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楼市有料| 深圳二手市场不景气业主转售为租 岂料租金也跌了

2017-06-06 08:03:07 来源: 网易房产 举报
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网易房产6月6日原创报道 在房子挂牌3个月后,看房者寥寥无几,开价更是达不到心理预期,周伟终于选择将宝安的一套房子出租,一个月后以4500的价格成功租出。

“现在二手房买卖少了,本来以为租赁市场会好一些,结果很多像我一样想卖的卖不出去,都拿出来放租,导致供大于求,租金相比年前还跌了一些。”周伟的感受并不是孤例。

过半房源需半个月以上才能租出

“前海路上的阳光棕榈园2015年一套72㎡的两房租金大概在6500元/月左右,但现在租金大概只能在5800-6000元/月,高于6200元/月则很难成功租出,有小部分大户型的业主空置了2-3个月都租不出去。”Q房网南山前海区副总陈建对网易记者透露,以南山前海片区为例,目前房屋空置待租的情况仍然存在,但相比2016年的空置高峰期已有所缓解,租金与2015年顶峰期相比仍存在5-10%的差距,其中以40-80㎡的中小户型较受欢迎,而100㎡以上的大户型则更容易空置。

“去年325政策出台后,明显感觉放租的房子变多了,现在稍微好了一些,但是普通来看,租金处于市场价的都得两个星期才能租出去,周期偏长,10天左右是比较理想的。”Q房网龙岗布吉片区中介程顺辉告诉网易记者,在他们地铺中,业主边卖边租已成为普遍现象,这类业主卖价一般高于市场价,“如果没卖到心理价位,索性就不卖了,转售为租。”

日前,有机构检测,北上广深四个一线城市的房屋租金开始出现下降,下调主要的传导因素在于二手房交易的大幅度下滑,租房市场上的供应增加,房租随之出现松动。

房源的增多也显著拉长了成交周期。深圳链家的数据显示,“深八条”出台后,目前市场上的房源出租周期超过一个月的占比31.3%,过半房源出租周期需要半个月以上。

楼市有料| 深圳二手市场不景气业主转售为租 岂料租金也跌了

(“深八条”后深圳租房周期占比 数据来源:深圳链家)

成交周期延长的同时,租金水平却有了一定程度的下跌,在经过2015年房价的快速上涨后,租金回报率处于历史地位。深圳中原研究中心数据显示,5月深圳租金回报率依旧保持1.5%,而2009年租金回报率接近4个百分点,2010年至2015年上半年处于2个百分点以上的状态,目前1.5%是历史较低的水平,这与历史造成的高房价有密不可分的关系。

“深圳租金回报率这几年一直不高,并未随着房价的上涨而又明显的攀升,反而出现小幅下滑,主要原因在于目前的租金对于工薪一族而言已算高位,暂时难以继续上涨。” 美联物业全国研究中心经理何倩茹透露。

租房市场为何蔫了?

二手房市场成交低迷,存量房转而出租是导致租房市场回落的重要原因之一。

根据国土局的官方数据,5月份深圳二手住宅成交6532套,环比增多4%,涨幅收窄26%,需要注意的是,备案数据存在一定的滞后性。深圳中原研究中心在最新的报告中指出,二手住宅市场也开始出现一定程度的观望,具体表现在业主放盘量环比减少7个百分点,尽管各区成交量虽然在回升,但回升幅度纷纷收窄。随着市场预期走弱,未来成交速度更会放缓,实际成交情况将反映在之后的备案数据中。

“5月份的交易量明显慢了下来,实际成交量大概降了20%左右,看房的买家也在减少,预计6月份也不会太理想。”据陈建观察,按现在的市场情况来看,卖家想卖出理想价格并不容易,如果价格无可商量或松动,则2-3个月不会有买家前往看房,“现在买家还是很精的,都是对比了很多套房子后才下手的。”

年初三、四月份,作为传统的交易旺季,2017年也曾现小阳春,二手市场火了一把。“但是今年的旺季只是昙花一现,在四月底和五月份的时候,市场基本上就结束了所谓的回暖,买卖双方回归了理性,尤其是买方观望气氛更加浓郁。”陈建坦言,目前市场上基本上以刚需客户为主。

除了售而转租增加的供应量外,长租公寓等其他类别公寓的兴起也逐渐分薄了传统住宅的租赁份额。

合屋创始人兼CEO罗凤鸣告诉网易记者,目前与合屋合作的品牌公寓已达100多家,符合平台要求的房源约6万间左右,但市场上的总量已超过十几万间。

深圳长租公寓市场自2014年开始,2015年及2016年进入爆发期。长租公寓因创新的装修风格、多样化的社交方式等受到年轻白领的喜爱,“一般选择长租公寓的租客基本上在深圳已经工作了2-3年,月收入有一定的保障,集中在互联网、IT、广告创意领域,注重生活方式和品质。”

长租公寓的蓝海使得各类机构、资本及个人投身,短期内激增的房源毋庸置疑对传统市场产生了冲击力。罗凤鸣认为,长租公寓挖掘了一批对生活质量有需求且有一定支付能力的群体,如若没有新的力量进行填补,自然便分流了部分传统租房市场。“长远来看,长租公寓新增的供应量,对整个租金市场有调解和平抑的作用。”

除了各类新增供应外,多条地铁线路的相继开通,也使得租房需求更为分散。“7、9、11号线开通后,许多原本居住在关内的人群转移到了关外,需求的分散使得租金很难出现明显的上涨。”何倩茹表示。

此外,随着6月传统租房旺季“毕业季”的来临,何倩茹认为租金仍将保持平稳。“不管是毕业季还是下半年,目前租金应该只会出现小幅波动,暂时没有看到上涨的动力。”

束亚男 本文来源:网易房产 作者:束亚男 责任编辑:束亚男_NO8766
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