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微信大讲堂| 置业点评:龙华片区二手楼盘

2017-11-03 18:50:02 来源: 网易房产
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又到大讲堂时间。这一期要分享的是龙华区,来自中原地产的龙经理将与我们分享他对龙华部分二手房的看法~

微信大讲堂| 置业点评:龙华片区二手楼盘

以下为嘉宾自述:

  大家好我是来自中原地产龙坂B区置业顾问龙添梁,目前主要负责区域是龙华。本人自从业起一直在中原地产龙华片区,看到了龙华的崛起,房价的翻倍。政策社保一改三再到五。很高兴今天为大家解决一些疑问!

首先给大家聊一下

锦绣江南----龙华最早时候的大盘。

小区概况:

当年开发商宣传是打造一个江南小镇,大型多层、小高层、高层混合社区,

位于龙华新区民治街道布龙路与梅龙交汇处,共分四期开发,一、二、三期共用大花园,容积率较低,绿化好,园林风格为典型的中国江南特色,安静舒适。绿化35%,容积1.83%,总户数接近3900户,车位比率1:0.7,管理费;楼梯1.8元--2.5元

四期与一二三期隔着梅龙路,并沿梅龙路一字长蛇形排开,一梯四户,部分户型不方正,有平台花园,紧邻民治二小,裙楼有人人乐超市,生活便利。缺点是靠路边的单位较吵。

户型介绍;

小区户型71-140㎡,主力户型82-96㎡三房,四期有少量45平一房一厅,主要以 90平左右3房为主,多层大多为一梯两户,户型方正实用,南北通透采光好,一楼住户赠送有私家花园,小高层带电梯,多为两梯四户,三期高层部分南北通透,高层视野开阔,朝南可俯看花园全景。

小区配套;

小区内有篮球场、门球场、网球场、游泳池等配套,生活氛围好,适合住家。交通便利 该小区四期楼下是人人乐百货商场,周边800米有九方购物中心、沃尔玛等,华润万家,和民治第二小学比邻,步行500米可到民顺小学及民治中学和德逸公园,步行1200米钟可到深圳中学我们龙华新区分校区(大学区制,本花园在内)车程4站可到达深圳北站、步行1000米可到达4号龙华线红山站!学校,锦绣江南幼儿园、幸福枫景幼儿园、民治第二小学,民治中学

楼盘缺点

离地铁站相对较远,小区内没有实施人车分流。四期部分人车分流也不明显。小区多数楼梯房,车位也紧张,4期和2期部分户型靠梅陇路,白天会小吵一些。

目前,小区一期二期楼梯房 价格稍微低点 4.2万到4.5万之间,中间位置的电梯房 和三期四期电梯房稍微高点,4.6万到 4.8万 之间。

水榭春天

是龙华红山片区标志性大盘,最早打造高档住宅。下面重点给大家介绍这个盘!

小区概况:

著名的水榭系小区,高品质大型高层社区,位于龙华新区民治街道人民南路,小区分六期开发,是龙华标杆性住宅,已建好的一二三期花园可互通,共用一个超大花园,总占地16.7万㎡,总建筑56万㎡,绿化35%,总户数5074户,

户型介绍:

户型以88-140平米三四房为主,辅以部分70-90平米新概念式公寓,及少量稀缺型高厅墅级大平面小区。

一期

由3栋18层小高层物业组成

开盘时间:2010-01

入伙时间:2010-12

总 房 源:510套

车 位 数:1770个

开盘价格:1.8万

现售价格:6万

一楼为商业,2-18层为住宅,主要户型是69㎡两方,84㎡小三房,89㎡大三房,120㎡3+1户型,标准四房户型,及154㎡双拼四房。

二期

为核心楼王,由四栋33层的高层组成

开盘时间:2010-05-15

入伙时间:2011-06-28

总房源:818套

开盘价格:2万

现售价格:6.5万

一楼为架空,2-32层为平面住宅,33层大平面可隔假复式,主力户型由77㎡两房,89㎡三房,120㎡四房,141㎡双拼四房,164㎡五房组成。。

三期

由五栋30-33层的高层组成

开盘时间:2011-06-09

入伙时间:2012-12-01

总 房 源:1093套

车 位 数:1360

开盘价格:2.2万

现售价格:6.5万

一楼为架空,2-32层为平面住宅,33层大平面可隔假复式,主力户型由66㎡小两房,77㎡两房,89㎡小三房,113㎡三房,120㎡四房,143㎡双拼四房,153㎡四房,162㎡五房组成。三期建成之后,为整个花园小区画上了一个圆满的句号。

(小区是没有四期的 当时可能开发商为了避讳)

五期

由五栋2-30层的高层组成

开盘时间:2012-06-09

入伙时间:2013-12-01

总房源:1413套

车位数:1700个

开盘均价:2.1万

现售价格:7.5万

一楼为架空,2-29层为平面住宅,顶层均为复式,主力户型由75㎡-78㎡两房,84㎡-89㎡小三房,136㎡及147㎡大四房,254㎡-260㎡六房,顶层均为复式组成。

六期

分A区B区,总共由9栋4-31层的高层组成

开盘时间:2013-04-14

入伙时间:2014-1-06

总房源:1216套

车位数:1160

开盘价格:2.3万

现售价格:7.5万

1-4楼为架空,4-31层为平面住宅,主力户型由82㎡-86㎡-87㎡-88㎡-89㎡小三房,128㎡四房,151㎡五房,组成。 六期为创新风车型楼体设计,保证大部分户型南向或南北通透,采光通风俱佳;错落点式布局,保证楼间距和私密性。

小区配套;

小区自带有游泳池、幼儿园、篮球场、羽毛球场等;莱蒙物管护航,住家氛围浓厚,人气旺,小区裙楼规划有沃尔玛,周边有人人乐,华润万家

1.交通:毗邻深圳北站约550米,红山地铁口约105米,门口即公交站,自驾到福田需28min。

2.学校:深高学校,实验学校(名校九年制学位房),水榭春天幼儿园。

3.商业:楼下即沃尔玛,步行约3-6min可达九方、华润万家,2min到红山6979购物公园(建设中)。北站CBD规划的997万㎡商业中心已开始动工。

4.银行:楼下即有农业、建行、工行、交行、招行、光大和平安等银行。

5.医院:3.5KM到龙华人民医院,小区西侧400米处还规划有新华医院和市儿童医院(龙华分院)。

楼盘缺点

目前小区附近6979在建,红山地铁口附近,五期相对有点吵,对比附近小区价格偏高。有两栋是公寓式风格建筑,喜欢人不多。此外因位置处于中心交通核心,所以居住的租客也比较多并且有些大户型都是合租!

中海锦城

是龙华次新房,小区刚交楼。所以小区配套不是很完善!

小区介绍;

小区自带幼儿园,双地铁上塘站A-D出口二楼无缝连接。中海锦城自带5万平商业,包括环宇新天地大型购物带动.

户型介绍;

小区总共6栋,房屋总数 1097户,车位配比1.0.8房子是开发商带的精装修。小区分为南区和北区,总共8栋,包含两栋安居房,面积72㎡-89㎡3房,l112㎡四房,143㎡五房。79平三房二厅一卫,86平89平是三房二厅二卫,112平四房二厅二卫,143平五房二厅二卫

小区配套

1公里生活圈九方购物中心,小区东南侧500米在建红山6979艺术购物公园-图书馆-美术馆-演艺馆-展中心览。

小区楼下带3万平米大型商业街:华宇新天地,小区业主可以在楼下购物逛街;花园中间带200平米游泳池

小区位于龙华区民治办事处简上路和龙腾路的交叉口,无缝接驳地铁四号线上塘地铁站,地铁六号线(建设中)。 福龙路、布龙路、新区大道等多条城市主干线纵横, 附件三个公交站:中海锦城花园公交总站、上塘公交站、简上路北口公交站

小区内部配套:53000㎡商业mall、

附近学校:小区自带中海锦城幼儿园,上芬小学就在小区对面,还有龙华实验学校(九年制)

楼盘不足

小区是次新小区,配套不是很完善,小区旁边工厂正在拆迁,近期会有些脏乱差,完善也很快。

小区楼下就是公交中海景城总站,白天运营时间,有些吵闹。另外小区总层高会比较高,密度过大,导致容积率过大,绿化相对较少。(南区正对十字路口,有部分看风水的客户不喜欢)

小区价格根据不同户型朝向 6.1万到6.7万之间。

锦绣御园

小区简介

锦绣御园:中心区内和平东路与东环二路交汇处。2009年批地建设,2013年8月交楼,均为高层建筑。

项目总占地面积为7.4万平。总建筑面积约为30万平。整体社区由9栋17座组成,社区共有约1600户,车位1540位,车位比约1:1。

项目分三期开发,小区有保安24小时看管,内部设有老年活动场所,儿童书画室等会所,位置属于繁华地段,人车分流,住家安全。

项目自带8100平小学,3900平幼儿园;房子带的是龙华二小和新华中学的学位。周边有人人乐,大润发,华润万佳,天虹商场,华富市场等等。

交通方便:地铁4号(地铁龙华站),步行10分 钟以内,邻近小区且有多条公交 路线站点位于小区周边。

小区户型

1、2、3号楼;户型主要以150-200平米三、四房为主。

1号楼可视中心园林景观;2号都是200平楼稀缺板式圆楼,可视中心园林景观及山景;3号楼南北对流,可视中心园林景观及俯瞰山景;均坐北朝南。其他栋138平以上的都是双拼户型,小的是80.71平的两房一厅,85-87㎡三房89-118㎡四房149-177㎡,此外9栋和10栋当初是以安置房赔偿给村民的使用率略微有点低。

价格方面 有很多双拼的大户型单价比较低在4万出头,单证大面积3楼高楼层可以到6万多。其他80多三房 在5.2万到5.6万左右

小区缺点

小区总价过高,大户型居多,双拼户型多,小户型较少,周边农民房多,交通拥堵,房价相比周边小区有点高,特别是号称风水楼王的三栋达到6万多,另外就是小区背靠弓村公园,弓村人祭祖都在此处,小区前面是汇海广场后面却极其黑和冷清有很大的落差,有部分业主不能接受!

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郑帆 本文来源:网易房产 责任编辑:郑帆_NO8685

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