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严防炒房炒地 海南地产人转战云南和广西

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根据《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(下称《意见》):到2020年,海南贸易试验区建设取得重要进展,国际开放度显著提高;到2025年,自由贸易港制度初步建立,海南的营商环境达到国内一流水平;到2035年,海南将在社会主义现代化建设上走在全国前列,自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟,营商环境跻身全球前列。

《意见》提出,海南省应以供给侧结构性改革为主线,推动经济发展变革,加快建立开放型生态型服务型产业体系。房地产业作为海南省的重要产业,《意见》提出要稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。

筚路蓝缕,以启山林,海南省一路发展几许灿烂几许波折。旅游胜地的发展难以避免房地产资金的洗礼,如今海南省决意减少经济对房地产的依赖,坚持房住不炒定位,让房产回归居住属性。海南建设自贸区自贸港的历史正待写下,房地产业的角色也被重新定位。

防范炒房炒地行为

3月31日,海南省发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,宣布非户籍家庭只能买1套住房,且首付不得低于七成、在限购区域买房须提供五年以上的社保或个税证明、五年限售。

如今看来,这个“最严调控”更像是在“大礼包”到来之前,提出作出的政策补丁,以防止外来资金和人口的大量流入导致房价上涨。

“大礼包”是指,国家支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。一名接近海南省海口市官方的消息人士对第一财经记者表示:“事关海南全省的发展,没有比这更好的红利了。”

政府对不同产业有不同的规划和定位,产业分化,不能无序发展。

今年3月,海南省省长沈晓明谈及房地产时称,海南要以壮士断腕的决心,减少经济对房地产的依赖。“对海南来讲,会很痛,会出血,会很难。不下大的决心,不容易做到。”

沈晓明表示,房地产要用土地,而海南土地资源十分有限,不能变成“房地产加工厂”。造了房子就要有基础设施、社会公共服务的配套。但海南财力有限,配套不起,因此房地产作为海南的支柱产业不可持续。

海南提出,坚持房住不炒定位,确定了三个思路:岛内居民的基本住房需求由政府来保障、改善性需求由市场来调节、投资性需求靠制度来限制。

《意见》也指出,要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。

据海南中原地产数据显示,2015年12月,海南全省的商品房库存为45个月,2016年12月,库存只有23个月,截止至2017年6月,海南全省的去化周期降低至11个月。在“两个暂停”(即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停商品住宅用地出让和规划报建)背景下,供应端收紧,库存持续下行势头不变。

上述消息人士表示:“目前,政府控制供给侧和需求侧,尤其是岛外人士的购买,不过生活和工作居民的需求还是可以得到满足,房价将会保持稳定。”

最严格的节约用地制度

海南不再具备房地产炒卖投资的土壤,一波平台公司、从业人士选择离开。

海南资深地产人士李仁杰在今年年初离开耕耘了8年的海南市场,向西去,转战云南

李仁杰告诉第一财经记者:“从2016年2月起,海南楼市政策越来越严,经过2016年、2017年两年后的发展后,三亚房价已超过3万,海口房价也近2万。房价高、政策严、不少平台公司无房可卖。现在很多平台公司都走了,转移到云南、广西。”

2016年2月,《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》出台,“两个暂停”便是在此时提出。2010年,海南也实施过“两个暂停”,不过由于种种原因,很快便放开了。2016年2月后,“两个暂停”的系列政策又先后被提出、深化。

2018年1月,《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》被官方宣布,实行建设用地总量和强度双控制度,禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地,禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应,将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准,实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。这被称为海南历史上最严苛的土地管理政策。

《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》也指出,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。

显然,《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中,节约用地制度与海南1月发布的土地管理政策所对应,防范炒房炒地投机行为与3月31日的限购政策加码所对应。

值得关注的是,《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》还提出,推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证,在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

今年1月,国土资源部部长姜大明曾表示,我国将研究制定非房企依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

房企囤货海南

商品住宅类用地被严格管控,已在海南派兵列阵的房企所持有的土地价值和稀缺性不言而喻。

第一财经记者整理2017年销售金额行业前十的房企公开数据发现,恒大、碧桂园、融创、中海等房企均已进入海南布局。

据恒大2017年报,2017年在海南全省的销售金额为294.86亿元,占集团总比例为5.89%。

目前,恒大在海南,昌江恒大棋子湾、儋州恒大金碧天下、海南海花岛项目、恒大海口文化旅游城、恒大海口湾、海口恒大外滩、海口恒大美丽沙、澄迈恒大御景湾等十余个项目,总土地原值超过150亿元。其中,海花岛项目的土地原值73.03亿元,土地储备面积高达1181.46万平方米,楼面价仅为617元/平方米。

碧桂园2017年报显示,报告期内有3%的销售金额来自海南省,即约为165亿元。截至2017年底,碧桂园在全国共拥有1456个项目,其中18个分布在海南省,总可售建筑面积为512万平方米。此外,碧桂园在海南还有碧桂园金沙滩酒店、海南小城之海南省临高春假日酒店、碧桂园美浪湾凤凰酒店。

截至2017年末,融创在海南的正在开发的土地面积共有401.66万平方米,权益面积为221.17万平方米,分布在三亚、海口、万宁、琼海、定安等区域。

而据中海披露的数据,截止至2017年末,在海南省海口、三亚、万宁等地,拥有的土地储备为156.2万平方米。

上述接近海南省海口市官方的消息人士对第一财经表示,“尽管政策控制住宅及相关用地的供应、开发,但发展度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产得到鼓励,开发商在海南可朝此方向发展。”

此人士表示:“目前海南的开发商已普遍形成维持房价稳定、支持政府工作的共识。长期来看,市场仍有上升的空间,但政府和开发商都不愿看到房价过快过热上涨,那不是一个健康市场该有的。”

李仁杰认为:“这一轮的调控和海南建设自贸区自贸港之后,对房企开发投资的要求会更高。短期内,市场会有小幅震荡。国家给了很多支持政策,购买房产的门槛变高,房产会变贵。但也不必悲观,政府支持养生社区、特色农庄等旅游地产的发展,差异化产品可作为销售型房产的补充,后市依然可期。接下来将是云南和广西旅游地产发展的机会。”

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