楼市有料| 两成首付便能买到深圳商办公寓?"低首付"还能行?

网易房产7月19日原创报道 深圳市规土委回应购房者“零首付”、“高评高贷”基本得到杜绝一周后，深圳有开发商公开玩起了“低首付”。

公寓两成首付、开发商保值回收

“首付五成，可分三年交齐，开发商垫资免利息，第一年付20%，第二年付20%，最后一年付10%，如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低，开发商会签订回收合同，两年后按原价上浮10%予以回收。”7月15日，诸多网友反映其收到中介发布的类似信息。

据了解，该项目为坪山某商办物业，按照规定首付需五成，在营销人员铺天盖地“两成首付”、“开发商兜底”的宣传下，均价4.3万/㎡的坪山商办去化效果甚好，据网易记者了解，开盘当天接近清盘，截至发稿前可售单位仅剩4套。

“当时现场购房者很多，排队看样板房，每个客户只有2分钟时间。”现场购房者透露。

风头正劲，3天后该项目却传出被查封。“如果你真想了解我们项目，可以来现场了解下。”当网易记者再次致电现场销售时，对方表示项目仍可正常销售，但两成首付等卖点已经取缔，此外对方透露，具体情况仍可在营销中心商议。

据了解，“低首付”、“保值回购”等招式在深圳由来已久，而出现该现象时一般意味着楼市不景气，但开发商既希望出货回款，却又并不愿意让利。

信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，开发商垫资付首付，早在2008年便已出现，彼时主要是为了规避楼市限贷政策，而于购房者而言却存在极大的风险。

（图片来自网络）

现阶段深圳还能做低首付么？

所谓低首付，普遍做法有二，一是由开发商或房产中介通过垫付，并在规定的时间内凑齐首付；二是虚拟抬高房价，购房者多从银行贷款来获得首付款。

“低首付购房操作难度非常大，一般在市场成交量大、银行额度宽松的时候才有机会，在二手房交易中需要银行审批和业主的全程配合，一方不配合都搞不定，所以我们也很少建议客户这样做。”Q房网南山前海区副总陈建指出，在二手房买卖中，一般评估价格都可以正常幅度往上调，房龄、位置、赠送面积、学位等方面占有优势的楼盘，评估公司调高价格时往往更加容易。“但目前银行信贷紧张，加上监管严格，做起来并不简单。”

“去年新政后，由于政府部门监管很严，加上金融去杠杆，零首付现象基本很少了，高评高贷等低首付形式也大幅减少，但还是存在。”某金融机构贷款人员对网易记者透露，高评高贷成本较高，现阶段敢做的购房者均对深圳楼市极为看好，这类人一般是刚需，经济能力不足，想把首付留着付月供，亦或是投资客，遇到笋盘拿下后短时间内加价卖出。

“以高贷100万为例，一天垫资成本是1000元，一个月即3万，相对于上百万的总价比起来还是可以接受的。”该名贷款人员指出，除了高贷之外，抵押贷、消费贷、装修贷、信用卡等类型的银行贷款也一直是购房者“找钱”的途径之一，但前提是保证自己有还款能力。

一个不容忽视的事实是，深圳楼市的涨幅正在回落。根据深圳市规土委数据，6月份深圳新房均价为54492元/㎡，较去年9月高位61600元/㎡相比，深圳房价大跌11.52％。如果说新房价格受制于成交结构，市场成交占比七成的二手房成交或更能反应真实行情。今年上半年，深圳二手房成交量3.3万套，同比腰斩，但价格却保持稳定，6月同比仅上涨3%。

“今年深圳市场一直比较稳定，不少新盘价格和一年前相差不大，如果通过低首付高成本形式持有物业的话，其实是不划算的。”某项目营销人员认为，目前不少理财产品收益已不低，相对于高风险的低首付买房，更为稳妥。

低首付适用于哪些人群？

“从表面上看，零首付、低首付缓解了部分购房者筹集首付款的压力，可以帮助他们早点拥有自己的房子。但对于多数购房者来说，零首付、低首付都是一项风险很高的行为，必须谨慎对待，切莫盲目行事。”张茂荣指出。

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“所谓的低首付不但不能从根本上解决置业者资金短缺的现状，还需要借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，无疑大大增加了置业者的贷款利息及按揭月供款的负担。”

“低首付因为不符合国家和银行的有关规定，其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的，那么一旦房地产中介机构无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔，风险巨大。”张茂荣指出，一些贷款公司在向市民推荐所谓“低首付”、“零首付”购房的时候，就明确表示，在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同，虚拟成交价，以此来套取银行贷款。如果这种行为被银行发现，不但会导致贷款办不下来，而且一旦双方产生法律纠纷，最终的受害者必定还是购房者。

张茂荣强调，低首付购房仅仅适用于那些“暂时”存在资金困难，同时收入又稳定，具备较高还贷能力的购房者。离开了这些限定条件，风险性便大大增加。“毕竟这种低首付带来的轻松只是暂时的，一旦购房之后，购房者既要还正常的银行贷款，还要还首付款的那部分，其还贷压力可想而知。”

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