楼市有料| 木头龙旧改十年难产 业主:政府介入让我们看到了曙光

网易房产9月6日原创报道 “本来我想换套新房子给儿子当婚房的，现在孙子都2个了，新房还没谱呢！”59岁的郑先生属于最早签约的一批业主，等待木头龙旧改已经将近10年。

木头龙现状：废墟中仍有不少住户

“请25栋最后一户尽快签约，不要妨碍我们回迁。”25栋的墙体上，红色的横幅已经褪色，大部分房屋门窗已拆，楼下堆满了建筑垃圾，整个木头龙小区荒草遍野、恶臭袭来、蚊虫肆虐，但在网易记者实地走访的过程中发现，破败不堪的房屋中仍然有居住痕迹，阳台上晒着衣服，不时有人进出。

（小区内25栋的褪色横幅）

（小区内某栋阳台上晾晒着衣物）

木头龙小区始建于上世纪80年代，带有福利房性质，小区内集中居住着国企、事业单位职工，有61栋楼宇、共1340户住户。由于该小区是深圳早期建设的多层住宅，房屋楼龄都在30年以上，建筑结构存在较大安全隐患，无法满足居住需求，因此木头龙从2007年起便开始酝酿更新改造。

2009年12月1日，深圳实施《深圳市城市更新办法》，要求更新项目签约率达到100%，同时也开启了城市更新的大幕。2010年，深圳有8个旧住宅小区被列入深圳城市更新单元第一批计划，罗湖区的木头龙及金钻豪园赫然在列。

8年过去了，8个旧住宅小区除了鹤塘小区因仅百余户业主成功完成签约，其余7个项目都因为签约率未达现行政策规定的100%而停滞不前，木头龙即是其中的典型代表。

2007年，益田集团开始进驻木头龙小区，2010年3月，益田集团开始与小区业主签订《拆迁补偿协议书》，超过九成业主第一时间完成了签约并搬出了小区，此后，不到10%因不满补偿标准、开发商实力及程序合法性的业主，与开发商开始了长达数年的博弈，旧改陷入困境。最新情况显示，目前未签约的业主仅剩20来户，项目签约率已达98.5%。

“我们这个老小区内，平均年龄也有6、70岁，年纪大的也有90多岁了，也有些都去世了，小区里不少业主都是早期企业的下岗职工，在木头龙只有一套房子，大家都已经在外面租房租了快10年，有些高龄老人房东拒绝租房，只能投靠亲戚。”71岁的陈大爷是小区业委会成员之一，在福田租房，近年来，关于木头龙的旧改动向，陈大爷均将报纸打印下来封存，并递送至未签约业主家里。

（木头龙小区内墙上张贴着最新新闻报道）

“那些钉子户现在已经不愿意开门与我们对话了，我们只能将报纸从门缝里塞进去，他们看到了动态，一定也会在心里权衡利弊。”据陈大爷介绍，未签约的业主中不乏昔日单位同事，但目前已毫无情分。“这些年我们业主联名给政府写了很多建议等等，好在政府现在愿意介入木头龙旧改了，我们业主总算看到了一点曙光。”

业内：政府介入将加快城市更新发展速度

8月28日，罗湖区人民政府发函通告：为完善城市功能、推进产业升级、消除安全隐患、提升民生福祉、实现综合、立体、全面的更新和提升，罗湖区部分已批规划的以旧住宅区改造为主的拆除重建类城市更新项目，因拆迁谈判问题停滞不前，规划中的公共利益长期无法实现，已签约业主的回迁诉求日益强烈，现住户的生活环境日趋恶劣，滋生了大量安全隐患及社会不稳定因素。

通告指出，未签约业主需与市场主体就签约谈判问题尽快达成一致意见，对于久拖未决的，罗湖区政府将依法依规解决拆迁遗留问题，矛头直指木头龙旧改。

益田集团进驻木头龙小区以来，支付给业主的租金最初是60元/平方米，目前已上升至70元/平方米，每年支付租金近一亿元。

在2015年颁布的《城市更新条例》草案中规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。公开的补偿协议显示，益田按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。但益田集团相关人士曾表示，有业主要求1套房产赔2套房产，有的要求赔偿商铺，还有的要求开发商按15-20万/平方米进行回购房产，因此难以达成一致，业主、开发商、政府多方陷入困顿。

知名自媒体人“朱罗纪”对罗湖区的做法表达了支持，“木头龙旧改拖到今天这个地步，仅靠双方的谈判已经完全无力推进。如果政府再不干预，这个项目就要沦为巨大的烂尾工程。”

“朱罗纪”认为，罗湖区的做法若能实现，将是推动深圳城市更新往前迈一大步的里程碑事件。“最好的希望是形成定例，为今后签约率到了同样阶段的旧改小区提供样本。并且，进而推动深圳的城市更新步入良性的法治化轨道。这是最好的一种设想。”如若能够促成，将是木头龙困局最大的积极意义。但能否顺利实现，还要看政府决心。

北京大学法学院兼职硕士导师、广东省立法咨询专家，万科前法律顾问颜雪明指出，新的民法总则规定了“民事主体不得滥用权利，损害国家利益、社会公共利益和他人权益”，而作为区分所有权的小区业主，在绝大多数业主已经作出重建决定的情况下，个别业主坚持拒绝，没有合法性。

颜雪明认为，木头龙今日的困局与政府出手不及时关系极大，木头龙目前的状况，政府实施征收理由非常充分，只有征收才能打破困局。颜雪明建议，旧改必须纳入法治轨道。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，政府正大力推进租赁市场建设、推动租售同权，深圳“十三五”规划期间计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，按照过去几年的旧改模式，完全达不成任务标准。

宋丁认为，过去双百的签约率影响了公共利益，如果不到100%也能拆，将会加快罗湖的旧改速度，而罗湖若开先河，其他区或将跟进。“从目前的形式来看，已经到了不动不行的地步，钉子户影响了整个城市的更新速度。”