深圳楼盘开盘去化多不足4成 供应减少库存处低位

网易房产讯 2016年10月房地产新政后，深圳房地产市场成交明显下滑，到17年2、3月份降至低位，成交只有8万㎡ ，但今年4月份开始市场开始回暖，至6月份，成交量已经回至16年11月的水平。

2017年上半年全市成交105万㎡，较2016年下半年下滑40%，但是在成交量明显下滑的情况下，深圳均价却非常稳定，从去年十一 月的54986元/㎡ 至今年6月份的54492元/㎡，跌幅不到1%。

值得注意的是，从16年开始，深圳新房供应已经开始下滑，今年上半年全市批售、推售面积皆跌破100万㎡ ，为近几年来新低。上半年入市面积83万㎡ ，较去年下半年下滑36%。上半年批售面积78万㎡ ,较去年下半年大幅下滑60%。17年6月只有4个住宅项目获批，显示出开发商入市积极性不足，市场观望情绪还较为浓厚。

2017年上半年新房成交以龙岗、宝安、龙华和南山为主，福田、罗湖和盐田成交继续低迷，其中福田今天上半年2、3月份零成交。 而在价格方面，南山均价成功突破10万/ ㎡,福田均价也接近10万，达到了98793元/ ㎡。

上半年在春节的影响下，深圳批售、推售项目下滑，开发商和客户观望情绪也较为浓厚。根据中原研究中心监测数据显示，2月中 旬至3月末，访客指数有一定上升，从四月开始，访客指数又开始逐渐下滑，总体来说，访客指数还在低位徘徊。主要原因在于全国各地限购、限售政策的出台以及银行房贷利率的提高，让市场观望情绪没有得到良好的释放。

由于去年十月新政的影响，客户入市的积极性严重下滑，新政之前开盘销售率基本处于60%以上，新政之后，开盘销售率急剧下 滑，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。

从2013年到2015年，龙岗中心城成交占比持续占据榜首，占比皆超过13%，而到了2016年，成交占比更为平均，龙华由于旧改和位置优越，开始强势崛起，占据了2016年成交榜首。在2017年上半年，龙岗中心城成交又重新回归，占比达到15%。占据二三位的分别是布吉、坪山，都处于龙岗区，显示了龙岗价位优势和深圳东进战略促进了大家对龙岗未来价值的看好。

2017年上半年成交楼盘，龙华双星闪耀，壹成中心和华盛观荟名庭成交占据前两位，且是仅有的两个成交量突破500套的楼盘，壹 成中心为第一批龙华旧改项目，以其合理的价格、高得房率、齐全的配套和优越的地理位臵得到大家的青睐。 从TOP榜单可以看出，刚需盘仍占据主导位置，在整体市场略显平稳的环境下，刚需盘依然是市场的青睐对象。

上半年新房成交进一步下滑，开发商成交金额相比去年下半年也有明显的下降。上半年，鸿荣源集团依靠壹成中心和壹方商业中心 以60亿元的收入排名第一，华润置地凭借柏宁花园、华润城润府和银湖蓝山润园占据第二，万科凭借安托山花园和金域中央花园占 据第三。

去年下半年前十房企成交金额占比达到59%，市场购买集中度处于较高水平，然而今年上半年，前十房企成交占比只有41%，处于 历史地位，一部分原因是由于深圳房地产市场火热，很多以前未进入深圳的企业开始入驻深圳，导致开发商增多，房企之间的竞争 也开始加剧，另一部原因是由于今年推盘量较少，开发商更为沉寂，让市场热点更为分散。

从去年10月新政以来，新房市场批售、推售都大幅减少，导致新房供应急剧下降，而深圳新房市场从今年3月份开始复苏，成交量 持续增长，但是，新房供应却并没有增加，导致新房库存进一步下滑。截止到今年6月份，全市新房库存323万㎡，已经处于2015年来的低位。预计未来几个月新房市场供应不会有很大的增长，因此，库存量预计会进一步下降。

虽然今年上半年全市库存持续下降，但是热点地区龙岗、宝安、龙华、南山库存压力较大，其中，龙岗、宝安由于是现阶段的成交 热点区域，入市项目相对较多，库存压力也更为明显。而福田、罗湖、盐田由于入市项目较少，整体库存仍处于低位。