易眼看房| 新安老城区小旧改 周边楼梯房4万多新小区破6

近期深圳各大新盘密集入市，直教人跌破眼镜。毕竟104新政后，深圳许多楼盘按捺着不入市，市场新增新房供应几乎没有。

至7月底许多项目取得预售许可证，小编几乎每天ctrl+F5刷一遍规土委网站，总能获得些“惊喜”。数据统计，上周（8月14日-8月20日）3个项目取得备案，7个新盘开盘或加推，成为今年年内最多的一次新盘入市时间段。

如之前所说，宝安是近期的新房供应量大户。8月10日小编踩着我们的网易购房直通车去往宝安走了一遭，探访了几个节点项目。

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8月1日至今天，取得预售证或已开盘入市的宝安新盘有：西乡的碧海君庭、山海上城二期、满京华云著和润科华府（一期）、沙井的香莎公馆、光明的天汇城以及新安项目福城前海新纪元，另外等待入市尚未取得预售证的有：联建君钰府、拾悦城、保利达小行星。不数不知道，一数吓一跳。下图来自规土委网站8月至8月23日取得预售许可证项目，圈红为宝安项目。

闲话不多说，小编此次踩盘项目为宝安项目联建君钰府。该项目靠近前进路沃尔玛，属于新安片区。目前新安片区的新楼盘多分布在5号线沿线，靠近灵芝及洪浪北地铁站，目前住宅价格以7字头居多。而联建·君钰府则与上述项目有一定距离，周边较新的二手房如中粮锦云业主报价多在6.1-6.5万/平之间。而实际上周边仍旧小区（楼梯房）居多，价格在4万多每平左右。

新安是深圳的老城区，见证了深圳的历史。目前该片区的商业配套资源和学区资源都比较丰富，整体居住氛围浓郁。该片区集中了楼龄较老的小区（上世纪八九十年代建造），其中不乏危房小区以及破旧的厂房。相较宝安其他区域如宝安中心区、西乡等区域的更新速度，目前发展相对滞后。

新安片区的新楼盘多来自于城市更新。比如目前已经入市的华联城市全景、中洲·中央公寓E-CLASS、中粮天悦壹号等，以及今年下半年预计新入市的会有勤诚达前海世界以及小编所踩盘的联建·君钰府均为旧城改造项目。未来还有中粮大悦城等体量较大的项目（原谅小编傻傻记不住宝安××区……）。根据咚咚找房统计，目前新安街道约与15个旧改项目，拆除重建建设用地面积约75万㎡，附表格。

我们具体来看看项目。小编踩盘是从宝安出发的，抵达项目展示中心需要经过一个小门，差点以为进入了某条村（忘记拍图了……）。联建·君钰府已于7月29日对外开放了展示中心，目前有区位图、户型图以及沙盘可以看。

从位置上看，项目位于前进一路和新安四路交汇处东南角，与地铁5号线有一定距离。根据百度地图测量，与灵芝地铁站大约有1.5公里，步行在21分钟左右，只能算是地铁周边物业。目前出行除自驾外，仍以公交车为主。靠近项目位于前进一路的公交站台有安化工业区等。

新安片区除5号线外，深圳轨道四期工程地铁12号线也经过该区域。根据网上资料，12号线起自南山蛇口左炮台，终到海上田园东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求走廊。现场销售介绍，未来周边设有上川站，距离项目步行大概3-5分钟。根据最新消息，这条宝安人民盼了10年的地铁线距离开工日期只有3个月时间，近期曝光的站点包括33个站点和18个换乘站，该线路预计在2022年开通（线路图来自：深圳大件事）。

小区体量不大，总占地面积9194平米，总建面约7.7万平米。项目共分2栋住宅（每栋分为A座及B座）以及1栋商务公寓（含保障房），为33层。

项目总房源套数为554套，其中可售住宅套数共448套，为2梯3户和2梯4户，共规划有84-119平2-3房，主力户型在80几平的居多，据销售介绍占到将近8成，多南向户型。

项目户型图已对外公布，小编放上来大家点评点评。

小区的主要优势是成熟住区，各项配套都十分完善，包括在商业、教育、医疗等。紧挨着项目的是前进沃尔玛，在前进一路对着沃尔玛的是天虹商场，过了天桥就到了！无敌了……购物什么的都不是问题。远一点的，灵芝站附近现有的中洲Tmall，未来片区还会有如中粮大悦城的大型商业。

图为项目周边的天虹商场。

另外，整个新安片区分布有不少公园。其中，项目楼下就有个上合社区公园，距离非常近。上合社区公园内设有有篮球场和足球场。

稍远一点还有宝安公园、流塘公园、灵芝公园等，医疗配套包括宝安中医院、宝安妇幼保健院等。学校方面，置业顾问介绍，小区预计划入入的学区内有上合小学和文汇中学。总体来看，项目周边的市政资源较密集，生活非常便利。看看总体的区位图先：

下图为项目公布的区位图，可看到各项配套，清晰明了一点。

不过，如上面所讲，项目周边多老旧小区。紧挨着项目展示中心的一侧就可以看到墙体剥落的老小区，对居住舒适度还是有一定影响的。图为周边环境实拍。

上述新安片区较集中成规模的新房临近5号线沿线灵芝站、洪浪北站一带，环境较联建君钰府周边要好很多，以高端项目为主，目前住宅价格约在7万/平左右。上述高端项目为勤诚达、中洲、华联、中粮等知名开发商的项目，联建·君钰府则是联建建设集团在深圳开发的首个地产项目。

据现场置业顾问介绍，目前到访客户以住在周边的小区的居民居多，对于其他区域的购房者来说，项目所在的区域可能不够“新”，未来需要通过旧改来焕新整体面貌。但对于居住在周边的住户来说，习惯了和熟悉了这边的环境，这边配套齐全、生活便利度高，居住氛围十分浓郁。换房、首次置业的都有。

好啦，小编根据踩盘了解到的，絮絮叨叨说了一堆。小小总结一下：

项目优点：

1.片区商业、教育、公园等配套完善，紧邻两大商场一个社区公园，生活便利；

2.片区规划有12号线，周边存在大量的旧改土地，未来有一定的升值潜力；

3.以80几的户型为主，对于购房者来说，上车门槛不至于太高；

项目缺点：

1.目前来看，不靠近地铁，出行主要需搭乘公交车；

2.项目周边多老旧危房小区，整体面貌待改善。