网易房产5月18日原创报道 深圳新房的供应量正在大幅回升,沉寂了半年之余的新房市场逐步打破僵局,但整体开盘销售率依旧低迷。
一二期间隔十年成深圳楼市风向标
“如果刨了个坑也算动工的话,那我们楼盘二期算是2012年开始动工的,但真正建房子是从去年初才开始的。”由于一、二期开盘时间前后间隔十年之久,当有购房者质疑房屋质量时,现场营销人员极力打消其顾虑。
5月13日,东方盛世花园于营销中心开盘,637套住宅获批,5.6万/㎡的整体均价因过高而惨遭购房者弃购。现场销售透露,开盘当天售出15套,目前已售20套左右。
(二期仍然在建 左为一期楼房)
“一般看过东方盛世二期房子的购房者,都会在周边中介店铺看一下二手房,看完就不想买二期了。”据营销中心周边某中介人员介绍,目前东方盛世一期的二手房均价约4.2万/㎡,楼龄较高的吉星花园和荣超花园均价分别在3.1万/㎡和3.7万/㎡,“这次二期高开,一定程度上影响了二手房的价格,有些在我们这里放盘的业主,抬高了报价,心态突然就变好了。”
以该中介店铺为例,有业主日前放出一套96㎡三房,开盘后加价10万提至420万,“二期条件差不多的房子,价格要贵100来万,所以最近营销中心也有不少老业主去看看行情。”在网易记者前去踩盘期间,该营销中心半小时内另有4组客户来访,其中有一组为一期业主询价。
(从一期往二期看,一期10年楼龄外立面较旧)
值得注意的是,东方盛世所在地块,系开发商凯南房地产开发有限公司于2004年拿下,也就意味着,二期产权年限目前仅剩下57年,该楼盘也着实见证了深圳楼市的变迁,这从一、二期的开盘价格上也得以体现。
资料记录,东方盛世一期于2007年4月开盘,第一批以7000元/㎡的均价售罄;随后7月份,第二批开盘均价暴涨至1.4万/㎡,但去化较差;三个月后,国庆期间东方盛世一期降价2000元/㎡;2008年1月,再次传出降价消息,随着深圳楼市的回落,价格也趋近第一批,期间多有购房者沦为负资产,退房之声四起。
深圳近年来的热门僵尸盘
于开发商而言,合理的定价以及踩上好的营销节点,往往能让销售如鱼得水。但纵观深圳楼市发展史,不少楼盘也因延迟开建或开盘,价格反而得益于市场涨幅而增值数倍。
以近年来市场热盘为例:
2015年12月9日,卓能雅苑于营销中心开盘,均价4.3万/㎡。资料显示,卓能雅苑2006年7月开工建设,预售时间为2008年,计划2009年完工,但2008年不仅未开盘,甚至未开放营销中心。此后相关传闻四起,期间反复更名,猜疑众说纷纭,直至2015年开盘,被购房者戏称“捂盘小能手”,产权少10年,价格却贵了10倍。
2015年8月10日,福永107国道和凯成路加油站后的天福华府终于开盘,B区开盘均价3.45万/㎡,2016年2月16日,A区再次开盘,整体均价6.3万/㎡,由于价格较高,开盘后10个月未卖出一套房。据了解,该楼盘为1991年的地,2017年入伙后不到45年使用权。
2016年3月27日,潜龙曼海宁重新发售,一次性推出798套,开发商通知了购房者前来提前选房,不过近半购房者弃购。据了解,该楼盘2009年时开盘起价卖1.8万/㎡,价格高出周边楼盘一截,2010年已封顶,照正常销售周期,2013年前该楼盘就该售完,但此后这2000套房源一直缓慢消耗,屡遭捂盘嫌疑,后推出时又打出“不老建筑”噱头,捂盘至重新推出,房价已追高至5.5万/㎡,开发商多收22亿。
2016年4月12日,福田区的宝生Midtow在福田音乐厅开盘以均价8.5万/㎡开盘,推出房源全部为现楼,该地块于2010年取得深圳市建设用地规划许可证,该盘2013年3月已封顶,当年区域均价约4万/㎡,开盘时已飙升至8万/㎡,按建筑面积13.75万㎡计算,开发商多赚50亿元。
“德弘天下华府”位于田贝片区,该项目由深圳茂业股份有限公司所开发,并在2010年11月就已经封顶,彼时罗湖新房均价仅1.7万/㎡左右,此后屡次传出开盘消息,但均未果。由于“德弘天下华府”多为双拼户型,有些户型甚至需要3个购房指标,据该楼盘保安透露,最小户型面积也在220㎡左右,每套价格千万以上。尽管变现后可为开发商带来丰厚的利润,但自深圳实施限购政策后,购房者掣肘于“房票”,该楼盘亦只能是一座沉睡的“金山”。
近年来,布吉大芬村的倚龙华庭多次传出现房入市消息,2016年8月,楼盘终于开放营销中心,项目为商住用地,仅2栋塔楼,且早已转为现楼,周边二手房价约4万/㎡左右。
位于龙华新区大道与人民路交汇处东侧,靠近地铁4号线红山站的刚需盘润达圆庭,2014年部分楼栋已脱绿网,占据地理位置的优势,但此后开盘时间却一直未定。2016年11月,沉寂数年后的润达圆庭终于有了动静,1510套房源入市招租。有传闻称,该楼盘一直未能开盘系产权问题。
证件齐全、多年来开盘仍待定的还有龙岗中心城的锦绣华天,2008年开始施工,2010年基础施工完毕并已回填,以现楼状态存在多年。据了解,锦绣华庭项目未能入市销售的原因为打地基的时候非法操作,影响到隔壁余岭山庄的墙体开裂和地基下沉,随后相关部门对该项目进行处罚,目前该项目周边二手均价已5万/㎡左右。
业内人士提醒,对于长时间未开盘的项目,搁浅多年或存在墙面老化及设计老旧等风险,购买前需仔细了解项目信息。