深圳向存量土地要“空间” 城市更新和土地整备并重

（原标题：深圳向存量土地要“空间”）

图为更新改造后的罗湖蔡屋围片区

改革开放40年，深圳从一个偏居一隅的边陲小镇发展成为现代化国际化大都市，深圳诞生了腾讯、华为等一批世界500强企业，吸引着来自全球的人才“孔雀东南飞”。然而，面积为1997.27平方公里的深圳在高速发展的同时，正面临着空间资源紧缺的难题。记者近日从深圳市规划国土委获悉，为破解深圳土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，深圳重点围绕存量土地进行二次开发，城市更新和土地整备实行两条腿走路，尽量实现以最有限的资源消耗、最集约的资源利用来支撑城市可持续发展。

全市列入城市更新单元计划项目共计688项

深圳如何实现“大发展”？深圳率先在全国创立城市更新单元制度，遵循“政府引导、市场运作”原则，在传统“三旧”改造的基础上，更加强化城市功能完善、产业结构优化、人居环境提升等内涵，以进一步挖掘存量用地潜力，拓展城市发展空间。

数据显示，截至今年5月31日，深圳全市列入城市更新单元计划项目共计688项，涉及拆除用地面积约52.73平方公里；已批城市更新规划项目417项，涉及拆除用地面积31.69平方公里，规划批准开发建设用地面积21.95平方公里；累计供应用地面积约15.41平方公里，项目实施率提升至30%。

关于城市更新近年来的实施成效，深圳市规划国土委相关负责人介绍，主要有四个方面：一是拉动了经济增长。2010年至今，全市通过城市更新项目累计完成固定资产投资3780亿元。近年来我市城市更新固定资产投资额呈逐年递增态势，其中2017年城市更新实现固定资产投资1044亿元，占全市固定资产投资总额的20%。二是促进了产业转型。目前全市已有107个拆除重建的产业升级项目获得规划审批，更新改造后将提供1196万平方米的产业用房以及与之相配套的产业配套，可为各类新型产业和市政府鼓励发展产业提供空间保障，进一步促进产城融合。三是完善了城市功能。通过已批城市更新规划落实公共配套设施，包括中小学120所、幼儿园245所、医院3家、社康中心225家、公交首末站168个及其他一大批配套设施，对提升城市发展质量和民生服务水平均发挥了重要作用。四是改善了人居环境。福田岗厦村、罗湖蔡屋围、南山大冲、龙岗天安岗头、大鹏较场尾、鸿华印染厂等一批示范项目相继建成后，全市各区出现了一批新社区、新园区、新配套，让城市更美好，生活更幸福。

记者了解到，为让城市更新发挥更大的作用，进一步提升城市发展质量，促进公共服务设施与基础设施供给，近日，深圳发布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿，以下简称《审查规定》）。《审查规定》对标国际先锋城市，拓展转移容积，扩大政策奖励，以推动教育设施、医疗设施落地，强化历史建筑与历史风貌区保护，促进我市文化设施建设；同时明确，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能，从而引导增加住房供应，促进全市职住平衡。

土地整备有效盘活城市土地资源

作为破解深圳土地资源瓶颈的另一重要途径，土地整备以原农村社区的未完善征转地手续土地为主要对象，通过政策统筹、项目统筹和利益统筹，加快拓展城市发展空间，盘活原农村社区土地资源，促进原农村社区转型发展。

2015年，深圳在全国率先出台《土地整备利益统筹试点项目管理办法》（以下简称《管理办法》）。《管理办法》一是建立利益共享机制。 改变以往单一货币补偿的做法，通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等方式，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，使政府、原农村社区及相关权益人等共享城市发展红利。二是创新了土地确权路径。以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了原农村社区土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村社区存量土地资源，壮大集体资产，为全国土地管理制度改革提供样本。三是实现政策统筹联动。拓宽了留用土地安排方式，留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并通过与城市更新统筹处理的方式，解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题，实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。四是发挥社区主体作用。按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，通过建立政府与原农村社区“算大账”、原农村社区与相关权益人“算细账”的工作机制，搭建政府、原农村社区及相关权益人的多方协商平台，充分调动原农村社区参与土地整备的积极性和主动性。

深圳市规划国土委相关负责人介绍，试点政策实施以来，社会反应积极，并得到了原农村社区的广泛认可。不仅有效保障了包括五和大道、地铁6号线、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道、南坪三期等在内的一批重大民生项目的实施，还落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在内的重大产业项目用地，并盘活了一批存在土地历史遗留问题的低效用地。以坪山沙湖社区土地整备利益统筹项目为例，项目范围内由于存在土地历史遗留问题，加上国有土地和原农村社区未征转土地空间犬牙交错，项目上土地资源“政府用不了、社区用不好、市场难作为”。通过土地整备，该项目释放用地363公顷，涉及南坪三期、坪盐通道、再生水厂、华谊兄弟项目等，其中坪山沙湖社区获得留用土地约57公顷，规划建筑面积220万平方米（其中居住用地150万平方米，商业用地70万平方米），同时获得约14亿元的货币补偿，有效盘活了原农村社区土地资源，保障了一大批重大项目的实施。