土储“暗战”下的房企生态：规模焦虑与货值真相

（原标题：土储“暗战”下的房企生态：规模焦虑与货值真相）

【编者按】

年报披露季，与亮眼的业绩数据一样，房企争相扩大规模的“目标”再次触动业内神经。“兵马未动、粮草先行”，要在这场“规模之战”取得先机，充足的土地储备是房企决胜的关键。

正值调控进入深水期，新的土地招拍挂规则层出不穷，房企拿地难度不断上升。于是曾经在公开市场角逐的房企们，开始转战城市更新、股权并购等层面加码土储。

值得玩味的是，在这场土储“暗战”中，许多喊出规模目标的房企在对外公开披露土地储备情况时，纷纷亮出“货值”这一指标，引人深思。这一数值是如何被计算出来的？它能够客观地反映房企目前真实的土地储备情况吗？

【正文】

房地产行业的集中度正在进一步提高，这是所有从业者的共识。

此种态势下，不少房企开始走上冲击规模的道路，很多中小型房企纷纷喊出千亿目标。先有面粉才有面包，房企对规模的追求因而延伸至土地市场上。在这个领域，房企的竞逐已不仅局限于公开市场，更多的“暗战”在城市更新、股权并购等层面体现。

正值年报披露季，房企的土地储备情况也在年报中有所体现，包括布局区域、土储面积等。《每日经济新闻》记者注意到，很多中小型房企都以“货值”这一指标来展示冲击规模的信心。那么，这一指标是如何被推算出来的？它能够客观地反映房企目前真实的土地储备情况吗？

规模赛跑

在2018年3月26日的恒大业绩发布会上，恒大董事局主席许家印预言，到2020年房地产“前三”的销售额门槛将是8000亿至9000亿元；“前十”则为5000亿元，市场占有率将由目前的不到25%提高到40%。

中指院数据显示，2017年全国房企拿地金额排名第一的是碧桂园，金额为2674亿元，也是唯一一家拿地金额超过2000亿元的房企，万科、保利、恒大和中海则位列拿地千亿阵营；这五家均是销售额超过2000亿元的房企，合计拿地8421亿元，占TOP50企业的33.2%。

虽然上述五家房企并没有全部对外透露2018年的销售目标，但他们的野心依然可见一斑。在碧桂园2017年全年业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌说，“不设销售目标，并不代表对自己没有要求。集团提出了要求，我们要在去年的基础上实现持续的增长。只不过增长的幅度，要根据市场情况、管理能力、人才团队水平来看”。这意味着，碧桂园2018年实现的销售额将至少超过今年的5508亿元。

此外，中海也对外表示，要实现又好又快地增长，并将2018年的拿地金额预算提高到1350亿港元。保利则提出了未来三年重回前三的目标。

将目光转向大宗收并购，大型房企依然唱主角。例如去年，万科以551亿元竞得广信房产资产包；融创以总代价438.44亿元收购13家万达文旅城91%的权益等。

因为在公开市场和大宗并购领域很难与大型房企赛跑，不少冲击规模的中小型房企转向城市更新与股权收购等领域。一个典型的例子是，福晟集团发布的公开资料显示，过去两年来，福晟集团依靠并购拿下72个项目。其中，郑州区域拥有土地面积达1.62万亩。

中小型房企转向这一领域的原因除了公开市场拿地不易外，还有一些制度上的设置让他们具有一定优势。一名从事旧改拿地的投资公司高管向《每日经济新闻》记者分析指出，在深圳这个市场，中小型房企更加灵活，他们更愿意花时间扎根在一个项目上深耕到底，一些大型房企不一定愿意这么做，因为可开发的土地有很多。

一名龙头房企中层管理人士的说法也可以印证这一点。他向《每日经济新闻》记者指出，很多旧改项目的推进周期和推进过程复杂，他们公司在这一领域参与甚少，因为“推不动，也不去管了”。

货值真相

值得玩味的是，许多喊出规模目标的房企在对外公开披露土地储备情况时，常用的一个指标是“货值”。这一数值是如何被计算出来的？《每日经济新闻》记者从多名开发商管理层、房企投资部人士和第三方房企战略顾问获得的信息是，土地货值粗略估算的方法是：土地面积乘以预估容积率乘以单方建筑市场售价（即房价）。

但是这一计算方法本身是否客观值得推敲。一名中型房企投资部人士告诉记者，货值通常是房企内部用于确定自己当年的销售目标而定的。一名龙头房企的首席运营官也表示，在他们公司，只有进入到正式运营阶段的土地才能够计算入货值，公司对此有非常严格的要求，“是不可以用来衡量土地储备的”。

一个货值应用的例子是中海地产对于2018年销售目标设定的解释。2017年度的业绩发布会上，中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国指出，2018年中海地产可售货值大约有5550亿港元，预计销售目标2900亿港元，大概是52%左右的去化率。

一名龙头房企城市总经理向《每日经济新闻》记者分析了用货值来衡量土地储备可能存在偏差的地方。他指出，用货值来衡量土地储备的情况大多出现在有很多城市更新项目的房企身上，很多房企项目本身都没拿稳、地的主体都没有确认，就开始计算货值。即使是已经确认是自己的地了，但是这中间还有预估容积率和房价，这两个因素会对最终货值估算造成偏差，因为容积率没有正式报建之前无法最终确定，而房价多数是房企根据周边情况推算出来的，都存在不确定性。

上述房企投资部人士指出，城市更新项目即便有货值在那里，但这些货值释放所花费的时间可能很长。可供印证的例子是滨江地产，其曾将深圳作为主战场之一，是目前在深圳龙华的项目推进受阻，暂未能为集团贡献销售额。

2018年3月23日，滨江集团公告因向深圳市相关主管部门申报城市更新计划实施上的不确定性，深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目目前仍尚未办理完成前期项目审批手续。公司经研究决定，在《光大信托-安远集团单一资金信托》期限届满后，将先行按照《光大信托-安远集团单一资金信托之信托合同》以及《深圳市安远控股集团有限公司与光大兴陇信托有限责任公司之股权转让及回购合同》的约定，要求安远控股履行回购义务并立即支付回购价款（含本金8.6亿元及合同约定的其他回购价款）。

“中小型房企对外释放货值可能有各种各样的考虑，但业内一般不以这个指标来衡量企业的发展前景。所谓的‘货值’如果全部都是城市更新项目，那也许卖几十年都没问题。”上述龙头房企城市总经理指出。