深圳新房供应大幅增加 二手成交预期回升

3月中央召开“两会”，“因城施策”仍旧是目前全国楼市调控的主基调，而深圳等一二线城市主要以“增加供给+差别信贷+行业整顿”为手段，达到防风险，降杠杆，平房价，保民生的政策目标。对于货币，中央央行行长周小川透漏，量化宽松已经到周期性尾部，未来将渐进收紧流动性。

从市场表现来看，3月全国较多城市积极响应中央号召，开启楼市大规模大范围调控，深圳虽没有太大动作，但市场成交仍旧比较谨慎。

3月随着新房方面开发商入市计划部署，开盘项目增多，整体市场信心增强，访客量稳步回升。二手市场成交预期也在稳步提升，为成交量回升创造了良好的条件，各区成交量普遍上涨。同时，租赁市场随着需求进一步增加租金上涨预期增强，短期内将持续处在租赁高峰期。

开发商重整旗鼓推进入市

随着开发商逐步适应政策要求并逐步部署入市，3月新房住宅批售与推售大幅增加。

据深圳中原研究中心统计，3月深圳一手住宅推售16.3万平，批售14.1万平。市场供应恢复至1月的水平，但相比新政前，批售与推售仍显乏力。一方面受政府直接调控敢于入市，另一方面目前全国性调控大潮仍严重影响着开发商入市信心。

新房价格持续平稳  803套再探谷底

根据国土局的备案数据，3月一手住宅成交价格54730元/平，环比小幅下跌0.1%，价格水平自10.4新政后跌破5.5万，并且连续5月保持相对平稳的走势。本月与上月成交量都比较低，仅成交803套，约8.03万平，成交量刷新了2009年以来的最低位。

但由于备案数据的滞后性，实际成交还是比数据所反映的要乐观。加上3月批推售增多，预计未来成交量会有所提升，但价格水平仍会保持稳定。

宝安龙岗低价盘成交活跃

从成交套数最多的前十楼盘来看，3月主要集中在宝安和龙岗两区域，成交价格在3-6万/平相对较低的区间内。

仅有唯一一例南山的香山美墅花园成交均价达到7.2万/平，该价位仍属于南山区的一般均价范围。

可见市场成交目前偏向宝安、龙岗刚需集中的区域，价格水平相对中性，对价格波动影响较小。

福田两月无新房成交

各区域来看，龙岗、宝安以及南山仍然是全市范围内成交体量较大的区域，但相比上月，龙岗和南山成交量减少明显，而宝安区成交量环比增加。值得注意的是，福田区已经连续两月无新房成交，而最近成交的1月价格水平为10万/平。

新房价格容易受成交结构性因素影响，本月仅有龙岗区和盐田区价格水平环比上涨，其他四个区环比下跌，尤其是宝安和南山下跌幅度较大。

二手成交水平开始增强

3月二手市场成交水平连续下跌3个月之后开始增强，根据国土局的备案数据统计，2017年深圳二手住宅共成交4838套，环比大幅增加116%。成交面积约40.9万平，是一手住宅的5倍左右，但仍不及去年11月的水平。

二手市场随着新房入市增多，预期回升比较明显。深圳中原经理指数与深圳中原报价指数也已稳定在荣枯线以上，呈现向上攀升的势头，反映出经理人与业主对市场短期内看好。未来随市场预期向好，成交会持续增多，但回升速度仍要参照新房市场。

各区二手房成交普增

在全市成二手成交量大幅增多的情况下，各区成交也纷纷增多。

由于2月各区成交水平较低，3月除了小体量的盐田区，其他各区成交量均环比上月增多一倍，各区成交水平均与去年11月的接近，反映出二手市场化程度较高，成交活跃度提升相对新房较快的特点。

二手价格下跌幅度持续收窄

二手住宅市场由于受政策直接影响较小，并且价格调整与预期调整相比新房市场快，因此能更快展现市场实际成交情况。

据深圳中原研究中心监测显示，3月二手住宅价格下跌幅度持续收窄，跌幅在-5%--10%的样本楼盘占比减少3个百分点，-5%-0%区间的占比增加5个百分点。市场正在持续微幅度调整，促使价格与市场预期达成一致。

租赁市场步入高峰期

租金持续上涨

2017年第一季度租金连续三个月上涨，目前租金水平70.3元/平.月，环比上涨0.94%，接近去年10月的水平。目前租赁市场热度较高，成交回升较快，已然步入周期性租赁高峰期。

但由于去年两次调控，房价下跌影响市场预期，租金上涨动力不足，3月租金同比去年下跌4.7%。但未来随着政府加大住房供应，调控房价水平，租赁市场供需矛盾得到缓和之后，租金的周期性波动预计将减小。

而租金回报率自10.4新政后一直维持平稳水平，3月仍处在1.53%的低位。

关外租金涨势迅猛

3月各区租金普遍上涨推动全市整体租金上涨0.9个百分点。而本月关外区域租金上涨势头比较足，龙华、宝安、龙岗三区平均涨幅达到1.5%，高出罗湖、福田、南山区。

其中龙华地理位置优越涨幅达到1.8%，是除小体量盐田之外全市涨势最猛的区域。宝安、龙岗租金水平较低，租金补涨空间较大，随着轨道交通进一步规划，租金上涨预期也在持续增强。

成交结构转变促进市场回归理性 居住属性进一步增强

目前深圳楼市仍然处在政府的大力调控之下，政策暂时没有再次收紧调控的信号，但受全国楼市调控潮影响，预期比较保守，开发商入市仍以谨慎稳健为主，推盘入市增多但速度比较慢。

短期内深圳楼市新房受供应增多推动，成交活跃度会提升，成交价格随着成交结构转向刚需而保持平稳。二手住宅业主与经理人对后市信心也会保持稳定，有利于促成成交。

附：2017年4月潜在待入市项目