易眼看房| 沙井公寓均价3.98万低调开盘是为啥？

2017-04-01 18:09:36　来源: 网易房产

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随着各地陆续推出限购新政，深圳各界人士从一开始的淡定到现在的忐忑也是经历了一番煎熬.

关于政策——

北京：开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

公告要求，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

广州：（一）商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。（二）房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。（三）房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

一番新政轰炸下，不少人开始猜测深圳是否也会对商务公寓进行“规范”，尽管多位业内人士都表态深圳短期内不会出新政，但仍拦不住大家对商务公寓的种种猜测。

就在北京和广州出台新政前，3月26日，宝安沙井有一个项目恰好低调推出了商务公寓产品，低调到被传开盘现场遭弃购。这个项目及，就是星河荣御。今天，小编就带大家一起来看看这个项目吧。

星河荣御，项目位于宝安沙井路与沙中路交汇处，总占地面积约5.8万㎡，总建面39万㎡，容积率4.94。周边最近地铁站是11号线的马安山站，走过去大概要30分钟左右，小编踩盘时还是选择了公交→地铁，费时10分钟左右。

距销售人员介绍来看，项目周边的交通条件还是不错的。沿江高速、宝安大道、107国道、广深高速、机荷高速，还有滨海大道现已开始施工，即将投入使用。

从配套来看，周边多为老旧住宅房和厂房，还有不少的餐饮店铺。住宅上，沙井片区内比较有名的住宅小区有西荟城、万科翡丽郡等，还有现房待售的中熙香莎中央。据销售人员介绍，片区内多为城市更新项目，大都包含住宅产品。销售人员表示，周边都是厂房，所以对旧改来说难度不是很大。商业配套上有京基百纳、天虹商场、西荟城购物广场等商业配套，以及项目自带的约1.6万㎡商业街区及1万㎡集中商业。

学区配套也比较一般，是荣根小学和沙井中学的学区范围，实际范围以教育局及对应学区学校公布为准，此处仅供参考。片区社区氛围不足，居家的话还有很大的改善空间。与项目一路之隔的是中熙香莎中央，从外观可以看出已经转为现房，但入市时间仍未定。

看看周边一片的规划，未来的发展潜力还是值得期待的，但旧改前景难料，所以还是需要谨慎考量。

星河荣御共有4号地块，规划有10栋，一号地块是住宅产品，二号地块是商务公寓和回迁房，三号地块未透露产品规划，四号地块由星河集团承建的市政公园，建成后移交政府运营。3月26日出售的是二号地块1号栋产品的商务公寓，70年产权，共推出260套，分为商业和商务公寓两部分，其中商业部分共备案63套，位于1-2层；商务公寓部分，产品主要是45—70平1-2房户型，共备案197套，位于3-24层，精装交付，开盘均价3.98万/平。销售人员表示，购房者多为来自沙井、福永周边，关内的客户不太多。最奇怪的地方在于，销售人员说项目没有样板房可以参观，户型图也不能带走，只能在现场由销售人员提供观看。

综上所述，星河荣御此次推出的商务公寓较适合投资型置业，不太适合刚需购房者，定价略高，由于没有户型图和样板房，无法点评户型。周边多为厂房和农民房，居住氛围较差，但片区内规划的城市更新项目较多，升值潜力巨大，也因为城市更新项目多，片区改造或仍需一段较长的时间，短期内无法享受规划利好。此外，地铁11号线的马安山站距离项目约1.8公里，步行环境较差，路上多施工，公交站不少，但发车间隔时间较长。

星河荣御

@@AUTODEALER="星河荣御"ADDRESS="宝安区-沙井" TEL="4008163163" EXT="25695" LINKURL="http://xf.house.163.com/sz/BRBf.html" PRICE="39800元/平"@@