刘洪玉：我国住房需求总体上已得到了满足

网易房产讯 在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，清华大学房地产研究生所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉对当前我国 房地产市场中长期趋势与政策选择进行了梳理。刘洪玉指出，目前要加快建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制， 防止大起大落。

清华大学房地产研究生所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉

自1987年9月8日深圳首次以拍卖的形式出让了我国第一块住宅用地使用权，至今已走过30年。“2014年至今，整个一线城市和热点二线城市的房价涨了一倍，有的甚至还要更多，经济工作会议中对房地产行业的判断也不断改变。我们现在强调房子要回到居住属性，房地产市场发展走到了新的十字路口。”刘洪玉认为， 经过20年住房的建设，需求与结构发生了改变，新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降，政府更多的会变成间接供给的角色，重点去支持一些危旧房改造、社区的重建。

“我们的住房的套数和家庭的户数相比，整体上超越了1：1的关系，总的来说，基本的住房需求总体上得到了满足”刘洪玉指出，未来的住房需求更多的将是来自改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的需求。

根据国际发展规律，在城镇化发展的过程当中，住房投资最高水平的阶段，投资规模应占GDP的7-9%，而经历了20多年的发展，近几年时间已超过了10%，甚至接近13%。“未来的住房相关的投资，可能和社区的再造住房的维护维修，比如钟伟提到的住宅的改造、抗震、加固等等投资变得越来越重要。”刘洪玉认为，更新改造维修领域将成为新的投资增长点。

会上，刘洪玉强调，随着提高居住环境的质量，房地产行业在整个宏观经济当中的定位将会发生调整。

刘洪玉认为，实现的途径有三。首先从政策的发展角度，需建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制，抑制泡沫，防止大起大落。同时土地供应也非常重要，应着眼于市场需求来稳定供应，优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。

此外，还需建立和完善政策性的住房金融体系，从买卖、持有环节征收资本利得税，不仅可以作为政府重要的税收来源，更有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善。