新时代 新恒大： 迈向高质量发展 战略转型成效显著

作者：任泽平、夏磊

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文恒大研究院任泽平夏磊俞涛

习近平总书记在十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国经济已转向高质量发展阶段。新恒大站在新起点、执行新战略、绘就新蓝图。立足企业恒久发展、服务国家大局战略，恒大富有历史使命感和社会责任感，立志成为伟大公司，满足人民日益增长的美好生活需要，为实现中国梦贡献力量。

2017年恒大业绩靓丽奠定新起点：总资产17618亿，净资产2422亿，营业额3110亿，核心利润405亿，净利润370亿，现金余额2877亿，各项核心指标名列行业第一。和上市前的2008年相比，恒大的总资产增长了62倍，净资产增加了28倍，销售额增加了84倍，核心利润增加了270倍，土地储备增加了7倍。“时代是出卷人，我们是答卷人，党和人民是阅卷人”。卓越的业绩奠定新的起点，面向未来，“新恒大”绘就新蓝图：2020年底总资产破3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。不忘初心，砥砺前行。

恒大的发展成就堪称奇迹,为社会做出的贡献堪称卓越。2006-2017年纳税总额由2.1亿增长到420亿，增长200倍；员工数量由2634人增长到12.7万人，增长48倍；解决就业人数由3万人增长到220多万人，增长约73倍；累计为民生、扶贫、教育、环保、体育等慈善公益事业捐款100余次、金额超105亿元。

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一、顺应城镇化趋势，大发展、大战略铸就恒大奇迹

2008-2017年，我国年均新增2100万城镇人口，城镇化率年均提高1.3个百分点，形成了巨大的住房需求。GDP总量从32万亿增长到83万亿，年复合增速达11.1%，城镇居民可支配收入从1.6万元增加到3.6万元，年复合增速达9.7%，有力支撑了居民住房需求的释放与升级。

作为行业内唯一一家全部精装修交房的大型房企，恒大坚持精装修交房、让利于民，多建老百姓买得起的精品民生住宅，紧紧抓住时代的需求、实现高速增长。2015年，恒大正式实施“无理由退房”，向客户传递公司对产品品质过硬的信心，“质量树品牌，诚信立伟业”。恒大坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的高周转开发模式，通过优化管理提升效益。2017年，恒大品牌价值489.72亿，居全球品牌500强第93位，荣获“中国房地产开发企业500强”第一名。

二、坚定不移实施新战略，迈向高质量发展，打造“新恒大”

恒大正坚定地迈向高质量发展阶段，2017年顺利完成发展模式与经营模式的转变，利润大增负债率大降，实现高质量增长。2018年恒大的销售目标是5500亿元。许家印主席在2017年业绩发布会现场上表示，“恒大的执行力比较强，但是有时候定的计划会被超的，我们卖6000亿、7000亿也有可能，如果定8000亿也能完成，但是没有必要，要注重增长质量。”恒大用适度的规模增长目标，宣告坚决实施好新战略的必胜决心。

（一）坚定不移实施“规模+效益型”发展模式

2017年初，恒大开始向“规模+效益”发展模式转变，保持规模适度增长，注重增长质量。当年即取得显著成果：继2016年销售3734亿登顶行业冠军后，2017年以1122.6亿毛利润成为行业“利润王”。

定调“规模适度增长”。2008-2017年，公司的销售金额从60亿增长到5010亿，年均增速64%。下一个三年，恒大到2020年销售金额达8000亿，年均增速适度调整到17%。“规模适度增长”，体现了恒大对行业、对市场未来的认知，体现了恒大“从快到稳”的变革转型。土地储备规模，同样将转向适度增长，恒大2018年的土地储备预算金额将保持甚至略低于往年的增长幅度，“减少了土地款支出对于公司降负债具有重大意义”。

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“注重增长质量”。规模增速慢下来了，但利润增速却上去了。2010-2016年，公司的销售规模增长640.5%至3733.7亿，净利润仅增长119.5%至176.2亿，销售增速明显快于利润增速，而2017年，则是利润增速远高于销售增速，仅一年时间，净利润增长至370.5亿，增速高达110.3%，销售增速则为34.2%。2017年利润大增，增加效益成果显著，主要得益于三个方面：（1）打造全环节精品，提升产品附加值。项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值，增强市场竞争力。（2）多措并举降三费，2017年三费合共下降2.5个百分点。在规划、设计、物业等方面提升管理水平，管理费用率从2016年的2.6%下降至2017年的2.4%，营销方面大力推广“恒房通”全民营销，销售费用率从4.3%下降至3.4%；融资上优化负债结构，境外融资约91亿美元，替换高成本、短年限的外债，财务费用率从3%下降至1.6%。（3）销售适度高增长。高性价比的产品推动销售适度高增长，从而实现利润总额迅速增加。

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盈利能力提升显著。2017年公司毛利率为36.1%,较2016年提升8个百分点；销售净利率从8.3%提升至11.9%，增加3.6个百分点；核心业务利润率从9.8%提升至13%，增加3.2个百分点；ROE（平均）从10.7%提升至30.7%，增加20个百分点；每股基本盈利从0.37元提升至1.83元，增长近4倍。

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（二）坚定不移实施“三低一高”经营模式

恒大主动调整经营模式，全面转向“低负债、低杠杆、低成本，高周转”的“三低一高”模式，核心是大幅降低负债率、增加净资产，助力企业长期平稳健康发展。

去杠杆成果显著。2017年是经营模式转型的开局之年，通过引入1300亿战投、还清1129亿永续债等措施不断优化资本结构，增强盈利增加净资产，公司将净负债率大幅下降近六成，资产负债率也下降至71.1%，而净资产大增204.3%至2422亿。

降负债同时保持ROE持续领先，提升增长质量。恒大ROE水平在2010-2015年6年间均明显领先于同业，进行杜邦拆分发现，主要是靠高杠杆。2017年开始向“低杠杆”转变，通过盈利能力的迅速提升使ROE保持高位。2017年杠杆水平明显下降，权益乘数从22.1下降至19.6, ROE反而从10.7%提升至30.7%，主要在于销售净利率从8.3%提升至11.9%并通过财务杠杆倍数放大。恒大未来将继续提升增长质量，一方面，继续通过降低负债总额、增强盈利增加净资产等方式进一步降负债、降杠杆，另一方面，打造高盈利和高周转，继续保持ROE持续领先。

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（三）积极探索高科技，培育恒大龙头行业、服务科技强国大局

旅游、健康、高科技产业都是千亿甚至万亿级规模的朝阳产业，发展前景非常巨大。为培育龙头行业、实现恒久发展，更好地服务实体经济、服务科技强国战略，恒大将积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

“房地产+服务业”，服务居民需求和实体经济。目前，恒大已形成了“房地产+服务业”的产业布局，在做好房地产主业的同时，恒大健康服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大的服务业围绕着中国14亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展，为中国的经济发展、为拉动内需做出贡献。

积极探索高科技。一方面因为家国情怀和民营企业应尽的社会责任，恒大作为龙头民营企业，必须要为国家的科技强国战略作出贡献。另一方面，从企业经营的角度看，用十年的时间，从科研、到孵化、再到产业化，一定可以培养出一大批世界领先的前沿科技技术，高科技产业也将成为恒大的龙头产业。

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三、让利于民，坚持民生地产价值取向

坚持精装修交房，打造高品质高性价比的房子。恒大实行全精装修交楼的民生地产战略，是最早推行精装修的房企。当时国内精装修成品房建设面积占比不足10%，到目前也只有约20%。目前恒大与800多家国内外品牌企业建立战略结盟，确保装修品质，恒大至今仍是唯一能够大规模建设，且全部精装交楼的企业，同时与全国知名家居企业合作，实现业主购房拎包入住。恒大的住宅以144平以下的普通住宅和中端、中高端产品为主，定位居民自住需求。

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坚持让利于民。坚持高周转，项目拿地后4-6个月即可开盘；合理定价、只赚取合理利润，全部精装修的标准下，销售均价至今不超过1万元/平，是十强房企中最低之一。强化成本控制。土地成本上，凭借提前布局的战略，公司土储平均楼面价仅1711元/平，一贯“现金为王”，灵活参与二手并购。管理费用上，2017年恒大管理费用率仅2.4%，财务成本上，2014-2017年，公司借款平均实际年利率（含永续债）累计下降2.7个百分点，比同期金融机构人民币贷款加权平均利率多下降1.6个点。通过统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，实现强有力的成本控制。

四、积极践行社会责任，做好企业公民

在取得高速发展奇迹的同时，恒大始终不忘初心，牢记社会责任和使命。一方面，恒大依法依规、专心专注、兢兢业业地做好企业的经营、管理和发展，做大做强，为社会创造更多的财富、解决更多的就业、上缴更多的税收，另一方面，恒大饮水思源、回报社会，积极参与慈善公益，积极投身脱贫攻坚，为实现总书记提出的“到2020年所有贫困地区和贫困人口一道迈入全面小康社会”的目标，贡献恒大力量。

恒大创立以来，已经累计为民生、扶贫、教育、环保、体育等慈善公益事业捐赠100多次超105亿。公司先后被授予全国脱贫攻坚奖、中国最佳企业公民、全国爱心捐助奖、中国最具社会责任感房地产企业等多项荣誉，并连续七届荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。

精准扶贫，抓住产业扶贫、搬迁扶贫、就业扶贫的“牛鼻子”。在各级党委政府的坚强领导下，恒大在贵州帮扶毕节全市10个县区，共计无偿投入110亿元，并派出一支懂管理、懂技术、能吃苦耐劳、能打硬仗、共2108人的扶贫队伍，同当地干部群众齐心协力、并肩作战，要帮扶一百多万贫困人口稳定脱贫。目前恒大已经帮扶30.67万人初步脱贫，未来还要帮扶72.46万人脱贫。

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拉动就业贡献卓著。2009年，平均每100万城乡就业人员中，就有11人是恒大员工，到2017年，则有161人是恒大员工，增长14倍，每100万城乡就业人员中，有2824人的就业是恒大贡献的。

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高分红回馈股东。公司上市以来，累计现金分红253亿元，远超公司历年股权融资额（142亿元），占有分红年度累计净利润的比重达39%，2013-2015年，公司连续3年派息率在50%左右。

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税收贡献巨大，利国利民。十八大以来，恒大累计纳税1376亿。年度纳税总额，由2006年的2.1亿增长到2017年的420亿，增长200倍。其中，所得税从2008年的3.3亿增长到2017年的404亿，增长122倍，年均增长70%。