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融资渠道全面收紧 房企海外发债放量

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在银监会最新明示将“防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控,加强房地产押品管理”,以及房地产市场调控步步深入的背景下,房企的融资结构出现了较大变化。相关统计数据显示,今年以来A股上市房企再融资明显收紧,定增家数和金额同比均大幅减少;公司债的发行量更是为零;与此同时,海外发债成为房企融资的主要渠道。值得注意的是,虽然基金业协会4号文件对私募渠道向房企注资做了限制,但这类融资在3月依然出现暴增,管控效果并不乐观。

境内融资层层收紧

据上证报资讯统计,今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家,融资金额66.95亿元,较去年同期的10家、429.57亿元,均出现了七成以上的降幅。

公司债方面,今年以来则没有一家A股上市房企发行。而去年同期的家数有43家,融资金额高达774.33亿元;2016年全年发行公司债的上市房企更是高达124家,融资金额达2039.53亿元。

事实上,自2016年10月房地产调控以来,A股上市房企融资全面收紧之势已现端倪。数据显示,去年房企实施定增方案共有31家,而10月以后实施的仅3家;去年房企共发行公司债143笔,而10月以后发行的仅10笔,且都集中在10月发行,此后便再无发行。

与此同时,银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑,包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。从披露的贷款规模来看,针对房地产的开发贷在2016年二季度已出现明显减少。可以预见的是,在限购、限贷以及严控风险的政策背景下,2017年房地产领域贷款总额出现明显下滑将是大概率事件。

海外融资大幅增加

基于上述情况,房企纷纷转向海外融资平台。克而瑞房地产研究中心数据显示,2017年3月,房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元,占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%,约为3月份房企银行贷款的2.25倍。

环比来看,根据克而瑞监测的H股内地房企通过发行债券、票据等方式海外融资情况来看,2016年12月融资金额为34.74亿美元,2017年1月减少至21.6亿美元,2月更是大跌到8.75亿美元,进入3月则逆势大幅增长到46.5亿美元,环比增幅高达431%。

实际上,受到人民币贬值的影响,海外融资并不是房企的最佳选择。相反,从2015年起,受此影响的房企汇兑损失相当可观,尤其是去年,不少在港上市的内地房企汇兑损失数额惊人。以恒大集团为例,其2016年年报显示,受人民币贬值的影响,公司由于融资产生的汇兑损失高达49亿元人民币。

房企顶着巨大的汇兑风险,重新将海外融资作为其主要的融资渠道,实在是不得已而为之。海通证券研究所统计显示,自2016年10月房地产调控以来,房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外,房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止,房地产融资紧张的状况未见改善的信号。

“房企在海外融资时会做一定对冲,但汇兑损失并不能完全对冲掉。另外,在目前境内融资渠道收紧且外汇管制加强的背景下,债务置换潜力不大,而房企较大的借贷规模以及较为激进的增长目标,导致房企汇兑损失规模应该不小。”国泰君安证券H股地产分析师刘斐凡认为,美元加息通道基本确立,强美元之下人民币贬值的趋势不会改变。不过,今年中国经济企稳信号渐现,贬值幅度应该低于去年。

资管计划融资暴增

尤为值得关注的是,除了海外融资,同时大幅增加的还有房企的其他类融资活动,其中多为资管通过委托贷款向房企贷款。克而瑞房地产研究中心的监测数据显示,3月该类融资规模有90.58亿元,而2月仅为9.79亿元、1月为53.8亿元,3月环比出现明显放量。

记者了解到,今年2月,基金业协会发布了4号文件(《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》),严格规范私募资管业务投资房地产的行为,以避免资金违规流入房地产调控领域。

然而,从3月份数据来看,这类融资活动仍然较为活跃,未来监管或有加码的可能。克而瑞房地产研究中心分析师沈晓玲认为,资管通过委托贷款向房企贷款增加的原因主要有两方面:一方面,在银行贷款以及A股再融资渠道受限之后,房企融资除了去海外发债外,通过资管计划融资也成为主要渠道之一,虽然利率等成本颇高,但对于渴求规模、急于扩张的房企来说,是选项之一;另一方面,4号文件中主要是限制资金流向房价上涨过快的16个热点城市的房企和住宅项目,其他城市暂时还未受限,如3月新增的资管计划中就有流向佛山、西安、重庆等地的项目。

据记者了解,房企通过私募资管计划融资的利率普遍较高。以国泰元鑫资管公司发行的恒大汇富3号专项资管计划为例,其共募集4亿元资金,投向哈尔滨恒大绿洲项目的开发建设,收益率在7.5%至8%;而国开泰富发行的恒信1号资产管理计划募集5亿元资金,同样投向恒大绿洲项目的建设开发,预计收益在7.3%至7.8%。

有业内人士向记者表示,通过资管计划等方式以较高的利率向房地产开发企业提供融资,令房地产行业风险陡增,一旦市场出现反转,房企资金链将承受较大压力,金融风险层层聚集。目前政策仅对资管计划向16个城市住宅项目输送资金进行控制,未来不排除政策进一步收紧,限制范围继续扩大。

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