只是佳兆业物业布局的第一步，如何利用上市平台来拓宽未来的业务空间，才是其最终诉求。

国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

更为重要的是，目前国内物业管理行业竞争尚处于初始阶段，龙头企业的收入市场占比不到0.5%，整体呈现大行业、小龙头的竞争状态，这将为拥有资本优势的龙头企业提供极好的拓展空间。

佳兆业物业表示，未来将多管齐下扩大业务规模，积极发展非住宅物业的管理，以及发展智能家居和智能社区等相关业务。

资本猎手

自从佳兆业从上一轮风波中着陆以来，这家由潮汕富商郭英成所控制的商业帝国便频频活跃在资本市场上。

2017年，佳兆业还以1亿美元的代价向主要股东收购从事科技产业的南太地产17.7%的权益。截至目前该集团持有南太地产的股权已经达到24.50%的股权。该公司在深圳市宝安区拥有云创城和云创谷三幅工业用地，未来会开发成科技产业园区。

2016年10月，佳兆业举牌美加医学，美加医学主营义齿及周边业务。据美加医学公告，供股结束后，佳兆业及其一致行动人继续坐稳美加医学第一大股东之位，持股比例从29.77%一度直线拉升至47.28%。11月15日，美加医学宣布，公司拟更名为佳兆业健康。

今年5月，佳兆业健康(00876.HK)公布，之前公司直接全资附属Mega Deluxe，就可能收购目标公司的若干股权，与公司控股股东佳兆业集团(01638.HK)展开进一步商讨，目标公司间接持有杭州兆金置业有限公司(下称“杭州兆金”)的大多数股本权益，而杭州兆金则持有位于杭州的树兰项目，统称“目标集团”。

根据树兰项目的初步可行性报告所示，将予兴建的医院包含2000个床位的三级甲等综合医院，专门于器官移植、微创手术、生物学诊断及精准医疗服务。该医院预期2021年第三季完成施工。

而完成建议收购事项（倘获落实完成）后，预期杭州兆金由目标公司拥有约89.8%，而杭州兆金其余10.2%则将仍然由树兰医疗及其联系人持有。

去年11月，佳兆业还宣布参与ST生化股权争夺战。由佳兆业全资附属公司深圳市航运健康科技有限公司出面，包含偿还贷款在内，耗资21.87亿元，收购振兴生化股份(下称“ST生化”，000403.SZ)18.57%股权，而这份协议在此前一天已签订。

在佳兆业之前，ST生化原第一大股东振兴集团与外来资本大鳄浙民投天弘贴身肉搏。去年6月，浙民投天弘拟通过部分要约收购方式以每股36元的价格收购ST生化27.49%的股权、取得上市公司的控制权。

不断加码大健康领域，并在H股和A股寻求上市平台，佳兆业布局医疗产业的野心表露无遗。而医疗健康，也仅仅是佳兆业纷繁复杂多元化业务中的一环。资料显示，佳兆业目前在综合开发、资产管理、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、足球俱乐部等超二十个产业和细分领域均有涉猎。

有行业人士评价称，佳兆业堪称“八爪鱼”，四处涉猎，多方布局，具有浓厚的潮汕商人特征。

在多线布局的同时，佳兆业原有地产开发业务，在市场陷入调整的宏观环境下，反而显得有些增长乏力。数据显示，今年首5个月总合约销售约159.24亿元，总合约建筑面积约99.38万平方米，分別按年增加约11.6%及6.8%。相对于该集团今年初提出的700亿销售目标，该集团前五月的目标达成率仅为22.7%，在同行中属于较低水平。

资料显示，佳兆业截至2017年底拥有土地储备2200万平方米，其中粤港澳大湾区土占比58%，尤其公司在深圳的项目储备较为丰厚，但碍于市场调整，今年以来的市场表现并不突出。