第一太平戴维斯：深圳楼市首季新房均价同比下跌

深圳甲级写字楼市场

2018年第一季度，深圳共计两处新增优质甲级写字楼物业，分别位于南山区的前海香江金融中心，和福田区的深业上城T2。

新增甲级写字楼体量为19.8万平方米，截至一季度末，全市总存量为718.5万平方米。一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为16.1万平方米，环比下滑61.5%，同比上升72.4%。

本季度，全市空置率上升0.8个百分点至11.8%。

甲级写字楼平均租金指数环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月232.6元，同比下跌0.4%。

甲级写字楼平均售价指数环比下跌0.7%，至人民币每平方米每月57,091元，同比上涨2.2%。

全市甲级写字楼回报率环比上升3个基点，至4.52%。

展望

预计2018年第二季度深圳甲级写字楼市场将有六处新增优质物业，新增供应体量约45.9万平方米，其中福田区供应占比约88%，南山区占比12%。

由于2017年大量写字楼供应入市，短期内供大于求局面延续，因而未来市场租金与入驻率或承压。

深圳高端零售市场

2018年1-2月，社会消费品零售总额累计达到924.9亿元，同比增长10.2%。

第一季度，本市两个优质零售项目开业，新增供应23.7万平方米，将总存量推高3.9%至626.2万平方米。

本季度，商场首层平均租金达到人民币每平方米每月894.4元，指数环比下跌0.2%，同比下跌0.3%。

同期，深圳优质零售物业入驻率环比上升0.5个百分点至98.2%，其中体验式业态占比维稳，为42.9%。

实体商业复苏的态势进一步夯实，各区零售物业对市场均持乐观态度。

各区零售物业也正在主题性、商业街区、线上线下等服务体系概念上，进行精确客户定位与打造特色配套服务。

展望

位于龙岗区的布吉万象汇预计将于2018年第二季度开业，届时将为市场带来12万平方米的优质零售面积，以迎合区域消费需求。

消费结构持续优化，消费升级态势明显，新零售转型已成为深圳零售市场之大势。

2018年高端零售市场发展将由政府城市与经济规划推进，主要体现在城市更新进程(福田)和东部中心(龙岗)。未来主要供应也将集中在这两区。

深圳高端住宅租赁市场

第一季度，深圳市服务式公寓整体租金指数环比上涨3%，同比上涨3.9%，至人民币每平方米每月287.2元。

服务式公寓入住率环比上升2.6个百分点至85.2%。

高端私人租赁住宅整体租金指数环比下跌1.9%，同比上涨14.6%，至人民币每平方米每月143.0元。

高端私人租赁住宅入住率环下降1.2个百分点至90.1%，同比上升2.7个百分点。

展望

面对当前井喷式的改善型租赁需求，建立多元化产品、通过强有力的内容运营、增加社群粘度等模式，已是当前服务式公寓行业的大势所趋。

随着春节后务工人员返深，加之新的人口流入及政府支持，旺盛的居住需求将持续支撑高端住宅租赁市场，预计高端住宅租赁市场在2018年上半年看涨。

深圳普通住宅销售市场

2018年第一季度，全市普通住宅一手成交均价环比下跌0.1%至人民币每平方米54,213元，同比下跌1.2%;成交量环比下降34.7%至56.3万平方米，同比上升67.4%。

二手普通住宅成交量环比下降13.3%至124.9万平方米，同比上升47.9%。

展望

随着政府调控、金融监管和市场规范逐步落地，预计深圳普通住宅销售价格趋稳。

3月份出台的“三价合一”政策将遏制不规范市场操作，未来二手房成交量将受到短期影响。