二胎政策和房价平稳作用下 深圳大户型成交上升

网易房产讯 2017年上半年深圳楼市仍处在10.4新政后的调整阶段。

房价来看走势平稳，一方面政策直接压制备案价格，进而影响跟随性的二手住宅价格；另一方面经过供需两端同时调控，投机性炒房行为大幅减少，价格结构主要以刚需为主；最后，市场预期在政策引导下也逐步回归理性。

2017上半年深圳二手住宅共成交约2.9万套，面积约248万平，套数和面积占2016年全年成交的比重仅有大约3成，成交均价56156元/平，维持去年的平均水平波动不大。同比来看，上半年成交套数减少51%，市场热度尚不及去年3.25新政调控后的上半年，但环比去年下半年来看更具可比性，成交量的环比下跌幅度21%，可见从2016年起，每半年的成交量仍然在持续下滑，政策的利空影响比较显著。

2017年上半年深圳二手住宅成交套均总价493万元，总价中位数354万元，由于购房客对面积选择偏大，套均总价和中位数稍高于去年总体水平。

从各月的走势来看，上半年形成倒“U”型的走势，1、2月市场预期下滑，同时遇春节假期以及周期性淡季影响，成交量延续去年四季度的下降趋势形成历史性的低谷，2月最低成交量仅有2240套，是2012年2月之后的新低。

3月至5月迎来上半年新房推盘小高峰，风向标作用带动二手市场成交量恢复。5月之后的市场无新热点释放，成交信心连带成交量稍显回落。

从上半年的区域分布来看，龙岗仍旧是二手成交体量最大的区域，在全市的占比达到25%。但上半年比较明显的特征是龙岗以及宝安两区的占比下降，结合上半年新房供应主要在龙岗、宝安两个房价较低的区域来看，新房供应增多间接导致客户对二手的购买意愿下降。

对比去年全年来看，今年上半年的成交量均未达到2016年全年的一半水平。其中福田、南山两区上半年成交占去年全年的比重在3成以上，罗湖、龙岗和宝安区占比在28%上下，盐田区上半年仅成交198套，而去年全年成交2763套，占比不到1%。

面积上来看，上半年60-90平的刚需产品成交偏热，占 比48%，接近总成交一半的水平。  而60平以下的产品比重明显下降，90平以上的占比无太大变化。

户型上来看，1房小户型的成交比重大幅下降至15%， 其他户型的占比明显上升。可见，在二胎政策和房价平稳双重作用下，客户对户型的选择偏大。

由于政府倡导房屋的居住属性，房价也在上半年得到控制，更多场外刚需在政策期间陆续入场，对于户型的选择能力也因价格受到控制而增强。同时二胎放开导致更多改善型客户换房频率上升，加大对大户型的需求。

由于户型选择偏大，导致整体成交总价偏大。 2017年上半年仍旧以250万总价为分水岭，250万总价以下的成交占比减少，250万以上各总价段占比有不同程度上升。 比较明显的还是总价在250-350万以及350-500万的占比，由于刚需成交主力地位增强，高总价段占比上升最为明显。