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楼市有料| 房贷利率上浮成趋势 杠杆率NO.1的深圳是喜是忧?

2017-06-14 16:46:16 来源: 网易房产 举报
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网易房产614日原创报道 连日来,银行房贷利率调整成为市场关注的重点,11日有媒体报道称“全国533家银行中有20家银行停止房贷业务”,该消息尽管并不严谨,却成了街头热议的话题按揭贷款利率进入上行通道,已成不争的事实。

具体到深圳市场,据网易记者了解到,目前四大国有银行的首套房利率折扣均上升至95折,但贷款额度较为紧张,放款时间延长且难以预计。

利率上浮、额度紧张

360监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%

网易记者613日分别致电深圳四大国有银行房贷业务人员,对方均表示房贷业务仍照常进行,暂时没有出现停贷的情况,但贷款额度较为紧张,放款的时间也难以预计。

楼市有料| 房贷利率上浮成趋势 杠杆率NO.1的深圳是喜是忧?

数据来源:美联物业按揭部

“利率上浮对购房者还是有一定影响的,但金额不大的还算的过去。”Q房网南山前海区副总陈建指出,以10030年期的贷款为例,9折和95折利率月供相差150元左右,和正常利率相差300元左右,贷款金额越高就更加明显。

房贷利率上升的同时,放贷周期也在加长。“目前成交的二手房放贷相对来讲比较缓慢,抵押后都需要排队放款,有的排队需要在3040天左右,中行和工行的情况比较明显,几乎都在1个月以上,建行和农行目前稍微好一点,大概在15——20天左右。”陈建表示,之前的二手房贷款抵押后37个工作日基本上可以放款。

房贷为何紧缩?

今年初,一线城市首套房贷多数仍能享受基准利率85折的优惠,但数月之内,房贷利率就上浮了30%~40%,是楼市调控使然,还是银行资金额度不足调整业务?

一般情况下,各银行的可贷款金额是有限度的,各大商业银行会规定好各分行的半年度或者年度可贷款总额,而年中和年底,往往是一个节点,因此在年中或年底往往容易出现银行没钱可贷的情况。此外,在房地产调控较为严厉的时段,月度的可贷款额度也有可能被限制。

尽管历年来内地房地产贷款的违约情况比较少,银行收回房贷并没有太大的压力,但由于房贷的利率属于所有银行贷款业务中最低的,因此利润也是最少的,在同等条件下,银行更愿意将钱投进利润更高的业务中,但这并非是房贷业务。

“银行上调首套利率、额度紧缩甚至停贷已经违背了分类调控、差别化调控的原则,因此房贷的调整实际上是由于金融去杠杆导致的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,房贷吸引力下降,所以银行不太愿意做首套房的,尤其是基准利率以下的首套房贷。

李宇嘉指出,但凡资金紧张,银行就收紧甚至抛弃房贷,这样的“金融周期”加速楼市波动,背后折射我国金融制度的不完善。“一般来说,房贷期限长、占用资本多,在融资市场化、利率自由化的趋势下,若资金面紧张、融资成本上升,房贷不仅不赚钱,前期投放的房贷会亏损,还恶化期限错配和流动性风险。”

楼市炒作之风或得到抑制

“对于深圳楼市来说,房贷利率上浮是大趋势,未来中小银行还会上浮,普遍会上浮到基准利率之上,二套房贷上浮到1.1-1.2倍,不排除有些银行太紧会到1.3倍,大银行主流的会是95折,大银行回到基准利率的可能性不是特别大。”李宇嘉认为,房贷紧缩对于杠杆利用率极高的深圳来讲,影响颇大。

人民银行深圳中心支行曾公布过一组数据,2015年深圳按揭平均成数远高于“北上广”,201512月份达到65%,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点,贷款杠杆几乎利用到了极致。

“深圳人均房贷利用率全国最高,因此房贷紧缩对深圳楼市的影响也是最大的,预计未来深圳楼市高位缓慢回落将会成为大趋势。”李宇嘉认为,目前深圳市场租金正趋于稳定,甚至部分区域出现回落,对于投资客而言意味着房贷月供成本在提高,当租金不能抵月供或作用较小的时候,对于投资确实是有抑制作用。

值得注意的是,深圳楼市去年10月份后开始出现回调,“金三银四”二手房出现回暖,但是5月二手实际成交量下滑20%左右,回暖势头没有延续。“这与全国房地产市场的调控和银根收紧有关,深圳金融监管部门要求房贷不能增长过快,要控制在去年的规模,占比不能超过30%。”

但李宇嘉同时指出,融资成本的提升有点“一刀切”,尤其是对于首套房的打压,将对刚需入市造成一定影响。

束亚男 本文来源:网易房产 作者:束亚男 责任编辑:束亚男_NO8766
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