微信大讲堂| 李宇嘉：深莞惠楼市将向下回落

2017-06-15 17:16:06　来源: 网易房产举报

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新政频出，迷了谁的眼？深莞惠楼市还应该怎么看？深圳城市更新现状如何？商务公寓还能不能投资……网易房产微信大讲堂携手业内大咖李宇嘉，为购房者拨开置业投资迷雾，用最专业的角度探讨楼市的最新动态！纯干货，无忽悠，赶紧一睹为快吧！

嘉宾：李宇嘉，深圳市房地产研究中心高级研究员

（以下为嘉宾演讲内容）

从目前来看，深圳楼市基本上处于顶部繁荣的一个阶段，且已经开启了向下回落的过程，这个回落是指成交量现明显回落，价格还在后面。这是深圳楼市的基本情况。

深圳楼市尽管是回落，但基本上还是在顶部，且顶部高位的过程可能会维持比较长的一段时间，回落的速度也是缓慢的。这种情况主要是两个原因造成的，一个是前期两次调控政策的滞后影响开始显现。

另一个是近期开启的房贷紧缩和按揭贷款利率上浮的政策影响，在调控政策与房贷政策双重紧缩的效应下，未来深莞惠楼市都会开启向下回落的过程。

事实上，15年和16年东莞和惠州楼市也非常火爆，东莞和惠州楼市各自的新房销售量都比深圳高很多，都是深圳新房销售量的两倍左右。80%都是被深圳投资客或深圳购房者买走，而临深片区楼市，基本上90%的购房者都是深圳投资客。莞惠楼市旺盛的态势一直延续到了2017年的三、四、五月份。

但我认为，东莞和惠州已经出了调控政策，再加上调控政策与房贷政策的双重紧缩，莞惠楼市也开启回落的过程。

地价比房价高，如何回落？

地价和房价是随行就市。不存在前期某一宗地的价高了，整个深圳的房价就一定要比这一宗地的价高这种说法。综合新房和二手房市场来看，整体的量价在前期的高位基础上要开启回落的进程，这是一个必然的过程。而土地的话，如果是举例哪一宗地的价格是多少，再进行推测认为在这宗地上，未来的房价会涨多少。像这种推测，我觉得从整体楼市来看，这样的判断是可以成立的。

深圳久无新盘入市，市场是否在萎缩？

总体来看，是二手房市场的更能代表市场的走向。所以不要太关注新房的批准预售和成交价格。

19大之后，政策是否会放开？

这个说法是毫无根据的。关于19大之后政策会放开的推测，我认为是完全不可能的。而且19大呢，因为十八届三中全会提出的六十多项改革将会全面推进。我认为从这个角度来看，政策对于楼市的再度刺激是不太可能的。

碧桂园在坪山招拍挂的那块地之前成交楼面价格比较高，同时还有保障房比例过高的问题，那么在现在政府严控预售备案价的前提下，你觉得政府对待那个项目的预售价格的态度是怎样的？

对于房地产企业来讲，拍地是个人自主的行为。我认为房企有两个选择，一个是除了保障房以外，其他的产品往高端商品住房去打造。另外一个是选择合适的入市时机。所以我认为不一定会跟当前的预售价格挂钩。

对于国家此轮调控有何看法？您预计此轮调控会持续到什么时间？

在中国经济完成转型之前，总体上对房地产的这种依赖度，很难出现大幅下降。但是因为房地产现在的体量相比过去十年，涨了不止十倍，不管是开发投资、销售量还是价格。这三个标准中，任何一个小幅度变化都会对经济、金融、就业、金融风险等等产生非常大的影响，所以在经济转型完成之前，国家的总体策略是维持量价和开发投资的高位时长，为转型留出足够多的空间和时间来，这也是判断调控会持续多长时间的准则和标准。

现阶段非刚需但在深无住房，未来想留在深圳发展。需要择笋盘入市吗？还是继续观望？

我个人认为现在是观望。如果是刚需，且有一两百万的首付在手的话，可以选择去租房。用这笔首付去买一个理财产品，那每个月理财产品所带来的收益已经足够付租金了，然后再去看房子。我觉得这样的选择是比较好的。对于投资性需求来说，我觉得现在入市也不是好事，因为租金下跌了，利率提高了，月供比房租收入要高一些，所以投资不是特别的划算，当然这是我个人的观点。对于急需房子的刚需来说，就是另外一种选择。

惠州几时限购

我认为今年春节以后的调控政策已经暂告一段落，因为政策的效应已经显现出来，再加上近期房贷的收紧，所以我认为惠州在短期内限购的可能性不是特别大，还是会维持现状吧。

地铁14号线对深圳楼市的影响

14号线，我认为是这几年所有轨道交通里面除了11号线以外，对楼市影响最大的一条地铁线，因为这条线经过了深圳东部和惠州。我认为14号线对房价的影响事实上已经在规划和报建阶段，也就是16年和今年的上半年已经得到了体现。我觉得十四号线如果能够如期开通运营的话，我觉得买惠州的房子要比买坪山的房子要划算得多。因为只隔一个界，两边的价格相差很大，我认为这个鸿沟不算很深。

我认为相比买坪山的房子，买惠州的房子应该更好。因为从惠州坐轨道交通到福田市中心和从坪山坐轨道交通到福田，差别不是特别大，但是房价上差别很大，所以我觉得这个差别不是很利于坪山的新房销售。11号线也有这种特征。11号线让南山很多租客跑到了更远去租房子，所以南山部分片区的房价从去年10月份到今年3月份还是有些回调的，特别是蛇口。

目前来看，14号线的规划披露以及报建阶段已经结束了，现在已经进入开工阶段了，后续14号线对房价的影响，只能是在开通运营以后。所以如果选择购房时机的话，我认为是在14号线开通运营前，且临近深圳的一些房子可以买。这是我的个人观点，仅供参考。

深圳的公寓投资价值大不大？

我认为深圳的商务公寓投资是有价值的。当然类住宅投资是没有价值，因为类住宅是违法的，所以可能会像北京上海一样，未来对类住宅这种违法建筑进行打击。当然类住宅，特别是工业改公寓这种，消防和建筑安全是非常差的。而loft产品，我也是不赞成买的，因为这种产品挑高那么高，然后架空、打板、又分割成几套房子，同样的公共配套和公共服务多了几家人一起承载，事实上这是不值得投资的。商务公寓来讲，我觉得还是可以投资的。因为深圳房价这么高，商务公寓作为补充，未来必然会得到市场的认可。

现在深圳到底是东进还是西进？

东进战略是马书记任职深圳的时候提出的空间开拓。就是说把深圳的东部和东北部等区域中潜力大、密度不高的土地利用起来。但是马书记离开深圳之后，东进战略就提得少了。但从王伟中书记的策略来看，他其实更希望发展前海这个区域。当然也不是说不东进。所以现在处于一个不太明确的一个过程中。还是需要静待政策明朗了以后再说。

发展前海是国家需求，深圳政府肯定重点开发前海，感觉前海以后是深圳的经济中心？

这个说法是有道理的。十九大马上召开了，我觉得重点会强调改革。因为十八大以后改革和稳增长是在同步推进的。多主题就是稳增长、促改革、调结构、防风险，这几个主题是十八大以后确定的。但改革推进的效果事实上并不是很理想，那么十九大以后应该是在改革方面会有更多的举措。

在国家推动经济转型和新经济力量取代旧经济模式的过程中，深圳还将充当一个先锋的角色。那么在这种情况下，深圳可改革、可推进改革的，我觉得就是关于深港现代服务业合作区的建设。这种建设包括蛇口前海自贸区关于现代服务业的发展、包括政府面清单、包括对接香港服务业的发展、以及在大湾区建设的过程中，如何发挥深圳在科技创新、互联网的新兴产业新产业发展方面。

所以我认为前海被重视是毫无疑问的，特别是在金融方面，包括香港资金回流、探索贸易自由化和金融自由化的措施以及探索汇率改革。所以说，前海会赋予更大的角色。这也是我认为王伟中书记这么强调前海重要性的原因。

能分析下坂田信义嘉御山片区，布吉石牙岭片区，坂田佳兆业城市广场片区的优缺点吗？

毫无疑问，我个人认为，坂田片区是龙岗所有片区里发展最快的。因为坂田虽然在龙岗，但是这个片区靠近福田和龙华，所以它的价格是非常高的，过去几年涨得是非常快的。坂田的面貌在龙岗里面除了中心区，也是最好的。那么布吉的话，因为靠近老区罗湖，所以价格相对于坂田来说比较低，但是布吉未来的交通优势会比坂田稍微好一点。所以是各有利弊吧，我认为两个都是不错的区域，而布吉可能在价格优势上更突出。

现在限购的严格管控大环境下，临深片区还有好的投资机会吗？

临深片区的长期投资还是非常好的，但是短期来讲，我个人选择观望。长期来看，我觉得临深片区有扩大化的趋势，特别是往西部跟东莞交界的区域是比较看好的。

深圳目前城市更新的情况

城市更新作为深圳提供城市发展空间和土地资源的方式，是深圳特别依赖的。是区别深圳与其他城市的最主要的一个特征。深圳有百分之九十的新房供应是靠更新，这是毫无疑问的，且城市更新的力度和规模未来还会扩大。城市更新在推进过程中也面临不少问题，比如说会推高房价、高房价前提下拆迁补偿成本就比较高，加上拆迁安置补偿公共空间的提供，会导致新房项目在扣除了拆迁补偿的房子以后，剩下的房子必然要卖更高的价格。另外旧城更新现在推进的速度没有理想中那么快，因为拆迁补偿难度越来越大，而且更新难度较低的片区也都更新过了，现在都是一些难啃的骨头。