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楼市有料| 深圳11月五大项目开盘结果曝光购房者质疑制造恐慌

2017-11-24 11:01:29　来源: 网易房产

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网易房产11月25日原创报道 时值11月，一波冷空气降临深圳的同时，楼市却迎来推盘热潮。

深圳市规土委数据显示，上周（11.13-11.19），深圳新房市场共计4个新盘共计3567套房源入市。值得注意的是，这是深圳年内周推盘量的第二高，仅次于今年八月份第三周（8.14-8.20）3768套的推盘量。

由于银行信贷收紧、十九大召开等因素，“金九银十”期间，深圳住宅市场反而迎来供应低谷，两个月内仅3个住宅项目获得批售。但随着年关将近，由于年底业绩冲刺压力，部分开发商采取“以价换量”的方式加快推盘速度，整体去化率较之前有所提升。

近期，网易记者走访了11月已入市的五大项目住宅部分，这些盘到底卖的怎么样？

（网易制图：统计截至11月23日）

龙岗五大项目去化结果实探：

1.吉祥里

开盘时间：11月11日

项目地址：龙岗中心区黄阁中路东与白灰围一路交汇处

开盘均价：4.3-4.6万/㎡

备案均价：44488元 /㎡

备案套数：292套

主推户型：88-143㎡

销售情况：开盘12天后卖了将近一半

交房时间：2019年2月

“开盘的时候进去看了一下，虽然看起来人很多，但是密密麻麻的全都是中介，中介比买房者还多。”某位购房者透露，其因价格超出预算而弃购。据了解，吉祥里开盘当天启动了中原、链家、Q房三家转介。

对于龙岗中心城而言，由于缺乏轨道交通，公共交通仍不便利，多以开车出行。但片区整体趋于成熟，城市面貌较好。此次吉祥里主推的户型偏大，客户多为改善型需求的购房者。据媒体爆料，吉祥里周末开盘共卖出56套。

11月23日，在开盘已将近两周后，网易记者再次于营销中心实探，根据现场销控表，项目去化已将近50%。

2.名居广场

开盘时间：11月13日

项目地址：龙岗区龙城街道爱联地铁站D出口西20米

开盘均价：4.5万/㎡

备案套数：800多套住宅

主推户型：79-165㎡

销售情况：销售口径，至今去化将近一半

作为与地铁无缝对接物业，名居广场在网易记者踩盘过程中人气尚可，10分钟期间约有2-3批客户上访。由于此次共推出1925套产品，包含1100多套公寓及400多套回迁房，因此可售住宅部分并不多，仅400套左右。

据现场销售介绍，购买名居广场的客户多为自住，以改善型居多，购房者来自深圳各区，但由于现场并未公示具体去化情况，从销售口径得知，公寓与住宅去化各达一半。

值得注意的是，名居广场地块是开发商于2010年拿下，但却一直到2015年才开始动工，期间多次传出开盘消息，但最终却不了了之。今年8月份，曾有媒体爆料名居广场未拿预售证便开始悄悄认筹，违反“深八条”规定。

3.佳兆业城市广场

开盘时间：11月18日

项目地址：龙岗区坂田街道

开盘价格：460-600万

备案均价：48993元/㎡

备案套数：640套

主推户型：89-143㎡

销售情况：至今A栋销售将近4.5成，B栋未知

佳兆业城市广场体量较大，占地面积约30万㎡，建筑面积更是达到了180万㎡，项目分6期开发，5期推出的产品包含640套住宅、758套办公产品及54套商业。

由于该片区旧改项目较多，发展潜力较大，且由于坂银通道、10号线的交通利好，购房者对该项目的关注度并不低。在网易记者踩盘的十分钟内，共有4-5批购房者到访。

从现场的销控公示来看，1栋A座、2栋A座共售出150余套，占比将近4.5成。

1-9月份，坂田片区仅“碧桂园荣汇”1个项目拿到预售证，仅新增45套房源，不少楼盘受政策影响纷纷推迟入市时间。从价格上看，坂田片区目前在售房源新盘价格约6万/㎡，多为大户尾盘或公寓类项目，此次五期开盘均价约4.9万/㎡，与上一期开盘价格相差不大。

4.京基御景中央

开盘时间：11月18日

项目地址：龙岗区大运新城飞扬路与如意路交汇处

开盘均价：4.6万/㎡

备案套数：833套

主推户型：86-142㎡

销售情况：至今去化约四成

“我开盘至今签约了两单，成绩在销售成员内还算可以。”11月23日，适逢京基御景中央集中签约日，项目现场人头攒动，接待网易记者的销售较为忙碌。

项目共分2期开发，其中一期包含回迁房房源共1032户。此次共备案833套住宅，从现场的公布的销控表来看，大概售出了三百多套，去化四成左右。

5.凯旋TRC

开盘时间：11月19日

项目地址：龙岗区布吉街道金鹏路与金利路交汇处

开盘价格：5.4-5.8万/㎡

备案均价：5.93万/㎡

备案套数：496

主推户型：26-50㎡

销售情况：开盘卖了100来套

凯旋TRC主推小户型住宅，因此吸引的多为上车刚需及投资客。由于营销中心并没有公示去化情况，故真实的去化率暂不可知，但据现场销售透露，开盘当天售出100多套。而项目包含的公寓部分，或将和建设银行合作推出长租公寓，但具体方案仍未公布。

据网易记者了解到，凯旋TRC周边新房项目较多，有倚龙华庭、信义嘉御山、万科麓山、东方盛世等，地理位置优越的价格大多在5.8万/㎡左右，而二手房价格则低些，约在4.5万/㎡，但楼龄一般在10-20年左右。

“现在很多开发商都还比较看好深圳后期的发展，且在住宅用地日渐稀缺的情况下，对于项目自身的去化情况并不着急。”现场销售表示，由于目前房企多元化发展已是趋势，因此回款压力并不大，“不着急”、“慢慢卖”是不少房企的选择。

没买为何销控表也被贴红点？

根据网易记者走访11月的5大开盘项目来看，至今去化率基本在3-4.5成左右。“进入选房区后，销售还是尽力营造抢购氛围，一直敦促我交定金，但是考虑了一下后，我还是没买，但是奇怪的是那套房源却仍然被贴上了红点。”某购房者在参加完龙岗一楼盘开盘后对开发商销控表表示怀疑，并有购房者指出，在该场开盘中，自己作为第一轮购房者进行选房，销控表上已经贴上了很多红点。

“虽然现在去化率相比以前动辄7、8成已经低了很多，但是有3-4成的去化还是不错的，也表明了市场还是有需求和购买力的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受网易记者的采访时表示。

龙岗某楼盘资深策划陈先生表示，在今年开发商推出的项目中，能达到四成的去化则已经算不错的成绩。

“目前市场已沉寂了11个月，房价仍然没有出现下跌的迹象，反而是从其他楼市政策看到，未来深圳市场将出现大量的保障房和租赁住房，但商品房的供应量仍然较少。因此目前市场上的商品房只会买少见少，大幅降价的可能性不大。”何倩茹认为，明年上半年信贷仍然会处于偏紧状态，下半年或会出现好转，而租金市场在政策的引导下将会发生巨大的变化，在为居民带来更好的居住环境的同事，还将有利于缓和居民急于购房的欲望，使房价更为平稳。