写字楼去化放缓 数十家零售品牌首入深圳

2017年10月11日，深圳–世邦魏理仕近日发布《2017年第三季度深圳房地产市场报告》，解析深圳商业地产市场状况与趋势。

优质写字楼市场：新增供应高位持续，空置率环比上升

本季度共有6个甲级写字楼竣工交付，给市场带来超过25万平方米新增供应，新增供应高位持续。虽然市场租赁保持活跃，但单季市场净吸纳量约为16万平方米，相比前几个季度有所放缓，受此影响，全市平均空置率环比上升0.9%至9.0%。

从当季租赁交易来看，金融业租户继续主导市场需求，TMT和房地产租户分列二三位，少量医疗美容、教育科技的企业在季内有见租赁扩张。虽然新项目去化放缓，吸纳量增速下降，但租金分化日趋明显。一方面，受到新增供给竞争下，多个老旧项目继续下调租金以保证入驻率。而另一方面，新近入市项目凭借其高品质及入驻率提升，实现租金进一步上涨。全市写字楼平均租金环比小幅上升1.0%，至每月每平方米210.3元。

世邦魏理仕深圳董事总经理简家宏表示：“未来六个月，预计依然有大量的新增供应入市，主要分布在福田中心区、高新科技园区和前海，整体预租进展相对缓慢。本季度可见来自租赁投资公司的市场需求继续呈增长态势。但在大量新增供应集中入市的影响下，整体市场空置率将被推高，预计租赁投资公司之间的竞争将更加激烈，租金预计将小幅下行。”

优质零售物业市场：数十家品牌首入鹏城，餐饮需求依然强劲

位于南山的万象天地于本季度开业，为本地市场带来18万平方米的新增供应面积。该项目入驻率超过9成，27%的品牌首次亮相深圳。季内，多个购物中心租户调整积极，除万象天地有50个品牌首入深圳以外，其他购物中心亦见有品牌首入本市。餐饮依然是购物中心进行租户调整的主力需求，超过100个餐饮品牌入市。零售是另一大需求来源，细分类别来看，国内女装品牌、潮牌、轻奢以及科技体验店扩张表现较为抢眼。

新项目入驻率高且现有物业租户调整积极，整体市场空置率环比下降1.4%至季末的4.3%。租金表现方面，良好的经营表现推动多个购物中心继续小幅提高其首层租金报价，带动全市购物中心首层平均租金季度环比小幅上升0.3%，报每天每平方米22.8元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示：“新零售时代下，不仅购物中心加紧革新的步伐，引入更多创新体验，如腾讯、唯品会、京东等电商也积极拓展线下实体店和体验店，让消费者有真实的体验感受和更好地传达品牌文化。未来6个月，预计依然有大量新增供应入市，主要聚集在宝安、龙岗的新兴区域。受此影响，整体市场的空置率将小幅上升，同时，部分片区的竞争加剧将使个别购物中心的租金有所波动，从而导致整体市场的平均租金小幅下行。”

优质物流设施市场：电商仓储需求减弱 运营商收益模式调整

本季度，楼仓方面有两个项目交付使用，分别是位于前海保税港区的招商物流园以及位于盐田保税物流中心的盐田港世纪物流园，为市场带来共17.7万平方米的新增供应,而高标仓未录得新增供应。

高标仓方面，受跨境电商政策影响，个别园区原来由租赁投资公司承租的仓储空间继续释放面积于市场，导致其空置率进一步走高。与此同时，部分园区在第三方物流和货代公司的需求推动下，空置率改善明显。故整体市场的空置率环比无变化，维持在5.6%。

租金方面，尽管供不应求继续推动一些物流设施提高其租金报价，但受电商政策影响而又退租的个别物业，则通过降低租金以吸引租户。受其影响，整体市场平均租金出现了罕见的小幅下跌，环比下降0.7%至每月每平方米43.4元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|工业部主管邓伟表示：“未来六个月，高标仓依然无新增供应入市，整体供应将依然非常有限。而需求方面,?除了来自国内电商和第三方物流稳定增长的需求外，此外可见来自欧美的第三方物流公司以及来自科技企业数据中心的扩张需求。整体市场的供不应求将继续加剧，预计空置率将保持低位、租金将持稳定上涨。但预计租金不会出现大幅增长，原因在于越来越多的业主更倾向于通过提供增值服务来增加收益，而非单纯依赖租金提升。