中海去年净利首超400亿港元 龙头房企开启净利之争

（原标题：“利润王”中海去年净利首超400亿港元 龙头房企开启净利之争）

本报记者 张晓玲 周智宇 实习生 侯宣佑 深圳报道

导读

一系列数字表明，像中国恒大、碧桂园一类在过去几年里销售规模不断增长、做大规模的龙头房企，开始在利润上做文章，从过去归属母公司净利润在百亿左右的规模，直接迈过200亿门槛走向更高的利润水准。

在行业龙头规模不断扩张的态势下，领队的房企开始追求规模和利润的同步增长。

3月26日，蝉联房地产行业“利润之王”的中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）于香港举行了2017年业绩会，这也是中海地产主席兼行政总裁颜建国当家以来的首份财报。

数据显示，2017年中海合约销售2320.7亿港元，同比增长10.17%；销售面积1446万平方米，同比增长10.88%，在行业中仍是稳健的增速。

此外，中海2017年股东应占溢利（归属上市公司股东净利润）上升10.1%至港币407.7亿元，在目前已公布财报的房企中位列第一，高于万科的280亿人民币、碧桂园的260亿人民币、恒大的244亿人民币。

保持净利润第一之外，中海也加快了规模增长的速度。颜建国在业绩会上表示，中海还是会坚持好字当头、稳字当头，“在现有资源的情况下，加快发展的步伐”，并将2018年的销售目标定在2900亿港元，2020年则将实现4000亿港元。

中海重回快速增长轨道

相比过去几年在土地市场上的拿地规模，中海在2017年可谓“进取”。

颜建国表示，去年拿地70多块，实际上参与了500多次拍地，成功率在14%-15%左右，按照一年200多个工作日来算，平均每天投两块地。

财报显示，2017年中海在内地的31个城市和香港买入了76幅地块，耗资1106亿港元。总楼面面积1741万平方米；权益建筑面积为1463万平方米，同比增长200.8%。

从土地投资金额占比来看，一二线城市仍为中海的投资重地，占比合计85%；三四线城市的土地投资总金额占比约为14%。颜建国认为，去年一二线城市很多地方都是限价地，中海拿地价格不算高，对中海而言“买每块地都有自己严格的投资标准，没有达到回报率的项目是坚决不拿的”。

这使得中海的可售货值也达到了5550亿港币，据21世纪经济报道记者了解，这个数据在2016年时为3600亿港元，此番增长迅速。中海还有1400多亿港元的合约额未结转，这部分销售金额会在2018年、2019年时陆续实现结转。

对比颜建国提出的2900亿港元销售额来看，5550亿港元货值的去化率大致在52%的水平，与去年同期的65%相比较低。对此，颜建国指出，这是“对市场怀有敬畏之心”。

颜建国表示，中海会以审慎的态度来对待市场，因为行政调控会在今年继续延伸，金融调控政策目前也处于比较紧的阶段。

从供货结构看，中海的货源集中在下半年、尤其集中在第四季度，销售时间较短。“我们也会根据市场情况，在年终的时候来检讨全年的目标”，颜建国说。

在中海2018年的规划中，集团投资购地力度会继续增强。颜建国表示，会以3年为周期滚动，确保实现较快增长所需的土地储备，集团计划新拿地权益投资额1350亿港元，这相对去年增长22%。

在业绩会上，中海的管理层还表示，将积极参与到棚改、城市更新等项目，同时寻找合作的可能。

颜建国指出，2018年中海仍会用比较积极的姿态来获得企业发展，“并购仍旧是我们未来在土地储备方面的重要渠道”。

在不断加快土地购入的同时，中海又一次在财报中秀出了其良好的成本控制能力。财报显示，2017年中海的分销费用与行政费用占收入比从2016年的4.0%下降至3.5%；资产负债率也下降2.6个百分点，达57.6%；加权融资成本从2016年的4.76%降至4.27%。

截至报告期末，中海的银行及其他借贷、应付票据分别为1035.8亿和746.6亿港元，持有现金1040.5亿港元，资金流充裕。

从规模到利润的竞争之路

财报中，中海指出要“实现又好又快地发展”，这也是中海在2018年将着手做的。颜建国在业绩会现场表示，2018年中海会着力实现“好中求快、稳中求快”。

用颜建国的话说，是“买更好的地、更便宜的地，同时在运营、成本控制等方面保持高的利润率，也适度扩大规模，这样我们总利润额还是有比较高的成长性”。

从具体数字看，2013年至2017年，中海归属母公司股东净利润分别为230.44亿港元、276.80亿港元、333.12亿港元、370.21亿港元和407.67亿港元，每年增长率分别为20.12%、20.35%、11.13%和10.12%；净利润增长率分别为18.04%、27.36%、4.86%和10.12%，对比以往高达18%-27%的净利润增长率而言，2017年“利润之王”的利润净增长率似乎陷入了一定的发展瓶颈。

颜建国则持有不一样的态度，“基数越大可能增长率会慢慢降低一点，我们认为也是正常的。但净利润总额仍是增长的。”

颜建国指出，在基数和净利润规模已经达到目前较大规模的情况下，应该追求的是净利润总额持续稳定提高。

后来者凶猛。中国恒大2017年从做大规模走向做大利润，也将龙头房企的利润之争导向白热化。在同日的业绩发布会上，中国恒大董事会主席许家印表示，“以前恒大做规模第一房企，现在要做利润王。”

恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧则指出，“未来恒大净利润在600亿不是什么稀奇的现象，而是很常规的行为”。

在年报中，中国恒大2017年的发展核心便是，“大幅降低负债率，增加净资产以及净利润”。

年报显示，2013年至今，中国恒大归属母公司股东净利润分别为126.12亿元、126.04亿元、104.60亿元、50.91亿元以及243.72亿元，2017年归属母公司净利润的大幅度增长与中国恒大赎回了1129亿元的永续债有关；2017年恒大净利润370.5亿元，也同比增长110.3%。根据恒大此前规划，预计2018年至2020年净利润合计约为1650亿元。

再看2018年不设规模预期的碧桂园，财报数据显示，2013年至2017年，其归属母公司股东净利润分别为85.14亿元、102.29亿元、92.76亿元、115.17亿元以及260.64亿元。

这一系列的数字表明，像中国恒大、碧桂园一类在过去几年里销售规模不断增长、做大规模的龙头房企，在实现了近几年规模扩张之后，开始在利润上做文章，从过去归属母公司净利润在百亿左右的规模，直接迈过200亿门槛走向更高的利润水准。

但也有房地产龙头企业会计人士对21世纪经济报道记者表示，由于房地产会计处理存在一定特殊性，像预售客户账款这一系列的项目存在一定的操作空间，原本会相对滞后的利润和收入可以通过会计手段提前“做出来”，不排除一些房企用“这种打擦边球的方式把未来几年的利润透支了”。