楼市有料| 深圳楼市“金九银十”怎么走？专家：开发商定价或有让步

网易房产9月5日原创报道 作为房地产市场的传统旺季，金九银十历来被视为开发商博业绩的重要时机。而从8月份这个“先头部队”的情况来看，深圳楼市或难有大反转。

8月楼市：供应放量 成交低迷

据深圳规土委数据显示，深圳8月新建商品住宅共成交（网签）新房住宅1984套，环比下降1.9%，同比下降14.2%。成交（网签）面积共201065平，成交均价为54382元/平方米。自去年10月以来，深圳房价已连续11个月下降。

（数据来源：深圳中原研究中心）

对此，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，从上半年来看，深圳的供应量和销售量其实同比下滑幅度都是非常大的，这种下滑的水平达到百分之50-60%。供应减少的同时需求也在减少，主要原因是购房者普遍认为后市可能政策有所松动。

成交低迷，但8月份的供应量却有明显大幅度的上升。据深圳中原研究中心统计数据显示，8月新房住宅批售78.9万平，推售93.9万平，大批新盘入市，环比分别增长83%和304%。市场整体供应量达到2017年目前最高峰。成交主力片区依旧是龙岗、龙华和宝安。

深圳中原研究中心认为，8月深圳新房成交量与上月基本持平，价格继续微降，房价整体呈现出一个在平稳中缓慢下滑的趋势，可见在众多楼市调控政策的控制下，楼市已经得到有效的降降温。此外，租赁市场相关政策的不断出台，购房利率全面回归基准线等相关政策都都影响着市民的购房热情。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，8月的深圳楼市是前期市场积累的一个反映，因为上半年的供应量少，所以到下半年就有了小幅上涨。加上之前市场已经有部分项目入市了，成交量就上来了，因此市场的热度也跟着稍微上涨，但这种情况并不足以说明是整体市场的反转。

他同时表示，预测深圳楼市在金九银十会有一个小幅度的回暖。但大形势不会有所改变。“还是会延续目前的市场格局。购房者在金九银十的入手也会增加市场的活度跃，但不会改变这股观望情绪。再加上租赁市场和棚改等方面的新政对市场造成的冲击，还达不到市场放开的条件。”

9月预计16盘入市 专家：开发商定价或趋保守

据深圳规土委官网显示，8月共有13个项目获得预售证，这也是深圳楼市今年以来入市项目最多的一个月。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，从往年供应量来看，下半年比上半年高是常态。开发商在上半年没有找到好的入市时机，会采取拖慢的手段。而到了下半年，业绩目标紧张了，就会加快推货步伐。8月是深圳楼市的先头部队，因此推盘量会比其他时间段多，而这种情况在金九银十期间会更加明显。

那么，金九银十是否会出现同样的入市高潮呢？据深圳中原研究中心统计，9月份深圳楼市预计将有16个项目开盘销售。而业内人士则普遍认为，开发商将在金九银十加快入市步伐。

（数据来源：深圳中原研究中心）

“从后续发展来看，整体市场调控的收紧是不会改变的。而且，租赁新政对购房者需求的分流，会导致市场预期可能会变得稍微悲观一点，再加上开发商要兑现业绩，在这种情况下，开发商为了给股东有个交代，就必须要加紧入市。此外，在十九大以后，预计政策上可能会更加紧张一点，所以开发商会加快入市节奏。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉李宇嘉表示。

同时，李宇嘉认为，深圳楼市这个金九银十“旺季不旺”，对于刚需购房者来说，也是一个入市的机会。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对开发商加快入市同样持肯定态度，同时，他认为尽管从上半年来看，开发商推盘比较谨慎，但由于年底的临近，留给开发商的时间已经不多了，为了保证业绩目标的搭乘，不排除会在价格上做出让步。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄预测，受销售时机的影响，深圳楼市9月和10月的供应量会进一步增高，开发商对于市场旺季的推盘也会形成一种“惯性”，加快推货步伐同时也是为后续营销打好基础。

此外，玉家雄认为，在深圳目前的市场环境下，金九银十预计会有更多的项目启动渠道资源。他表示，目前市场需求量没有大幅度的上升，在此背景下，供应量若有所增加，不排除出现个别项目或开发商在定价上会更加保守，做出让步，以保证今年目标和销量的完成。

同时，他认为整个市场在限价政策的影响下，市场出现了普遍客户认为定价低于心理预期的情况，对于客户来说，这些项目性价比会比较高，他们的购买欲望会比较强烈。加上上半年政策带来的影响已经消化得差不多，市场逐步稳定，将加强部分由于政策原因而犹豫的客户的购买意欲。此外，他认为综合目前的市场情况来看，还是比较适合入手的。“如果是自住的购房者，长期来看深圳房价还是稳中有升，建议不适合观望太久。投资者的话，整个供应量有所增大，机会也是比较多的。”