楼市有料| 还原深圳千万豪宅开盘现场 6小时只卖263套未售罄

网易房产8月17日原创报道 “从去年开始，我就已经卖了房子，腾出了买房指标，就为了买悦府。”成功购入悦府的购房者胡女士兴奋不已。

8月16日下午6点半，深圳楼市又陷入了久违的狂欢。自取得预售证后便一直受到高度关注的豪宅华润悦府（备案名“柏瑞花园”）终于在春茧开盘，深圳土豪圈的争夺战开启。

（购房者正在排队进场）

真实的开盘现场

2000人抢房、排队3公里、3小时售罄……悦府开盘未久，深圳地产圈内便丢出了各类“重磅炸弹”，次日相关文章均遭“打脸”被删除，但从不俗的阅读量便可知这已从富人的战斗演变成了一场“全民狂欢”。

（被删除的自媒体文章）

17日中午，深圳市规土委发布说明，悦府到访购房者411人，推售住宅350套，达成购房意向263套。华润置地也在傍晚时分发表声明，根据其口径，悦府开盘截至17日凌晨2：50分，销售套数共263套，去化率约75%，并谴责自媒体不实报道，并强调开盘现场公开摇号，不存在“喝茶费”情况。

（深圳市规土委关于悦府的开盘说明）

为了控制到场人数，悦府设置了严苛的认筹条件，即购房者需交纳认筹金100万，首套房500万存款、二套房800万存款，但因为市场需求较大，启动认筹后当日上午10点便已封筹。开盘现场有购房者观察到，此次悦府认筹量不到500个，开盘现场共准备了480个座椅。

据参加此次开盘活动的购房者透露，为了成功买房，其开盘前3天便已与家人守候在深圳湾，周边酒店客房爆满，手机铃声调至最大，时刻紧盯销售人员的信息提示。

晚上6点30分，入场队伍已经排到百米开外，7点20分开始进场，入场时间持续1小时左右。

正式开盘时间已经到了晚上9点，该名购房者记录，凌晨1点35分，四个多小时后，其作为倒数第二组客户摇到了号，彼时两房已经售罄，但105-107㎡的一房一厅仍旧有余。

深圳市规土委信息显示，悦府此次推出的户型有105-107㎡的一房一厅，164㎡的两房两厅两卫，220-229㎡的三房两厅三卫，备案价9.3万/㎡起，销售均价约12万/㎡。现场有购房者反应，164㎡东南朝向的户型最受购房者欢迎。

（最低单价9.3万/㎡）

喝茶费与双合同

“我成功买到了心仪的户型，而且没有交喝茶费。”胡女士的好运让诸多购房者羡慕。

“我没有及时交筹被淘汰了，但是我朋友花了100万喝茶费，提前一天已经知道了房号，选了最好的166㎡的户型。”某位未购得房源的购房者透露。

开盘前一周，华润置地便发布声明，表示悦府并不存在索取“喝茶费”提前选房的情况，17日傍晚的声明中再次否认“喝茶费”情况。但有购房者表示，开盘现场不乏中介兜售“喝茶费”，但不知真假。

此外，值得注意的是，悦府在备案价外还需增加8000-10000元/㎡的装修款，且需一次性付清。

2015年底，悦府一期开盘，彼时备案价均价13.6万/㎡，备案价在9-17万/㎡之间，时隔两年，二期备案价仍在9.4-16.3万/㎡，而目前项目周边二手房价已达10-12万/㎡。“就算加上了8000元/㎡的装修款，也是很赚的，未来肯定能够涨到20万/㎡。”某位购房者表示。

而据网易记者了解到，限价令下“喝茶费”及“双合同”已成为部分开发商规避限制的手段。

此前香蜜湖某豪宅由于备案价低于市场预期而受到购房者追捧，有购房者透露成功购房需缴纳60-160万的喝茶费，除此之外还需要追加至少1万/㎡的装修费，即便如此，购房者仍旧认为“买到即是赚到”。

“双合同”现象不仅存在于豪宅市场，部分刚需产品也有该条附加条款。据网易记者了解到，坪山某项目开盘均价4万/㎡左右，但需购房者签订一份40万的装修合同，同样布吉某项目也有该要求。

豪宅加快入市脚步

自去年“深八条”出台后，房价处于调控期，深圳对于豪宅项目的入市把关尤为严格，加之市场低迷，豪宅项目纷纷推迟了入市计划。

据深圳中原研究中心的数据，2017年上半年豪宅项目总供应量为22万㎡，仅2016年供应量的25%，豪宅成交24万㎡，比2016年下滑了77%，比2016年下半年下滑了47%。可见在整体市场偏紧的环境下，豪宅成交量下滑明显。

下半年以来，豪宅加快入市脚步。深圳市规土委数据信息显示，上半年仅万科瑧山府一项目入市，6月以来，安峦公馆、万科瑧山道、华润悦府纷纷入市，一经入市便受到追捧。

“悦府的热卖主要是由于位置优越、价格适中引起，属于个案，不能反映市场整体情况。”美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳已近大半年未有高端楼盘入市，累计高端客户爆发也属正常情况。

“今年年初，国土部门出台了价格调控的政策，要求高价盘和低价盘要搭配推出市场，以减少结构性因素带来的楼价波动。上半年发展商推盘意愿比较低，普通住宅的备案不积极，导致很多高价盘也难以入市，到7月底，由于年度的销售任务开始出现压力，备案量才开始增多，因此很多豪宅项目也得以在这个时机入市。”何倩茹表示，尽管目前预售证审批加快了脚步，但开发商取得预售证，仍是一件难事。

去年9月24日，深圳因大肆售卖极小户型而在全国范围内引起讨论，也间接刺激了“深八条”的出台。一年不到，“豪抢”悦府再次使得深圳楼市成为焦点，是否又将刺激行政手段出台成为了市场讨论的热点。“开发商这次是自主定价，按照了政府的要求，不存在设计、使用用途上的违规，所以也不会引起市场对政府层面的诉求。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受网易记者采访时表示。

此外，李宇嘉认为，银行正在收紧信贷，调控的高压还在继续，但过去的需求狂热、房价上涨的惯性在当前还在保持，市场上仍旧不乏抱着传统思维的客户，造成了这样的购房预期，这不是一个理性的行为。

更多详情请查看下方图集