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上海停止审批公寓式办公项目 类住宅或绝迹

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5月17日下午,上海市住建委官网公布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下简称《意见》),进一步强化类住宅的清理整顿力度。纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。

《意见》出台,预示上海对类住宅的具体处置,已由区域层面扩大至全市层面,同时,“将停止审批公寓式办公项目”等规定也较以往更加严格。

有业内观点指出,本次类住宅整治并非短期政策,多次调控下来,上海今后将不再会有类住宅。

强化类住宅整治力度

近年来,商业办公项目开发过程中,不按规划批准的建筑物使用性质进行建设,擅自改变房屋结构、设施设备,改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生,这些行为违反规划和建设管理等法律、法规,扰乱房地产市场秩序,严重影响公共安全,滋生社会治理隐患。

此次上海针对类住宅的《意见》,对该类房源的清理整顿做出了进一步明确,分多种类型制定了相应措施。

《意见》显示,已批未建的项目,上海规定须重新审图,发现违反规范和标准的,将依法予以撤销调整,符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。

而在建未售的项目,则会从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售。另外,在项目交付使用前,相关部门还会再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

对已售未交付入住的项目,上海明令,将按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。

另外,整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

并且,商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。

值得一提的是,《意见》对开发商也加紧了规范,销售中开发企业若存在误导行为,政府会支持购房人依法维护合法权益。

此外,《意见》要求,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。

对此,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,《意见》的出台意味着在上海商住将成为历史名词,以后商业和办公将彻底没有居住功能。他说,文件规定条款非常细腻,各阶段实施细则都非常明确,所有不符合规范的类住宅居住功能属性都将去掉。

上海类住宅或绝迹

上海这一波类住宅清理工作,始于今年1月7日,彼时上海市住建委发布公告,协同开展沪商办类项目的集中清理核查,主要方式暂停网上签约,主要起因是接到商办项目违规销售、擅自改建的投诉,以及一些项目虚假宣传、误导购房人的乱象。

继而在今年2月,闵行区率先公布类住宅处置方案,具体从项目规划、设计、施工、销售及验收等环节,对类住宅进行了梳理分析研究,将重点聚焦在开发商的违法、违规行为上。随之,嘉定区跟进,开始着手整治类住宅项目

彼时,绿地峰尚汇作为类住宅整改对象,被勒令全部拆除卫生间、厨房、煤气管道,随后,绿地方面对于同意退房客户和不愿意退房的客户分别制定了一系列补偿措施。

此次,随着《意见》出台,具体整治方案已正式由区域层面扩展到上海全市范围。

跟进《意见》细则可见,上海各区对于“类住宅”的严查及整治中,未交付的项目则面临全面整改,待彻底恢复成为商业、办公后才能正常销售,而已经入住的“类住宅”项目原则上维持现状,似乎不受太大的影响。

但同策咨询研究部总监张宏伟表示,其实无论入住与否,从未来政策面发展趋势来看,本次类住宅整治并非短期政策,多次调控下来,上海今后将不再会有商业办公用地打类住宅擦边球的做法。

据官方信息,上海市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。《意见》明确,以开发企业作为整改责任主体,并提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋,若在建设过程中存在违法行为,开发企业要自行整改,通过项目所在区组织的联合验收后,方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

对于已实际入住的约500万平方米房屋,其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,将在房屋登记时予以注记,限制交易。但就目前而言,“退出”依然任重道远。

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