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价格存洼地 跨区域跨城市置业已成楼市新趋势

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价格存洼地 跨区域跨城市置业已成楼市新趋势

深圳客从深圳向周边东莞、惠州转移置业,广州客往佛山置业,东莞客则往惠州置业……跨区域、跨城市置业已经成为目前楼市的常态。

深圳客从深圳向周边东莞、惠州转移置业,广州客往佛山置业,东莞客则往惠州置业……跨区域、跨城市置业已经成为目前楼市的常态。随着东莞加入限购、限外行列,在价格差和交通利好的吸引下,以本地购房者为主的市场再次出现流动,主城区往周边镇区、高价区域置业人群往周边低价洼地跨区域置业成为一种新的趋势。

跨城置业:东莞购房者外溢惠州

2016年,东莞近七成的房源被深圳客买走,今年,惠州石湾有六成房源被东莞客购买,跨城市、跨区域置业变得日益明显。

据优房超·瑞城搜统计,在东莞出台“4·10”新政限购、限外之前,惠州石湾楼盘的东莞客占比35%,新政出台后,石湾楼盘的东莞客占比达60%,此外,广州客占比12%,深圳客占比13%,外地购房者纷纷流入价格洼地区域。优房超·瑞城搜介绍,石龙、石排等东莞镇区与惠州石湾大桥一桥之隔,东莞限购政策出台后,在价格差的吸引下,越来越多的东莞购房者流入惠州置业。记者了解到,惠州石湾的名巨山水城由于与石龙相近,主要的推销宣传面向东莞,成交客户主要以东莞购房者为主,除了石龙等镇区外,甚至有东城、南城的购房者前往石湾买房。一名业内人士告诉记者,东莞客选择惠州楼盘,交通距离近、价格低是重要原因。

优房超·瑞城搜统计数据显示,受周边城市外溢影响,今年第三季度惠州全市住宅均价10925元/平方米,环比微涨8%,同比大幅上涨35%,并且保持上涨趋势。

限外政策、价格高位 深圳客撤离临深片区

流动性强是跨区域置业的一大特色。房价太高,限外政策影响,原本临深片区不少楼盘有近九成的深圳客,现在不少深圳客却选择撤离临深片区楼市,目前临深片区楼市也以东莞本地客为主,深圳客占比大幅度减少。

除了受到限外政策影响,深圳客失去了在东莞的购房资格外,临深片区房价太高也是使得深圳客购房热潮冷却的主要原因。自去年开始,随着临深片区镇区房价纷纷突破2万元/平方米以上,深圳客开始从临深片区楼市转移至松山湖片区、滨海片区甚至是主城区楼市。今年4月初,东莞限购政策升级,在东莞没有缴纳社保的深圳购房者失去购房资格,深圳客更是纷纷撤离东莞临深片区一手楼市,临深片区楼市迅速降温。

记者根据东莞市统计局发布的数据统计发现,今年“金九银十”临深凤岗、塘厦、黄江、樟木头、清溪5镇区成交套数1154套,同比去年下降60.32%,成交面积12.88万平方米,同比下滑59.27%,成交均价由去年的23332元/平方米下降至19341元/平方米,下降了17.1%。

不过,仍有个别楼盘维持高价等待深圳客的回归,或者等待高价地新项目再入市,借此推动楼盘成交;也有个别楼盘低价出售打破楼市僵局,黄江的中泰峰境销售均价约1.49万元/平方米,低于区域均价近5000元/平方米,也因此取得了不错的销售成绩;在临深优势上相对没有塘厦、凤岗明显的清溪楼盘降价情况同样明显,有楼盘去年高峰期销售1.8万元/平方米以上,现在销售均价约1.6万元/平方米左右,降价近2000元/平方米。

跨区置业:城区白领购房需求外溢

随着东莞“地铁时代”的到来,除了跨城市置业外,跨镇区置业也变得越来越火热。近期,水乡片区楼盘成交不错,凭借着价格洼地优势,承接了不少城区白领购房者。

11月中旬,洪梅的保利海棠开盘,推出308套88~141平方米的三房、四房,开盘当天基本售罄,购房者中有四成来自东莞城区。今年以来,由于房价在万元出头,与主城区2万元/平方米左右的房价有着较大差距,水乡片区镇区楼盘纷纷将销售目标转向了主城区,向城区的白领购房者推销楼盘。南城的许先生想将两房换到三房,因为价格原因,最后选择到水乡片区置业。他告诉记者,水乡片区几个镇区离城区不远,开车过来上班方便,更重要的是,这里的房价比较低。

目前,在水乡片区有万科、碧桂园、保利、恒大、海德等等多个开发商开发楼盘。目前,水乡片区楼盘定价约在1.1万~1.5万元/平方米左右,相比中心城区近2万元/平方米的价格,中心城区白领购房者们纷纷外溢。

除了水乡片区火热外,石碣楼市也以同样的原因引人注目。如近期加推的碧桂园珑远紫宸府和玖颂江湾成交客户中主城区购房者占到一半左右。碧桂园珑远紫宸府在进行前期宣传时打出的口号是“东城一半价”,以价格优势吸引购房者的目光。

在东莞楼市限购限外政策影响下,成交客户以本地购房者为主。但是由于主城区楼盘供应量少,价格较高,白领购房者也纷纷外溢至周边的石碣、麻涌、洪梅、望牛墩、寮步、厚街等镇区。

周边镇区盼承接松山湖购房需求

此外,松山湖购房需求外溢也被周边镇区许多楼盘所关注。不过,与目前成交效果较好的价格洼地水乡片区、石碣等镇区相比,松山湖周边镇区在去年深圳客外溢推高房价后,成交已经从高位回落。尽管如此,不少购房者仍然看好松山湖对产业吸纳的影响,高端人才居住需求从松山湖外溢至周边大朗、大岭山、寮步、东坑等镇区。

一名业内人士告诉记者,受到临深片区高房价影响,去年大量的深圳客到松山湖片区购房,导致松山湖周边镇区房价达到2万元/平方米左右,今年深圳客撤离东莞市场,周边镇区楼市降温,个别楼盘也出现了明显的降价。

目前,除了人才公寓的“竞地价、限房价”地块外,松山湖已经没有新增商住地供应,加上松山湖房价较高,这也使得人们认为新进入东莞的高端人才居住需求将是一个庞大的市场,纷纷选择在松山湖周边镇区买房。不过,今年这些镇区的深圳客也明显减少。据悉,11月初大朗镇万科中央公园加推,购房者以大朗本地客为主,达到了60%,松山湖购房者占10%,深圳客占了20%,剩下的来自周边镇区。

值得注意的是,12月18日,松山湖又将有3宗“竞地价、限房价”的商住地入市,总占地面积近19万平方米,这些地块项目建成后将以不高于9500元/平方米的价格销售给松山湖的相关人才,解决他们的住房问题,这一举措将截留相当一部分的住房需求外溢。

业内人士:价差大和交通距离短是主因

优房超·瑞城搜认为,异地置业有两个因素,一是性价比高,两地房价差距大,二是交通距离短。如惠州石湾房价约9054元/平方米,广州增城房价约11121元/平方米,而东莞石龙房价为14704元/平方米,企石14455元/平方米等,由于价格差和交通距离优势,价格低洼的区域就有了具备承接外溢购房需求的条件。优房超·瑞城搜表示,随着东莞临深片区和深圳房价差的减小,东莞东部、水乡片区和惠州博罗等区域将是新的跨区域购房的新热点片区。

不过,购房外溢也将推动当地房价出现补涨。

而且,需要提醒的是,从目前来看,价格低洼区域普遍存在着生活、教育配套不完善等因素,生活相对不便,片区发展成熟仍然需要时间,跨城置业、跨区域置业需要考虑清楚个人的实际情况,再考虑是否购房。

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