激进后的调整：花样年二次转型强调“轻重并举”

3月20日的业绩会上，花样年总裁潘军看起来有点焦虑。

作为地产公司转型的急先锋，以及轻资产、社区O2O、地产互联网的开拓者，潘军和花样年在过去几年里推动了物业服务平台彩生活上市、美易家挂牌新三板，一时成为业内学习的榜样。

然而，轻资产转型并非易事，目前盈利模式并不成熟。而连续几年，花样年在传统地产开发业务上落后于同业。错过了2015-2016年的火热楼市，销售仅在百亿左右徘徊，公司净利润也有下降趋势。2016年花样年净利润为10.24亿元，同比下跌24.1%。

2017年，经过反思后的花样年重申地产开发的重要性，其将今年的销售目标定为150亿，同比增长25%。

与此同时，花样年仍有做全球第一的野心。2016年，公司已从单一房地产开发商转变为全球最大的社区服务运营商，潘军称未来要打通轻重资产一体化运营。

地产开发重新加码

2016年，花样年实现合同销售额122.1亿，同比增长8.3%，远远落后于行业平均35%的水平。

按照克而瑞统计的2016年房企销售排行榜，TOP10的销售金额门槛是1100亿，TOP20的门槛也飙升到647亿，TOP100的门槛则提高至157亿元。这意味着，花样年的规模连前100都进不了。

自觉房地产销售落后，去年以来花样年重新发力地产开发。潘军对21世纪经济报道记者透露，从去年开始，花样年已经有高额资金用于地价支付、项目收购。

为了支撑收购与扩张，2016年花样年在境外发行16亿人民币及5亿美元优先票据。利用融资杠杆，公司拥有了充足的现金流，2016年末银行结余及现金超过了人民币111.3亿元。

不过，大量的投资和融资，也让公司净负债率由2015年的75.6%上升至2016年的83.0%。

对此，花样年解释道，负债率上升的原因是公司年内偿还了一笔7.1亿元的永久资本工具，以及去年下半年来，公司收购了多个位于北京、上海、武汉及成都的开发项目的土地支出。

截至去年年底，花样年规划土地储备建筑面积约为1498万平方米，其中已签署框架协议的物业建筑面积为798万平方米。

从布局上来说，公司土储集中在京津都市圈、长三角区域、珠江三角洲、成渝经济圈以及华中地区，其中一线城市占比为37.2%。

花样年通过旧改在一线城市拿地更具优势。仅在深圳，花样年涉及的旧改项目就包括坪山项目、龙华玉石项目、葵涌项目、梅林越华项目以及水头项目。

其中葵涌项目预计今年下半年可推出25万平方米。后续预计每年可保持50万-60万平方米的供应量，为公司未来3-5年合约销售增长打下基础。

潘军认为，尽管现在一二线城市的楼市面临调控，但刚需仍然很大，如深圳拥有最好的产业结构，发展超过香港可期；而三四线城市以去库存为主的形势也存在很大机遇，未来公司将同时在三四线城市发力。

他表示，在2017年150亿目标销售中，一二线城市销售额会超100亿，而三四线城市将达到50亿以上。

轻重并举打通上下游

过去五年，花样年谋求“社区+”的产业丛林，并成为地产公司中转型最为成功的代表，其轻资产转型中最突出的是社区服务。

去年，花样年在物管服务板块进行了一系列并购，如收购了SunProp物业管理公司70%股权、彩生活接管万达物业、美易家收购航天物业股权成为其最大股东等。

已经分拆上市的彩生活在规模快速扩张的同时也实现了营收的增长。2016年，彩生活收入与毛利分别达到13.42亿、5.86亿元，同比增长62.2%、28.9%，毛利率维持在43.6%的高水平；全年经营活动现金流入人民币3.22亿元，同比增长34.8%；在管面积达到3.95亿平方米。

在商业管理方面，花样年也积极拓展商业轻资产项目，在西藏、江西、江苏、四川等省份累计输出项目达30余个。社区教育则启动首家儿童成长中心、社区养老方面建立福泰年会员体系、泾川花样年美年文化城更成甘肃省最大的文化旅游综合体。

转型的益处是公司收入结构优化。据花样年提供的数据，公司物业销售占比由2015年的80.4%下降至2016年的76.6%，而以租金、酒店及社区服务为主的经常性收入占比由2015年的19.6%上升至2016年的23.4%，达到25.55亿元。

但是，从地产商到社区服务运营商的转型，源于花样年在轻资产运营方面大量的投入，以及前期来自于地产集团的补贴。潘军表示，由于过去几年在开发部分投入较少，使得房地产销售落后于竞争对手。

为迎头赶上，花样年今年提出了“二次转型”，即通过轻资产的社区服务与重资产的地产开发相结合，轻重并举、产融结合，从社区综合服务运营商转型为基于社区服务的产业金融集团。

潘军表示，目前彩生活与美易家已在向母公司输血，而借助长年积累的服务资源与品牌优势，花样年将通过参股等方式帮助一些小型开发商，除现金流的补给外，将协助这些社区进行招商与商业运营，推广轻资产管理模式。

潘军对21世纪经济报道记者表示，2017年公司将通过股权合作的形式，加快参股优质地产项目的脚步，以并购扩张综合性的产业类项目为主要方向。

通过上述方式，花样年可实现低成本的土地扩张，使重资产规模扩大；并且可以为社区服务平台累积更多用户。

同时，公司将以产业为器、金融为本，在轻重并举的过程中打造连接上下游的资本平台。

在上游，公司组建地产基金为地产开发等业务提供资金支撑。去年8月，花样年旗下全资子公司花样年中国与深圳彩生活、美易佳、芜湖歌斐就成立基金订立投资协议，为期两年，估计注资9.8亿元。

花样年方面透露，今年花样年旗下基金管理的资产将突破100亿元，并将借此实现优质物业资产的并购。

在中游，公司构建社区金融服务，旗下互联网金融平台钱生花实现投资金额29.14亿，收入7328万，净利润601万，并通过旗下中安信保险经纪平台与国内主流保险公司合作。

另据天风证券研报显示，目前花样年已拿到保理保险、第三方支付、融资租赁的许可证。

在下游，社区金融与彩生活相结合，为商业、文旅、教育、养老等其他产业的发展提供依托平台，实现产品的优化。

国元证券认为，花样年已完成基于未来移动互联网、客户大数据时代的业务战略布局，未来很可能成为中国领先的以金融为驱动、社区服务为平台、开发为工具的金融控股集团。