网易房产7月7日原创报道 调控发力下，深圳房价真的降了吗？
从官方统计来看，深圳房价降幅明显。日前深圳市规土委发布6月份房价数据，数据显示，6月份深圳房价为54492元/㎡，较5月微幅下滑。此外，自2016年10月至2017年6月，9个月以来，深圳房价已累计下跌7108元/㎡。如果从去年9月高位61600元/㎡来算，深圳房价更是大跌了11.52％。
但于购房者而言，对房价降幅的直观感受似乎并没有统计数据来的猛烈。
有楼盘实际价格超过网签价格
日前，福田某豪宅区有项目低价入市，开盘不久即取得了不俗的去化成绩。
“买到的人一般除了购房款外，还付了一笔不菲的喝茶费，除此之外还有一笔100万左右的装修费，但是这些费用加起来以后，能买到的还是赚的。”未买到该项目的某位购房者向网易记者透露。
今年1月，深圳发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，对开发商在项目定价时设置了诸多限制，新盘尤其是豪宅项目定价受到较大的局限性。
“达不到价格预期的楼盘，有的收了巨额喝茶费，但是这样做的项目不多，据我所知就福田这一个豪宅项目，采取双合同的倒是有好几个，豪宅有，刚需盘也有，住宅有，公寓也有。”某项目策划人员表示。
所谓“双合同”，即以“购房合同+装修合同”的形式购房，开发商得以规避限价政策，但购房者却大幅提高了首付成本。
以网易记者了解到的龙华民治片区某公寓产品为例，该项目有户型备案价格约270万，但除此之外购房者需支出40万左右的装修款，实际价格已300多万，由于是公寓产品，首付需五成，加上装修款购房者供需支付175万左右。
“一般装修合同是和第三方公司签，和首付一起支付，客户可以自己去找银行等金融机构贷款，至于具体能贷多少、利息要多少主要是看客户自己的资质和贷款方式。”
该策划透露，自去年颁布“深八条”后，市场便有部分项目默默地以“双合同”的形式抬高价格预期。“政策出台后，我们想了很久，也就想到这个办法比较可行。”
“开发商巧立名目收费的方式有很多，比如可以在项目打造高端会所，以会费的名义收款，又或者以高端物业服务的形式，向购房者一次性收取一笔费用。这些办法我们都想过，但由于目前深圳市场监管较严，多数公司不敢顶风作案而放弃，此外也怕未来走账会出问题。”另一名开发商资深策划人士告知网易记者。
豪宅锐减，刚需盘成主力
除了开发商使出“阴招”外，深圳房价不够“冷”主要源于成交结构的变化。
根据深圳市规土委的数据，网易记者梳理了2016年9月至2017年6月的新房成交数据，从数据的反应来看，今年以来成交面积正逐步回升，均价跌幅收窄。
（网易制图）
“房价降没降要按照同质可比的原则进行判断，即要比较户型、朝向、配套、年代等主要要素相同的房源，深圳新房体量太小，成交结构变化对价格的影响很大。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，今年以来深圳新房市场上高价盘较少，造成了均价的下跌。
深圳中原研究中心统计数据显示，2017年上半年深圳豪宅项目总供应量为22万㎡，仅2016年供应量的25%，豪宅成交24万㎡，相比2016年下半年下滑了47%，比2016年同期下滑了77%。
由于全国处于房价调控期，深圳对豪宅项目入市把关更为严格，再加上本来市场不够活跃，入市项目相对较少，导致了项目的入市纷纷推迟，从而进一步影响了豪宅项目的成交。
新房库存处于2015年以来的低位
在整体市场偏紧的环境下，豪宅成交量下滑明显，刚需盘已然是市场成交主力。
根据网易记者梳理2016年9月至今深圳各区的新房成交量结果来看，房价较低的宝安、龙岗成为市场成交的绝对主力军。
（网易制图）
从供应端看，2016年开始，深圳新房供应已经开始下滑，据深圳中原研究中心数据统计，今年上半年深圳批售、推售面积皆跌破100万㎡ ，创下近几年来新低。上半年新房入市面积83万㎡ ，较去年下半年下滑36%。上半年批售面积78万㎡ ,较去年下半年大幅下滑60%。
从成交来看，2017年上半年新房成交以龙岗、宝安、龙华和南山为主，福田、罗湖和盐田成交继续低迷，其中福田今天上半年2、3月份零成交。
据深圳中原研究中心统计，从2013年到2015年，龙岗中心城成交占比持续占据榜首，占比皆超过13%，而到了2016年，成交占比更为平均，龙华由于旧改和位置优越，开始强势崛起，占据了2016年成交榜首。然而2017年上半年，龙岗中心城成交又重新回归榜首位置，占比达到15%。此外占据二三位的分别是布吉、坪山。
（新房各片区成交占比前五名 数据来源：深圳中原研究中心）
从去年10月新政以来，深圳新房市场批售、推售大幅减少，导致新房供应急剧下降，而深圳新房市场从今年3月份开始复苏，成交量持续增长，但是新房供应却并没有增加，导致新房库存进一步下滑。
截止到今年6月份，深圳新房库存323万㎡，已经处于2015年来的低位。
本文来源：网易房产
作者：束亚男
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