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微信大讲堂| 李宇嘉:深莞惠楼市将向下回落

2017-06-15 17:16:06 来源: 网易房产 举报
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新政频出,迷了谁的眼?深莞惠楼市还应该怎么看?深圳城市更新现状如何?商务公寓还能不能投资……网易房产微信大讲堂携手业内大咖李宇嘉,为购房者拨开置业投资迷雾,用最专业的角度探讨楼市的最新动态!纯干货,无忽悠,赶紧一睹为快吧!

嘉宾:李宇嘉,深圳市房地产研究中心 高级研究员

微信大讲堂| 置业干货!深莞惠楼市走势如何?

以下为嘉宾演讲内容)

从目前来看深圳楼市基本上处于顶部繁荣的一个阶段,已经开启了向下回落的过程,这个回落是成交量现明显回落价格还在后面。这是深圳楼市的基本情况。

深圳楼市尽管是回落,但基本上还是在顶部,且顶部高位过程可能会维持比较长的一段时间回落的速度也是缓慢的。这种情况主要是两个原因造成的一个前期两次调控政策的滞后影响开始显现。

另一个近期开启的房贷紧缩和按揭贷款利率上浮的政策影响,调控政策与房贷政策双重紧缩的效应下,未来深莞惠楼市都会开启向下回落的过程。

事实上,15年和16年东莞和惠州楼市也非常火爆,东莞和惠州楼市各自的新房销售量都比深圳高很多都是深圳新房销售的两倍左右。80%都是被深圳投资客深圳购房者买走,而临深片区楼市,基本90%的购房者都是深圳投资客。莞惠楼市旺盛的态势一直延续到了2017年的三、四、五月份。

但我认为东莞和惠州已经出了调控政策,再加上调控政策与房贷政策的双重紧缩,莞惠楼市开启回落的过程。

地价比房价高,如何回落?

地价和房价是随行就市不存在前期某一宗地的价高了整个深圳的房价就一定要比这一宗价高这种说法。综合新房和二手房市场来看,整体的量价在前期的高位基础上开启回落的进程,这是一个必然的过程。而土地的话,如果是举例哪一地的价格是多少,再进行推测认为在这宗地上,未来的房价会涨多少。像这种推测,我觉得从整体楼市来看,这样的判断是可以成立的。

深圳久无新盘入市,市场是否在萎缩?

总体来看,是二手房市场的更能代表市场的走向。所以不要太关注新房的批准预售和成交价格。

19大之后,政策是否会放开?

这个说法是毫无根据的。关于19大之后政策会放开的推测,我认为是完全不可能的。而且19大呢,因为十八届三中全会提出的六十多项改革将会全面推进。我认为从这个角度来看,政策对于楼市的再度刺激是不太可能的。

碧桂园在坪山招拍挂的那块地之前成交楼面价格比较高,同时还有保障房比例过高的问题,那么在现在政府严控预售备案价的前提下,你觉得政府对待那个项目的预售价格的态度是怎样的?

对于房地产企业来讲,拍地是个人自主的行为。我认为房企个选择,一个是除了保障房以外,其他的产品往高端商品住房去打造另外一个是选择合适入市时机所以我认为不一定会跟当前的预售价格挂钩。

对于国家此轮调控有何看法?您预计此轮调控会持续到什么时间?

在中国经济完成转型之前总体对房地产的这种依赖度,很难出现大幅下降但是因为房地产现在的体量相比过去十年,涨了不止十倍不管是开发投资销售量还是价格。这三个标准中,任何一个幅度变化都会对经济金融就业金融风险等等产生非常大的影响,所以在经济转型完成之前国家的总体策略维持量价和开发投资的高位时长,为转型留出足够多的空间和时间来,这也是判断调控会持续多长时间的准则和标准。

现阶段非刚需但在深无住房,未来想留在深圳发展。需要择笋盘入市吗?还是继续观望?

我个人认为现在是观望。如果是刚需,且有一两百万的首付在手的话,可以选择去租房。用这笔首付去买一个理财产品那每个月理财产品所带来的收益已经足够付租金了,然后再去看房子觉得这样的选择是比较好的。对于投资性需求来说,我觉得现在入市也不是好事,因为租金下跌了利率提高了,月供比房租收入要高一些,所以投资不是特别的划算,当然这是我个人的观点。对于急需房子的刚需来说,就是另外一种选择。

惠州几时限购

我认为今年春节以后的调控政策已经暂告一段落,因为政策的效应已经显现出来,加上近期房贷的收紧,所以我认为惠州在短期内限购的可能性不是特别大,还是会维持现状吧

地铁14号线对深圳楼市的影响

14号线,我认为是这几年所有轨道交通里面除了11号线以外对楼市影响最大的一条地铁线因为这条线经过了深圳东部和惠州。我认为14号线对房价的影响事实上已经在规划和报建阶段,也就是16年和今年的上半年已经得到了体现。我觉得十四号线如果能够如期开通运营的话,我觉得买惠州的房子要比买坪山的房子要划算得多。因为只隔一个界,两边的价格相差很大,我认为这个鸿沟不算很深

我认为相比买坪山的房子买惠州的房子应该更好因为从惠州坐轨道交通到福田市中心坪山坐轨道交通到福田差别不是特别大,但是房价差别很大,所以我觉得这个差别不是很利于坪山新房销售11号线也有这种特征。11号线南山很多租客跑到更远去租房子,所以南山部分片区的房价去年10月份到今年3月份还是有些回调的,特别是蛇口。

目前来看14号线的规划披露以及报建阶段已经结束了,现在已经进入开工阶段了,后续14号线对房价的影响只能是在开通运营以后。所以如果选择购房时机的话,我认为是在14号线开通运营前,临近深圳的一些房子可以买。这是我的个人观点,仅供参考。

深圳的公寓投资价值大不大?

我认为深圳的商务公寓投资是有价值的当然类住宅投资是没有价值,因为类住宅是违法的,所以可能会北京上海一样,未来对住宅这种违法建筑进行打击。当然类住宅特别是工业改公寓这种,消防和建筑安全非常差的。loft产品,我也是不赞成买的,因为这种产品挑高那么高,然后架空、打板、又分割几套房子,同样的公共配套公共服务多了几家人一起承载,事实上这是不值得投资。商务公寓来讲,我觉得还是可以投资的。因为深圳房价这么高,商务公寓作为补充,未来必然会得到市场的认可。

现在深圳到底是东进还是西进?

东进战略是马书记任职深圳的时候提出的空间开拓说把深圳的东部和东北部区域中潜力大、密度不高的土地利用起来。但是马书记离开深圳之后东进战略就提得少了。但王伟中书记的策略来看,他其实更希望发展前海这个区域当然也不是说不东进。所以现在处于一个不太明确的一个过程中。还是需要静待政策明朗了以后再说。

发展前海是国家需求,深圳政府肯定重点开发前海,感觉前海以后是深圳的经济中心

这个说法是有道理的十九大马上召开了,我觉得重点会强调改革。因为十八大以后改革和稳增长是在同步推进的。多主题就是稳增长、促改革调结构防风险,这几个主题是十八大以后确定的。但改革推进的效果事实上并不是很理想,那么十九大以后应该是在改革方面会有更多的举措

在国家推动经济转型和新经济力量取代旧经济模式的过程中深圳还将充当一个先锋的角色那么在这种情况下,深圳可改革、可推进改革的我觉得就是关于深港现代服务业合作区的建设。这种建设包括蛇口前海自贸区关于现代服务业的发展包括政府面清单包括对接香港服务业的发展、以及在大湾区建设的过程中如何发挥深圳在科技创新互联网的新兴产业新产业发展方面。

所以我认为前海被重视是毫无疑问的特别是在金融方面包括香港资金回流探索贸易自由化金融自由化的措施以及探索汇率改革。所以说,前海会赋予更大的角色。这也是我认为王伟中书记这么强调前海重要性的原因。

能分析下坂田信义嘉御山片区,布吉石牙岭片区,坂田佳兆业城市广场片区的优缺点吗?

毫无疑问,我个人认为坂田片区是龙岗所有片区里发展最快的因为坂田虽然在龙岗,但是这个片区靠近福田龙华,所以它的价格是非常高的过去几年涨得是非常快的。坂田的面貌在龙岗里面除了中心区,也是最好的那么布吉的话,因为靠近老区罗湖,所以价格相对于坂田来说比较低,但是布吉未来的交通优势会坂田稍微好一点。所以是各有利弊吧,我认为两个都是不错的区域,而布吉可能在价格优势上更突出。

现在限购的严格管控大环境下,临深片区还有好的投资机会吗?

临深片区的长期投资还是非常好的,但是短期来讲,我个人选择观望。长期来看,我觉得临深片区有扩大化的趋势,特别是往西部跟东莞交界区域是比较看好

深圳目前城市更新的情况

城市更新作为深圳提供城市发展空间和土地资源的方式,深圳特别依赖的是区别深圳与其他城市的最主要的一个特征深圳百分之九十的新房供应更新,这是毫无疑问的,且城市更新的力度和规模未来还会扩大。城市更新在推进过程中也面临不少问题,比如说会推高房价、高房价前提下拆迁补偿成本就比较高,加上拆迁安置补偿公共空间的提供,会导致新房项目在扣除了拆迁补偿的房子以后,剩下的房子必然要更高的价格。另外旧城更新现在推进的速度没有理想中那么快,因为拆迁补偿难度越来越大,而且更新难度较低片区也都更新过了,现在都是一些难啃的骨头。

现在置换是不是正当时?新房价格都没有去年那么疯狂?

对于换房来讲,我认为现在是一个时机。因为现在慢慢的有一点买方市场的特征了,所以如果说考虑把二手房卖掉去买新房的话,我觉得这可能是一个相对来说比较好的选择,因为二手房市场现在相对来讲还在高位,但新房市场我认为未来会有部分开发商为了业绩要求可能会调低价格出售,所以这是一个机会。

罗湖旧改周边投资前景如何?

罗湖旧改,因为这个片区确实是特区内旧改最主要的区域。但是因为罗湖的商品房价格比较高,另外罗湖非常的密集,所以导致旧改难度有点大,导致旧改推进速度会比较缓慢小片区的旧改可能更加可信一点。主要还是根据自身的需求,我认为旧改的前景不太好明确的去判断。

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(本栏目文章为嘉宾观点,仅供网友置业部分参考~~)

郑帆 本文来源:网易房产 责任编辑:郑帆_NO8685
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2020-08-04 18:36:49
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